Wachstum stets aus eigener Kraft bewerkstelligen

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Die Neunmonatszahlen der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG sind noch ziemlich frisch und alles sieht nach einem Rekordjahr für den Spezialisten für Fachmarktzentren aus. GoingPublic sprach dazu mit Vorstand Matthias Schrade.

Herr Schrade, kürzlich haben Sie die Neunmonatszahlen der DEFAMA publiziert. Was wären Ihre persönlichen Highlights daraus?
Schrade: Wir konnten die Funds From Operations (FFO) erneut um 7% steigern und hatten eine Rekordzahl von 16 Zukäufen in diesem Jahr, darunter ein Portfolio von elf Objekten mit insgesamt ca. 1,5 Mio. EUR Jahresnettomiete. Zudem konnte unser Transaktionsteam auch drei Verkäufe abwickeln, die zu einem positiven Sondereffekt von 3 Mio. EUR vor Steuern und gut 4 Mio. EUR Liquiditätszufluss führen. Umbau und Modernisierung bestehender Portfolioobjekte fallen in das Ressort meines Vorstandskollegen. Auch da geht es natürlich voran.

Was ist denn an Bestandsobjekten umzubauen?
Schrade: Ganz einfach – aus einem ehemaligen NORMA soll in Höhn ein TEDi und in Puderbach ein ROSSMANN werden, in Schneeberg erweitern und modernisieren wir mit ALDI usw. Daneben gibt es auch immer wieder Dachsanierungen, wie etwa in Zeit, wo wir gleichzeitig gemeinsam mit Kaufland an einer großen Modernisierung arbeiten.

Gibt es weiterhin hinreichend Einstiegsobjekte mit auskömmlicher Anfangsrendite?
Schrade: Ja. Typischerweise sollen es Objekte mit einer Anfangsrendite von mindestens 10% sein. Finanzieren können wir die Gesamtinvestition üblicherweise zu über 80% mit 4% bis 5% Finanzierungskosten, benötigen also wenig Eigenkapital zur Realisierung. Entsprechend gut ist die FFO-Rendite auf das eingesetzte Kapital. Dass wir beständig akquirieren, zeigt, dass es genügend Objekte gibt, die unsere Kriterien erfüllen. Wir erlebten zuletzt häufiger, dass andere zwar mehr bieten als die DEFAMA, dann aber ihre Finanzierung nicht hingestellt bekommen – unserem Eindruck nach ist diese nämlich zäher geworden, dauert also oft deutlich länger als früher.

Mit welcher Konsequenz?
Schrade: Zunächst verschwinden Objekte, für die auch wir uns interessiert hatten, vom Markt – offenbar hat uns jemand überboten. Dann sind sie aber plötzlich wieder da, oft aus dem vorgenannten Grund. Dann müssen wir uns wieder dieser Objekte für unsere Akquise annehmen. Das macht unsere Planung, was wir in einem konkreten Jahr realisieren können, ein Stück weit unvorhersehbarer als, sagen wir, noch vor drei bis vier Jahren.

Sie schütten doch jährlich eine Dividende aus und haben sie bislang jedes Jahr erhöht, da Ihr Portfolio zunehmend wächst.
Schrade: Das stimmt; die jährliche Anhebung der Dividende ist auch für die Zukunft unser erklärtes Ziel. Möglich macht dies unsere kontinuierlich steigenden FFO. Wichtig ist uns dabei, dass wir das Wachstum aus eigener Kraft bewerkstelligen, also ohne Kapitalmaßnahmen oder Schuldscheindarlehen.

Können Sie eigentlich angesichts der zahlreichen Transaktionen, also Käufe und manchmal auch Verkäufe, sagen, wo die DEFAMA hinsichtlich des Ertrags im laufenden Kalenderjahr steht?
Schrade: Das ist eine berechtigte Frage. Wir haben in den letzten 18 Monaten sage und schreibe 30 Käufe getätigt, aber auch einige Verkäufe. Und wir hatten auch personelle Veränderungen – das macht eine Prognose schwerer als in Zeiten mit weniger Bewegung im Portfolio. Dazu kommen die Unschärfen etwa durch die noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen. Unser Ziel von 11 Mio. EUR bei den FFO im laufenden Geschäftsjahr haben wir aber fest im Blick.

In den Neunmonatszahlen war zu lesen, dass die Zinsbindung beim Fremdkapital 7,5 Jahre beträgt. Rechnen Sie denn nicht mit noch fallenden Zinsen?
Schrade: Bei einem Kauf schauen wir immer, dass wir das Zinsänderungsrisiko so weit wie möglich ausschließen – wir möchten an der Stelle schlicht kein offenes Risiko in unseren Büchern haben, da Zinsentwicklungen unvorhersehbar sind. Als Bestandshalter sollte man grundsätzlich stets langfristig finanzieren, und das tun auch wir. Die Finanzierungskosten sind im Zehnjahresbereich übrigens in den vergangenen Jahren gar nicht so stark geschwankt wie die Leitzinsen – nur schauen die meisten Marktteilnehmer eher auf die kurzfristigen Zinsen. Dagegen berücksichtigen wir veränderte Finanzierungskosten einfach durch eine angepasste Anforderung an die Anfangsrendite bei Einkäufen, sodass die Marge weiterhin stimmt.

Wo sehen Sie die DEFAMA in fünf Jahren?
Schrade: Wir haben uns selbst als langfristiges Ziel gesteckt, bis Ende 2030 annualisierte Mieten von 42 Mio. EUR und daraus abgeleitet einen Portfoliowert von mindestens 500 Mio. EUR zu erreichen. Die Funds from Operations sollen dann annualisiert 19 Mio. EUR bzw. 4,00 EUR je Aktie erreichen. Und wir glauben, dies ohne Kapitalerhöhungen schaffen zu können.

Herr Schrade, das überprüfen wir natürlich jährlich!

Das Interview führte Falko Bozicevic.

Autor/Autorin

Falko Bozicevic

Falko Bozicevic ist Mitglied des Redaktionsteams des GoingPublic Magazins sowie verantwortlich für das Portal BondGuide.

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