Mit der Noratis AG, einem Bestandsentwickler für Wohnimmobilien, plant nach IBU-tec und dem Börsenanwärter NAGA Group ein weiteres Unternehmen ein IPO im neuen Segment „Scale“ in Frankfurt. Noratis will die Bruttoemissionserlöse aus der Kapitalerhöhung von bis zu 45,5 Mio. EUR in das weitere Wachstum, also insbesondere den Erwerb, die Entwicklung und den Vertrieb von Bestandswohnimmobilien mit einfachem und mittlerem Standard investieren.

Börsengang

Der Wohnimmobilienentwickler Noratis will sich in die Schar weiterer börsennotierter Immobiliengesellschaften einreihen und plant seinen Börsengang im Scale Segment des Freiverkehrs (Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse. Das Angebot umfasst 2 Mio. neu ausgegebene aus einer Kapitalerhöhung. Der Zeitraum für das öffentliche Angebot startete bereits am 21. Juni und endet voraussichtlich am 27. Juni. Die neuen Aktien sollen zu einem Stückpreis zwischen 18,75 und 22,75 EUR an den Anleger gebracht werden und erstmalig am 30.Juni notieren.

Igor Christian Bugarski, CEO Noratis
Igor Christian Bugarski, CEO Noratis

Im Zuge einer Greenshoe-Option können zusätzlich bis zu 200.000 bestehende Aktien aus dem Aktienbesitz der Altaktionäre Norlig GmbH als Gesellschaft des Unternehmensgründers Oliver C. Smits sowie der SIA Hansahold platziert werden. Beide halten jeweils ein Drittel des vor der Kapitalerhöhung bestehenden Grundkapitals. Über das restliche Drittel verfügt der Noratis-CEO Igor Christian Bugarski. Bei voller Ausübung der Greenshoe-Option würde ein Streubesitz von 55% erreicht.

Die Gesellschaft hat einer Lock-Up-Frist von 6 Monaten zugestimmt, während die bestehenden Aktionäre sich verpflichtet haben, während einer Periode von 12 Monaten keine Änderungen vorzunehmen. Begleitende Emissionsbank ist die ICF BANK AG als Sole Global Coordinator und Sole Bookrunner.

Mittelverwendung

Noratis will die erwarteten Bruttoemissionserlöse von bis zu 45,5 Mio. EUR (ohne Greenshoe) bei noch abzuziehenden Kosten für den Börsengang in Höhe von 3,7 Mio. EUR für die weitere Finanzierung des Wachstums verwenden, indem Ankaufsmöglichkeiten von Immobilien mit einer höheren Flexibilität bzw. dem nötigen Eigenkapitalanteil genutzt werden können. Aufgrund des Investitionszyklus von zwei bis drei Jahren ist damit zu rechnen, dass sich die Ergebniseffekte durch die investierten IPO-Erlöse primär in den Jahren ab 2019 materialisieren.

„Der Börsengang verschafft uns die notwendige strategische Flexibilität, auch größere Portefeuilles zu akquirieren, an die wir im Moment aufgrund der limitierten Eigenkapitalausstattung nicht kommen.“ so CEO Bugarski. Und fügt an: „Wir werden ca. 12 bis 18 Monate benötigen, um die IPO-Erlöse in neue Objekte zu investieren, dann brauchen wir noch einmal im Schnitt zwei bis drei Jahre um sie zu entwickeln und wieder zu verkaufen. Die Projekte, die wir heute in der Pipeline haben, decken die Gewinne für dieses und nächstes Jahr ab. Mit den IPO-Proceeds können wir dann das Wachstum für die darauffolgenden Jahre darstellen.“

Unternehmen

André Speth, CFO Noratis
André Speth, CFO Noratis

Noratis ist ein in Eschborn bei Frankfurt ansässiger Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in ganz Deutschland. Das Unternehmen erwirbt Liegenschaften mit technischem und/oder kaufmännischem Entwicklungspotential in Randlagen von Städten und Ballungsgebieten und unterzieht sie einer entsprechenden Aufwertung. Nach der Entwicklung werden die Liegenschaften entweder veräußert oder bleiben im Bestand. Entwicklungspotentiale können dabei Faktoren darstellen wie ein über die Jahre angelaufener Instandhaltungsstau, eine hohe Leerstandsquote und Optimierungsmöglichkeiten bei der Bewirtschaftung.

Noratis orientiert sich dabei an die Erhaltung und Schaffung von Wohnraum mit einfachem und mittlerem Standard. Besonders Mieter mit mittleren und kleineren Einkommen sollen angesprochen werden. Oft handelt es sich dabei um Siedlungsbauten, Werkswohnungen & Quartiere aus den 1950er bis 1970er Jahren, bei denen die monatlichen Mietzinsen im Durchschnitt unter 10 EUR/qm liegen, was bei Neubauten meistens unrealistisch ist. Darüberhinaus bemüht sich das Unternehmen um die Interaktion mit Gemeinden und seinen Geschäftspartnern. „Uns ist sehr wichtig, die Interessen aller Projektbeteiligten vom Mieter bis zum Käufer in Einklang zu bringen“ betont Bugarski.

 

Noratis
201520162017e2018e
Umsatz *)23,844,656,061,0
Nettoergebnis *)1,14,18,08,5
EpS0,271,032,002,13
KGV min.69,418,39,48,8
KGV max.84,322,211,410,7
*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: GoingPublic Research

Fokus liegt auf Bestandsentwicklung

Noratis sieht sich zwischen den beiden Polen Immobilien-Bestandshalter und Immobilien-Projektentwickler als Bestandsentwickler. Im Gegensatz zu reinen Bestandshaltern legt Noratis vorab einen Exit des erworbenen Objekts fest und kann damit die Rendite gegenüber Bestandshaltern erhöhen. Gegenüber reinen Projektentwicklern grenzt sich Noratis durch den Erwerb von Bestandsimmobilien ab, die normalerweise  gleich nach der Übernahme rentabel wirtschaften, was das Risikoprofil senkt.

Nach Angaben des Managements wurden seit dem Beginn des Portfolioaufbaus 2011 alle Projekte mit einem Gewinn abgeschlossen. „In den letzten Jahren hat Noratis die Voraussetzungen für zukünftiges Wachstum geschaffen, indem wir Prozesse und Strukturen im Ankauf, der Technik, im Asset Management und im Vertrieb optimiert haben. Hier sind bei der Ausweitung der Geschäftstätigkeit nur moderate Zusatzinvestitionen notwendig, sodass wir über ein skalierbares Geschäftsmodell verfügen.“ ergänzt dazu CFO André Speth.