IPO im Fokus: Noratis – mit Wohnimmobilien an die Börse

Geschäftsjahr 2016 mit Rekordwerten

Nach 23,8 Mio. EUR im vorherigen Jahr steigerte sich der Konzernumsatz 2016 auf 44,6 Mio. EUR. Davon entfallen 85% auf den Verkauf von Immobilien und der Rest auf die Vermietung der im Bestand gehaltenen Objekte. Das Nettoergebnis legte auf 4,2 Mio. EUR zu, nach 1,1 Mio. EUR 2015. Dieser Wachstumsschub setzte sich auch im ersten Quartal 2017 fort mit Umsatzerlösen von 29,8 Mio. EUR sowie einem Rekord-Periodenergebnis von 5,1 Mio. EUR. Somit wurden bereits zwei Drittel des Vorjahresumsatzes generiert und das Gesamtjahresnettoergebnis schon (aufgrund eines großen Blockverkaufs in Dormagen) übertroffen.

Marktumfeld

Nach eigenen Angaben hat das Noratis-Management früh erkannt, dass die meisten Marktteilnehmer üblicherweise sofort voll vermietbare beziehungsweise bereits voll vermietete Immobilien nachfragen, die von Beginn an stabile Cashflows bedeuten. Bei einem permanent alternden Wohnungsbestand existiert dazu ein entsprechend großer Markt. Von den knapp 39,2 Mio. Wohnungen in Deutschland wurde gut die Hälfte in den für Noratis besonders relevanten Jahren gebaut. Es besteht also ein großer und stabiler Fundus an Kaufobjekten.

„Der Markt ist sehr groß, wir fokussieren uns auf den Großteil der Wohnimmobilienbestände in Deutschland, in die nicht nachhaltig investiert wird bzw. wurde. Der Wohnungsbestand altert tagtäglich und auf der anderen Seite schaffen Neubauten aufgrund der erhöhten Kosten kein ausreichendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum.“ so Bugarski.

Auf der Verkäuferseite bewegt sich Noratis in einem Markt für kleinere bis mittlere Transaktionsgrößen mit Verkäufen von bis zu 800 Wohneinheiten en bloc. Das Segment zeichnet sich durch langjährig stabilere Verkaufstransaktionen aus als der Portfolienbereich jenseits der Größenordnung von 800 Einheiten. Hier kam es 2016 zuletzt zu einem Rückgang der getätigten Verkaufstransaktionen.

Herausfordernd bleibt unverändert der erwartete Rückgang der Bevölkerungszahl an den meisten Noratis-Standorten. Aufgrund der Zunahme an Singlehaushalten und alleinlebenden Rentnern erwartet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumplanung (BBSR) aber dennoch an fast allen Standorten eine stabile oder zunehmende jährliche Wohnflächennachfrage von bis zu +0,9%. Zu berücksichtigen ist auch, dass sich der Preisanstieg in den Noratis-Standorten gegenüber den Ballungszentren moderater verhält. Während sich die Kaufpreise an sieben ausgewählten Noratis-Standorten von Q1 2013 bis Q1 2017 um 25% erhöhten, stiegen sie in den Top 7 Wohnimmobilienstandorten um 45%.

Stärken/Schwächen

+ Der Markt für Wohnungen aus den 50er bis 70er Jahren ist enorm – laut Marktstudien könnte sich das Sourcing- und Exit-Volumen von Noratis nach dem IPO verdreifachen.

+ Aufgrund der tiefen Wertschöpfung bei der Bestandsentwicklung kann Noratis beim Exit hohe Margen erzielen.

+ Da zudem stabile Cash-Flows aus der Bestandshaltung kommen, sind hohe Dividendenrenditen möglich.

-Herausforderndes Marktumfeld an Standorten aufgrund des Bevölkerungsrückgangs

-Kapital im Durchschnitt zwei Jahre in einem Projekt gebunden

-Verringerung des Leerstands bzw. Abverkauf der  Immobilien könnte schwieriger werden als geplant

Fazit

Im Vergleich zu den großen Wohnungsgesellschaften im Dax und MDax ist Noratis noch eher ein Nischenanbieter. Die Fokussierung auf das Segment der Bestandsentwicklung außerhalb der Top-Ballungsräume hat aber ihren Charme: Gerade in den erweiterten Speckgürteln dürften sich (was derzeit wahrscheinlich erscheint) bei anhaltend positiver Konjunkturentwicklung weiterhin interessierte Käufer und Mieter finden. Die Prognose, dass Noratis seinen Immobilienbestand verdreifachen könnte verdeutlicht dieses Potential. Da auch wesentliche Plattforminvestitionen bereits getätigt sind, könnte sich die Aktie als eine interessante Investition gegenüber den bereits Unternehmen positionieren.