Im Oktober hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Entwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – sog. „Mietendeckel“ – vorgelegt. Das Berliner Abgeordnetenhaus muss das Gesetz erst noch beschließen, womit Anfang 2010, rückwirkend zum 18.06.2019, gerechnet wird.
Der Mietendeckel hat für kontroverse Diskussionen gesorgt. Während Befürworter ihn als großen Wurf gegen die Eindämmung des „Mietwuchers“ und der weiteren Gentrifizierung Berlins feiern, sehen Gegner in ihm einen nicht gerechtfertigten Markteingriff, der Neubau unattraktiv und damit über eine Verknappung des Wohnraumangebotes zu einer weiteren Verschärfung des Berliner Mietmarktes führen werde. Zudem wird die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzentwurfes von Experten (Bundesinnenministerium, Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages sowie des Berliner Abgeordnetenhauses) angezweifelt.
Umfang des Mietendeckels
Rund 1,5 Mio. Berliner Mietwohnungen sind vom Mietendeckel betroffen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Wohnungen, für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen sowie Wohnheime, Trägerwohnen[1] und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren.
Folgende zentrale Inhalte soll der Mietendeckel laut Entwurf haben[2]:
- Es gilt ein Mietenstopp für fünf Jahre. Ab 2022 soll es die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 % pro Jahr geben.
- Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben (siehe Tabelle).
- Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.
- In bestehenden Mietverhältnissen können Mieter ihre Miete reduzieren, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
- Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 EUR/qm auf maximal 5,02 EUR/qm angehoben werden.
- Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 EUR/qm umgelegt werden. Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist nicht zulässig.
- Bei wirtschaftlichen Härtefällen der Vermieter sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung von Substanzgefährdung und Verlusten zwingend erforderlich ist.
Auswirkungen auf den Mietmarkt
Der Mietendeckel wird bei den betroffenen Wohnungen dazu führen, dass die zulässige Miete unter der jeweiligen Marktmiete liegen wird. Zwar entlastet das die derzeitigen Mieter der Wohnungen. Menschen, die aktuell eine Wohnung in Berlin mieten wollen, werden davon aber kaum profitieren, es sei denn, sie ergattern eine freiwerdende Wohnung, die unter den Mietendeckel fällt. Das dürfte aber wohl nur bei Wegzug aus Berlin oder bei Ableben von Mietern der Fall sein. Den wenigen frei werdenden, begünstigten Wohnungen wird eine sehr große Zahl an Mietinteressenten gegenüberstehen. Die Zuteilung wird dann nicht wie in einer Marktwirtschaft üblich über die Höhe der Miete, sondern über sonstige Kriterien, z.B. Bonität der potentiellen Mieter erfolgen. Gut Situierte werden hier tendenziell deutliche Vorteile haben. Mietinteressenten werden dann zum überwiegenden Teil auf Neubau-Wohnungen zurückgreifen müssen, für die die Mietbremse allerdings nicht gilt, so dass hier die höhere Marktniete gezahlt werden muss.
Was bedeutet das für die börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen?
Betroffen sind AGs mit einem großen Anteil Berliner Wohnungen. Zu nennen sind hier vor allem ADO Properties und Deutsche Wohnen. Bei Vonovia sind nur rund 10% des Bestandes in Berlin. Als Reaktion auf den geplanten Mietendeckel hat Vonovia angekündigt, laufende Bau- und Modernisierungsprojekte wie geplant durchzuführen, zukünftige Investitionen in Berlin aber sorgfältig abzuwägen. Vonovia quantifiziert das mögliche Risiko für den 2020er FFO auf rund 6 Mio. EUR, angesichts einer 2020er FFO-Prognose (inkl. der Hembla-Akquisition) von 1,275 – 1,325 Mrd. EUR eine eher überschaubare Größenordnung.[3]
Deutsche Wohnen hat nach Verkehrswerten rund 80% des Bestandes im Großraum Berlin. Als Reaktion auf den Mietendeckel werden in Berlin geplante, bislang noch nicht bei den Mietern bzw. Bezirken angekündigte Sanierungsmaßnahmen sowie Neubauinvestitionen in Höhe von knapp EUR 1 Mrd. einer Prüfung unterzogen. Der Konzern bezifferte bei der Präsentation der 9-Monats-Zahlen das kumulierte Cash-Flow-Risiko infolge des Mietendeckels auf 5-Jahres-Basis auf bis zu rund 330 Mio. €, davon bis zu 190 Mio. € unrealisierte Mietsteigerungen und bis zu 140 Mio. EUR auf Mietreduzierungen. 2020 sollen die Auswirkungen auf den Cash Flow aber nur marginal sein, 2021 dann bis zu rund 30 Mio. EUR p.a. ansteigend bis zu rund 40 Mio. 2024.[4]
ADO Properties hat zeitgleich mit der Diskussion um den Mietendeckel 5900 Berliner Wohneinheiten an die landeseigende Gewobag für 920 Mio. EUR (abzüglich 350 Mio. EUR Nettoverbindlichkeiten) verkauft. Die Wohnungen waren erst 2015 erworben worden. Dadurch konnten Wertsteigerungen realisiert werden. Aufgrund der Unsicherheit, in welcher Form der Mietendeckel zu Jahresbeginn 2020 final vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet wird, hat ADO Properties keine Vorhersage in Bezug auf das flächenbereinigte Mietwachstum abgegeben. Erst dann soll abschließend beurteilt und entschieden werden, welche weiteren Maßnahamen ergriffen werden sollen.
Es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf in seiner jetzigen Form vom Abgeordnetenhaus verabschiedet wird. Zudem ist mit Klagen gegen das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht zu rechnen. Daher ist es nach wie vor ungewiss, ob der Mietendeckel Bestand haben wird. Die Auswirkungen für Wohnimmobilien-AGs sollten aber überwiegend überschaubar sein.
Dieser Artikel erschien zuerst in unserem aktuellen Magazin
[1] Öffentliche und anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.
[2] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Hrsg.): Senat bringt Mietendeckel auf den Weg, Pressemitteilung, Berlin 22.10.2019.
[3] Vonovia SE (Hrsg.): 9M 2019 Earnings Call, Presentation November 5, 2019.
[4] Deutsche Wohnen SE (Hrsg.): 9M 2019 results, Conference Call, Presentation 13 November 2019.
Autor/Autorin
Prof. Dr. Wilhelm Breuer
Prof. Dr. Wilhelm Breuer ist Professor für Immobilieninvestition und –finanzierung an der HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, Hildesheim/Holzminden/Göttingen