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Die Aktionäre der Wiener IMMOFINANZ AG haben fast einstimmig grünes Licht für eine Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG gegeben. Sie wird voraussichtlich ab 28. April als eigenständiges Unternehmen an der Frankfurter Börse gelistet sein.

Einhellige Zustimmung

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung im März herrschte Eintracht: 99,9% der abgegebenen Stimmen votierten für den Spin-off, erforderlich war ein Ja-Anteil von mindestens 75%. „Unsere Aktionäre ermöglichen damit eine einfachere und deutlich fokussierte Aufstellung der IMMOFINANZ Group und schaffen die strukturelle Voraussetzung für eine angemessene Bewertung beider Unternehmen am Kapitalmarkt“, zeigte sich CEO Dr. Eduard Zehenter zufrieden. An der Tochter will IMMOFINANZ zunächst für zwei bis drei Jahre 49% halten, während die restlichen 51% künftig an der Börse notieren sollen. Mittelfristig soll der Anteil der Mutter allerdings weiter sinken.

Für 20 IMMOFINANZ-Aktien ein BUWOG-Wertpapier

Die Abspaltung wird mit der Eintragung in das Firmenbuch wirksam. Sie soll voraussichtlich am 25. April erfolgen. Danach werden alle Aktien der BUWOG zum Handel am Regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse (Hauptlisting), zum amtlichen Handel an der Wiener Börse (Prime Market) sowie zum Main Market an der Warschauer Börse zugelassen. Der erste Handelstag ist für den 28. April in Frankfurt/Main und Wien sowie am 29. April in Warschau geplant. Die Zuteilung der BUWOG-Aktien erfolgt auf Basis der Depotstände in IMMOFINANZ-Aktien vor dem Zuteilungsstichtag, also voraussichtlich dem 25. April. IMMOFINANZ-Aktionäre erhalten für je 20 Aktien zusätzlich eine Aktie der BUWOG – die Anzahl der von jedem Aktionär gehaltenen IMMOFINANZ-Aktien bleibt also durch die Abspaltung unverändert. Mit dem Spin-off gibt der Immobilienkonzern die unternehmerische Führung der BUWOG-Gruppe auf und schließt zu diesem Zweck einen Entherrschungsvertrag ab, in dem sich die IMMOFINANZ zu bestimmten Beschränkungen bei der Ausübung von Stimmrechten aus den BUWOG-Aktien verpflichtet.

Daniel Riedl, CEO BUWOG

Mehr Rendite durch Projektentwicklung

Das Geschäftsmodell der BUWOG basiert auf den Säulen Asset Management, Property Sales und Entwicklungsgeschäft. Der Marktauftritt ist eindeutig auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich fokussiert. „Was uns am meisten von vergleichbaren Unternehmen unterscheidet, ist das Property Development“, sagt CEO Daniel Riedl. „Wir entwickeln auch Eigentumswohnungen in Wien und Berlin.“ Alle drei Säulen generieren Cash, das neben Investitionen für Dividenden an Investoren verwendet werden soll. Das Portfolio der BUWOG besteht aus etwa 53.500 Wohnungen mit einem Gross Asset Value von 3,5 Mrd. EUR. Die Mietrendite liegt in Österreich bei 4,3%, in Deutschland ist sie mit 7,7% höher. Durch die Expansion in Deutschland soll sie daher deutlich gesteigert werden.

Dividende für dieses Jahr geplant

Der IMMOFINANZ-Vorstand plant, im laufenden Geschäftsjahr 2013/14 die Dividende auszusetzen. Grund dafür ist die 900 Mio. EUR schwere Übernahme von 18.000 Wohnungen in Norddeutschland, mit denen die Tochter für den Börsengang attraktiv gemacht wurde. Verkäufer sind ein Fonds der Deutschen Bank sowie die italienische Immobilienfirma Prelios. Die Dividendenzahlung soll allerdings im folgenden Geschäftsjahr wieder aufgenommen werden. BUWOG positioniert sich ebenfalls als Dividendentitel: Sie will die erste Ausschüttung bereits im Geschäftsjahr 2013/14 vornehmen – voraussichtlich im Oktober dieses Jahres.

Fazit

Die BUWOG erzielt steigende Renditen in attraktiven Immobilienmärkten. Der Spin-off bedeutet für die Tochtergesellschaft mehr Unabhängigkeit und Zugang zum Kapitalmarkt. Die Marktkapitalisierung von IMMOFINANZ und BUWOG ist nach der Abspaltung höher als die des Mutterkonzerns allein. Es ist besteht also die Chance, den Bewertungsabschlag zwischen Kurswert und NAV von etwa 35% deutlich zu reduzieren. Fast alle Anleger der IMMOFINANZ haben dem Spin-off deshalb zugestimmt. Es dürfte daher wenig wahrscheinlich sein, dass viele Neuaktionäre ihre Wertpapiere gleich wieder verkaufen möchten. Wer einsteigen will, sollte darauf achten, dass sich der erste Kurs nicht bereits zu sehr der NAV-Bewertung angenähert hat. Sonst besteht zu wenig Spielraum für weitere Kurssteigerungen. Der NAV für die BUWOG liegt bei etwa 1,6 Mrd. EUR. Der Preis ohne Discount zum NAV würde also bei insgesamt rund 110 Mio. Aktien 14,50 EUR betragen. IMMOFINANZ handelt derzeit mit einem Abschlag von etwa 35% auf den NAV – bei einem solchen Bonus müsste die Aktie theoretisch bei 9,45 EUR notieren.

BUWOG AG – Emissionsparameter
WKN

A1XDYU

Abspaltung

25. April

Erstnotiz

28. April (Frankfurt/Main,Wien)

Erster Kurs

10-14 EUR (geschätzt)

MarketCap

1,1-1,5 Mrd. EUR (geschätzt)

Marktsegment

Frankfurt/Main (Regulierter Markt), Wien (Prime Market), Warschau

Emissionsprospekt

ja

Emissionsvolumen

Free Float

51,0%

 

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