„Mit dem Kapitalmarkt haben wir bislang sehr gute Erfahrungen gemacht“

Das GoingPublic Magazin im Gespräch mit Falk Raudies: Seit dem 19. Februar läuft eine Kapitalerhöhung um bis zu knapp 10 Mio. EUR mit öffentlichem Angebot. Wozu soll der Emissionserlös dienen und wie stellt sich der Immobilienmarkt, in dem die Münchner aktiv sind, derzeit dar?

GoingPublic: Herr Raudies, FCR Immobilien führt eine Kapitalerhöhung durch, sowohl mit Bezugsrecht als auch öffentlichem Angebot. Wie sehen Ihre Planungen aus?
Raudies: Das jetzige öffentliche Angebot (ISIN DE000A2TSSV4/WKN A2TSSV) läuft noch bis zum 6. März über das Zeichnungstool DirectPlace der Frankfurter Börse. Vorrangiges Ziel ist es, die Aktionärsbasis noch einmal zu stärken und den Freefloat weiter zu erhöhen. Wir befinden uns seit Jahren auf einem dynamischen Wachstumskurs. Das zeigt sich sowohl im signifikanten Ausbau unseres Immobilienportfolios aber auch in der äußerst positiven Ergebnisentwicklung. Laut Prognose von November planen wir, den Umsatz 2018 auf 33,5 Mio. EUR zu verdoppeln. Beim operativen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, also EBITDA, streben wir ebenfalls eine Verdoppelung auf
9,9 Mio. EUR an. 2017 lag das EBITDA noch bei 4,9 Mio. EUR.

GoingPublic: FCR Immobilien ist sowohl in Toplagen aktiv, aber auch etwas ‚nischigeren‘ B-Städten. Wie stellt sich dieser Markt aus Ihrer Sicht dar?
Raudies: Da muss ich Sie etwas korrigieren. Wir investieren bewusst mit Fokus auf B-Städte. Toplagen an Primärstandorten, davon sind wir überzeugt, sind deutlich schwankungsanfälliger hinsichtlich Konjunkturzyklen als Sekundärstandorte. Unserer Meinung nach weisen Immobilien in Zweit- und Drittlagen dagegen langfristig stabilere Wertentwicklungen auf als Objekte an Primärstandorten. Wie man ja auch gut an unserem jüngsten Verkauf in Niedersachsen sehen kann: Hier haben wir die Stadtpassage Salzgitter zu einem zweistelligen Millionenbetrag erfolgreich veräußert. Und was, wie ich finde, noch wichtiger ist: Der Gewinn liegt dabei in einem mittleren einstelligen Millionenbereich. Die Mittel aus dem Verkauf werden wir in vielversprechende neue Objekte reinvestieren. Unsere Pipeline ist hier mit attraktiven Immobilien mehr als gefüllt. So beläuft sich das Volumen in unserer direkten Pipeline auf ca. 50 Mio. EUR, in der erweiterten Pipeline sind es etwa 150 Mio. EUR. Nach wie vor ist unser Ziel für 2019, den Immobilienbestand um mindestens 150 Mio. EUR auszubauen.

[caption id="attachment_47781" align="alignright" width="409"] FCR Immobilien AG[/caption]

GoingPublic: Diesen Fokus hört man allerdings auch von anderen Immobiliengesellschaften – wie stark ist die Konkurrenz da mittlerweile?
Raudies: Wir fokussieren uns ja mit unserem Geschäftsmodell auf den An- und Verkauf von Immobilien und sind nicht einfach „nur“ Bestandshalter. Das unterscheidet uns schon einmal von anderen Unternehmen am Markt. Wir sind in einer Nische unterwegs, die für viele institutionelle Investoren und Privatpersonen unattraktiv ist. Das kann ich auch erklären: Für große Investoren sind die Objekte volumenstechnisch meist zu klein, für private Personen hingegen zu groß. Wir investieren bei Portfolios auch mal bis zu 50 Mio. EUR. Was uns ebenfalls in die Hände spielt, sind unsere langjährige Immobilienexpertise und unser exzellentes Netzwerk, wodurch wir Immobilien oft angeboten bekommen und dann auch kaufen, bevor sie überhaupt offiziell auf dem Markt sind.

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GoingPublic: Das Heben stiller Reserven hatten Sie in unseren Gesprächen auch bereits mal erwähnt. Wie kann man sich das in etwa vorstellen?
Raudies: Wir bilanzieren nach HGB, das heißt, dass Wertsteigerungen und Gewinne bei Immobilien – anders als bei IFRS – erst bei dem Verkauf des Objekts realisiert werden. Wir schreiben die Immobilien also nicht hoch, sondern haben sie zum Buchwert bei uns in der Bilanz. Mit den bereits getätigten und bevorstehenden Verkäufen in diesem Jahr haben wir schon heute ein gutes Gefühl, unser Ergebnis von 2018 im Jahr 2019 zu übertreffen.

GoingPublic: Was beabsichtigen Sie nunmehr konkret mit den Erlösen aus der Kapitalerhöhung?
Raudies: Wir wollen weiter wachsen. Daher ist es geplant, die Erlöse für den Ausbau unseres Immobilienportfolios zu nutzen. Bei dem Bezugspreis von 17,50 EUR je Aktie, den ich für sehr günstig halte, beläuft sich der Emissionsbetrag auf Brutto max. 9,1 Mio. EUR. Wenn ich an dieser Stelle noch eins anmerken darf: Wir sind in der komfortablen Situation, dass wir auf die Erlöse nicht angewiesen sind. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung sind nur ein Finanzierungsbaustein von mehreren möglichen. Und um noch einmal auf den Bezugspreis zurückzukommen: Auf unserer Website im Investor Relations-Bereich sind unter https://fcr-immobilien.de/analystenempfehlungen alle aktuellen Empfehlungen von Analysten zu der FCR-Aktie zu finden. Ich bin mir sicher, dass sich das Lesen für jeden Anleger und Investor lohnen wird. In Bezug auf unseren NAV ist die Aktie aktuell aus unserer Sicht unterbewertet. Der NAV je Aktie lag zum Jahresende nach unseren Berechnungen bei 21,16 EUR. Daher habe auch ich mich entschlossen, mit 500.000 EUR selbst an der Kapitalerhöhung teilzunehmen.

[caption id="attachment_75409" align="alignright" width="300"] Falk Raudies, Gründer und CEO FCR Immobilien[/caption]

GoingPublic: Um die ausstehenden Anleihen – auch börsennotiert übrigens – muss sich die FCR auch beizeiten kümmern. Werden Sie beim Fremdkapital dem Kapitalmarkt und damit interessierten Anlegern treu bleiben?
Raudies: Wir haben mit dem Kapitalmarkt bislang sehr gute Erfahrungen gemacht. Das liegt sicherlich auch an den Anleihen, die wir in der Vergangenheit so erfolgreich platzieren konnten. Wir finanzieren uns aber stets mit einem attraktiven Mix aus Anleihen-, Hypothekendarlehen und Eigenkapital. Das haben wir in der Vergangenheit getan und werden es auch künftig weiter tun. Wie wir uns letztlich im Einzelfall entscheiden, hängt davon ab, welches Finanzierungsmittel das beste für die FCR Immobilien AG in der jeweiligen Situation ist.

GoingPublic: Herr Raudies, vielen Dank für die interessanten Einblicke!

Interview: Michael Fuchs