„Jährliche Anhebung der Dividende ist erklärtes Ziel auch für die Zukunft“. Interview mit Matthias Schrade, DEFAMA AG

Beitragsfoto: Erst vor zwei Wochen kaufte DEFAMA mit Abtsgmünd zum 9. Mal in Baden-Württemberg.

Bei der auf Verbrauchermärkte spezialisierten DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG läuft es auch 2024 blendend – dem ­robusten Geschäftsmodell konnten weder ­Inflation noch Konsumflaute zusetzen. Wir sprachen dazu mit Matthias Schrade , Gründer und Co-Vorstand, DEFAMA AG.

GoingPublic: Herr Schrade, wenn wir einmal auf unser Gespräch vor rund einem Jahr zurückblenden – was würden Sie mir als Update gegenüber seinerzeit mit auf den Weg geben?

Schrade: Unsere Einschätzung, dass wir von den Branchentrends profitieren, hat sich vollauf bewahrheitet. Wir haben im letzten halben Jahr sage und schreibe 13 Objekte zukaufen können, im Schnitt zum Zehnfachen der Nettokaltmiete. Und was für DEFAMA ganz ungewöhnlich ist: In einer ganzen ­Reihe von Fällen kamen wir auch in Großstädten zum Zug – unter anderem in Bremen, Essen, Lübeck und Magdeburg. Zudem haben wir weiterhin eine Rekordzahl an ­potenziellen Kaufobjekten in der Ankaufprüfung. Gut möglich, dass es bis Jahresende noch zu weiteren Transaktionen kommt.

Gibt es in den jüngsten Neunmonats­zahlen von Ende November eine Zahl oder Kennzahl, die heraussticht oder die einer Erläuterung bedarf?

Insgesamt haben wir den stetigen Wachstumskurs der vergangenen Jahre fast wie auf Schienen fortgesetzt. Unsere zentrale Kennzahl, die Funds from Operations, FFO, sind erneut um 7% gestiegen, auf 7,6 Mio. EUR. Das Nettoergebnis hat sich dank eines positiven Sondereffekts aus der Veräußerung des Fachmarktzentrums Büdelsdorf von 2,8 Mio. auf 3,9 Mio. EUR erhöht. Bei den annualisierten FFO liegen wir bereits bei 12,1 Mio. EUR und damit über unserem Jahresziel.

Sie erwähnen den positiven Sondereffekt durch einen Verkauf in Büdelsdorf. Ist ein Verkauf statt Bestandshaltung dermaßen außergewöhnlich für DEFAMA?

Unser Motto lautet ja bekanntlich „wir kaufen, um zu behalten“. Insofern betrachten wir Verkäufe immer als Sonderfall, auch wenn Zusatzgewinne hieraus seit 2021 in ­jedem Jahr angefallen sind. Insgesamt haben wir seit der Firmengründung gerade einmal viereinhalb Objekte verkauft – und das bei einem Bestand von aktuell 77 Standorten. DEFAMA ist damit für die Mieter ein sehr verlässlicher Partner, was operativ große Vorteile mit sich bringt.

Die annualisierten FFO soll in diesem Geschäftsjahr sogar stärker steigen als bis dahin prognostiziert. Woran liegt es – abgesehen von Büdelsdorf?

Das liegt maßgeblich an der großen Zahl an zugekauften Objekten, die allerdings größtenteils erst ab Anfang 2025 Erträge beisteuern. Zudem gab es Verzögerungen bei ­Umbauprojekten, und wir haben auch mehr als geplant in das weitere Wachstum investiert, was unsere Zahlen im laufenden Jahr etwas dämpft. Für das Gesamtjahr 2024 erwarten wir trotzdem einen Anstieg des Jahresüberschuss von 4,2 Mio. auf 4,8 Mio. EUR. Die FFO werden voraussichtlich von 9,7 Mio. auf 10,3 Mio. EUR steigen. Entscheidend aber sind tatsächlich die annualisierten FFO. Und hier rechnen wir bis Jahresende nun sogar mit 12,3 Mio. EUR.

Folglich soll auch die Dividende abermals erhöht werden – die wievielte Anhebung ist es eigentlich?

Wir haben seit der Firmengründung jedes Jahr die Dividende erhöht und werden dies daher für 2024 bereits zum zehnten Mal umsetzen. Eine jährliche Anhebung ist auch unser erklärtes Ziel für die Zukunft.

Mit welchem Faktor stehen die DEFAMA-Bestandsobjekte in den Büchern?

Wir kaufen typischerweise zum Zehnfachen der Jahresnettokaltmiete. Da wir nach HGB bilanzieren, müssen die Immobilien kontinuierlich abgeschrieben werden – selbst dann, wenn die Mieten gestiegen sind. In der Bilanz stehen die Objekte daher im Schnitt nur zum Acht- bis Neunfachen der Istmieten. Wir lassen das Portfolio aber jährlich durch einen externen Gutachter bewerten: Hier lag der durchschnittliche Faktor per Ende 2023 beim 11,8-Fachen der Nettokaltmieten.

Im Abspann der Ad-hoc zu den Neunmonatszahlen gönnen Sie sich einen kleinen Seitenhieb auf die Mitbewerber, ohne diese natürlich konkret zu nennen. Dabei heben Sie unter anderem die Finanzierungsoptionen der DEFAMA hervor. Was macht diese erwähnenswert besonders?

Sie meinen den Satz bezüglich des zunehmenden Drucks auf viele Marktteilnehmer durch das erhöhte Zinsniveau? Das war gar nicht als Seitenhieb gemeint, sondern ist einfach eine ­Beschreibung der momentanen Branchensituation. Eben weil wir hier mit einer langen durchschnittlichen Zinsbindung ­unserer Finanzierungen von mehr als sieben Jahren gut auf­gestellt sind, können wir nach wie vor kaufen. Das ist der Schlüssel zu starkem Wachstum, während die Branche konsolidiert.

Sie haben vor einigen Monaten eine spannende Personalie gemeldet: Ein gewisser Dr. Angelus Bernreuther ist von Kaufland zu DEFAMA gewechselt. Was erwarten Sie sich von dieser Verstärkung?

Wir konnten Dr. Bernreuther als neuen Head of Business ­Development für uns gewinnen. Er übernimmt den Bereich Transaktionen, der bisher bei mir selbst lag. Zudem bringt er uns durch sein Netzwerk auf ein anderes Level, vor allem, was die Wahrnehmung bei großen Playern angeht. Hier ist er buchstäblich bekannt wie ein bunter Hund, da er für Kaufland gern mit roten Hosen auftrat – etwa wenn er Veranstaltungen wie die Fachmarkt Stars moderiert, wo jährlich die europaweit besten Einzelhandelsprojekte gekürt werden. Dass er nun für DEFAMA aktiv ist, hat in der Branche gewaltig aufhorchen lassen und dürfte unser Wachstum nochmals beschleunigen.

Herr Schrade, ganz herzlichen Dank an Sie!

Das Interview führte Falko Bozicevic.

ZUM INTERVIEWPARTNER:

Matthias Schrade ist Gründer und Co-Vorstand der DEFAMA AG. Schrade war früher CEFA-Investmentanalyst und übte ferner Tätigkeiten in Aufsichtsräten aus.

Dieser Artikel ist in GoingPublic 4/2024 erschienen, das Sie hier als E-Magazin in voller Länger ansehen können: https://www.goingpublic.de/wp-content/uploads/epaper/epaper-GoingPublic_Magazin_4-2024/#0