LEG-Zentrale in Düsseldorf: Fokus auf Wohnimmobilien in NRW

Als erstes Unternehmen im Jahr 2013 wagt der Immobilienkonzern LEG den Sprung an die Börse. Der Milliardenerlös, den Goldman Sachs und Perry Capital mit dem IPO erzielen wollen, fließt allerdings vollständig in die Taschen der Eigner. Statt einer beflügelnden Story kann der Börsenneuling höchstens mit einer attraktiven Dividende locken.

Börsengang
Die LEG bietet 26,5 Mio. Aktien plus Mehrzuteilungsoption von fast 4 Mio. Stück in der Preisspanne zwischen 41 und 47 EUR an. Etwa 1,4 Mrd. EUR könnten dadurch eingenommen werden. Die Zeichnungsfrist beim ersten Börsengang 2013 läuft noch bis zum 31. Januar. Geplant ist eine Notierung ab 1. Februar im Frankfurter Prime Standard. Ein Rating zum Unternehmen gibt es bisher nicht.

Die 26,5 Mio. LEG-Aktien kommen nur aus dem Besitz der Eigentümer Goldman Sachs und dem Finanzinvestor Perry. Eine Kapitalerhöhung, die frisches Geld für ein stärkeres Wachstum bringen könnte, ist nicht geplant. Der Anteil des Streubesitzes an der LEG würde bei vollständiger Platzierung der angebotenen Aktien inklusive Greenshoe 57,5% betragen. Goldman Sachs und Perry wären in dem Fall noch mit 33% bzw. 9% an dem Immobilienkonzern beteiligt. Da die Alteigentümer komplett aus dem Unternehmen auszusteigen beabsichtigen, ist mittelfristig mit weiteren Aktienverkäufen zu rechnen. Allerdings haben sie sich verpflichtet, ohne Absprache in den nächsten sechs Monaten keine weiteren Aktien anzubieten.

Investoren sollen eine lohnende Dividende erwarten dürfen. Im Börsenprospekt wird ein Anteil von bis zu 65% der für Immobiliengesellschaften wichtigen Kennziffer Funds From Operations (FFO) in Aussicht gestellt. Für 2012 ist allerdings nur eine Ausschüttung von 16% geplant.

Globale Koordinatoren und Joint Bookrunners des Börsengangs sind Goldman Sachs und Deutsche Bank. Berenberg, Commerzbank, Erste Group und Kempen & Co beteiligen sich als Co-Lead-Manager.

„Sozialcharta“ für Mieter und Beschäftigte
Die LEG mit Sitz in Düsseldorf ist 1970 aus dem Zusammenschluss mehrerer öffentlicher Wohnungsunternehmen entstanden. 1987 hatte sie 38.000 Wohnungen von der gewerkschaftlichen „Neuen Heimat“ übernommen, die Konkurs anmelden musste. Heute besitzt die LEG rund 91.000 Objekte und zählt zu den größten deutschen Gesellschaften für Wohnimmobilien. Die Wohnungswirtschaft, kundenorientierte Mieterbetreuung sowie behutsame Stadtentwicklung sind für den Konzern wichtige Aufgabenfelder. Zu den Kerngeschäften gehören neben dem Wohnungsbau die Sparten Standort-und Projektentwicklung mit Gebäudemanagement und Bauträgergeschäft sowie öffentliche Dienste.

Wohnungen in Dorsten Wulfen-Barkenberg: Auch LEG-Mieter können sich bald über die Börse beteiligen.

2008 erwarben Whitehall – der Immobilienfonds der US-Investmentbank Goldman Sachs – und Perry gegen den Widerstand von Mieterverbänden und Gewerkschaft die damalige Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG) für 3,4 Mrd. EUR vom Land Nordrhein-Westfalen. Sie übernahmen auch Schulden von damals 2,6 Mrd. EUR. Eine „Sozialcharta“ wahrt die Interessen der Mieter und Beschäftigten. Sie begrenzt Mieterhöhungen, schließt Kündigungen wegen Eigenbedarfs aus, garantiert Mietern über 60 Jahre ein lebenslanges Mietrecht und beschränkt den Verkauf von Wohnungen. Die Refinanzierung der Verbindlichkeiten wurde im vergangenen Jahr erfolgreich abgeschlossen: Die Schulden betragen noch knapp 2,4 Mrd. EUR. Der Wert des Wohnungsbestandes abzüglich Schulden (Nettovermögenswert oder NAV) wird auf 2,1 Mrd. bis 2,4 Mrd. EUR geschätzt.

Mieten unter dem Marktniveau
Im Geschäftsjahr 2011 erzielte die LEG ein EBITDA von 210,6 Mio. EUR sowie einen Betriebsgewinn aus dem laufenden Geschäft (FFO) von 111,8 Mio. EUR. Wegen der Kosten beim Konzernumbau blieb allerdings unter dem Strich ein Fehlbetrag von 15,1 Mio. EUR. Nach Angaben des Unternehmens soll das Geschäftsjahr 2012 jedoch weitgehend von Sondereffekten geprägt gewesen sein. Nach den Neunmonatszahlen bis Ende September 2012 sank das EBITDA gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2% auf 180,2 Mio. EUR. Der für die Dividende maßgebliche FFO stieg dagegen um 9% auf 101,3 Mio. EUR.

LEG Immobilien AG – Daten und Zahlen

2011

2012e

2013e

2014e

Betriebsergebnis (FFO)*

111,8

135,1

141,9

149,0

Nettoergebnis*

-15,1

120,3

111,0

165,0

EpS

-0,29

2,27

2,10

3,12

KGV min.

neg.

18,0

19,6

13,2

KGV max.

neg.

20,7

22,4

15,1

*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: GoingPublic Research, Deutsche Bank