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Technologieparks gelten als Motoren für Innovation – doch ohne passende Labor- und Büroflächen bleiben viele Ideen stecken. Am Beispiel des BioCampus Cologne zeigt sich, warum die Ansiedlung innovativer Unternehmen weit mehr verlangt als nur verfügbare Quadratmeter. Von Yvonne Patschke
Technologieparks wie der BioCampus Cologne gelten als Katalysatoren für Innovation – Orte, an denen Forschung, Entwicklung und Unternehmertum zusammenkommen. Doch hinter dieser Vision verbirgt sich eine Realität, die von infrastrukturellen, finanziellen und organisatorischen Herausforderungen geprägt ist. Die Ansiedlung innovativer junger Startups oder etablierter Technologieunternehmen ist kein Selbstläufer. Besonders die Vermietung von Labor- und Büroflächen stellt Betreiber wie den BioCampus Cologne vor komplexe Aufgaben.
Fehlende Sichtbarkeit von Laborflächen
Ein Biotech-Startup sucht händeringend nach geeigneter Laborfläche. Doch anstatt auf eine zentrale Plattform zurückgreifen zu können, klickt es sich durch Kleinanzeigenportale. Die Szene wirkt absurd – und ist doch Alltag. „Kann doch nicht sein, dass Hightech-Labore wie gebrauchte Fahrräder angeboten werden“, hört man häufig von Gründern. Tatsächlich sind Laborflächen auf klassischen Immobilienportalen kaum separat ausgewiesen. Für Unternehmen mit spezifischen Anforderungen – etwa in Biotechnologie, Chemie oder Medizintechnik – wird die Suche dadurch zu einer zeitraubenden Hürde. Was wie ein lokales Problem wirkt, betrifft in Wahrheit ganz Deutschland.
Spezialimmobilien, ein zögerlicher Markt und Startups zwischen Vision und Bürokratie
Laborflächen sind Spezialimmobilien, die besondere bauliche Eigenschaften erfordern: Abluftsysteme, Reinräume, Medienversorgung oder Sicherheitszonen. Viele Makler meiden diese Objekte, da sie komplex, beratungsintensiv und nicht ausreichend rentabel erscheinen. Die Folge: eine Angebotslücke trotz vorhandener Nachfrage. Für den BioCampus Cologne bedeutet das, dass die Vermarktung von Laborflächen keineswegs selbstverständlich ist. Es braucht Expertise, Geduld und oftmals individuelle Lösungen – in einem Markt, der eigentlich auf Standardisierung ausgelegt ist.
Gerade junge Unternehmen stehen am Anfang eines langen Gründungsprozesses. Bis zur Unterzeichnung eines Mietvertrags vergehen nicht selten Monate oder gar Jahre. Die Gründe dafür reichen vom Finanzierungsbedarf über notwendige Zulassungen und Genehmigungen bis hin zu Unsicherheiten bei der Skalierung, zur allgemeinen ökonomischen Lage und zum Selektionsdruck durch den Markt. Diese Faktoren führen dazu, dass Flächen lange vorgehalten werden, obwohl sie perspektivisch dringend gebraucht würden.
Technische Anforderungen als Dealbreaker
Potenzielle Mieter bringen zunehmend spezifische Anforderungen mit: Abluftsysteme für chemische Prozesse, eine zuverlässige Medienversorgung mit Gas, Strom und Wasser, hochperformante IT-Infrastruktur oder genehmigungspflichtige bauliche Standards. Diese Faktoren sind kostenintensiv und häufig schwer umzusetzen. Immer wieder stellt sich die Frage: Soll in Neubauten investiert oder bestehende – teils veraltete – Infrastruktur ertüchtigt werden? Und wie soll das finanziert werden? Eines ist klar: Ohne passende Räume ist Innovationsentwicklung kaum möglich. Standortentwicklung bleibt dann reine Theorie.
Beispiel Alteva Technologies
Ein konkretes Beispiel liefert Alteva Technologies, ein Spin-off des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt (DLR). Das Unternehmen entwickelt ultraleichte, leistungsstarke Batterien, die den Einsatz fossiler Brennstoffe im Transportsektor ersetzen sollen. Gegründet wurde Alteva von Ida Milow und Aiko Bernehed. Seit August 2025 ist das Startup Mieter auf dem BioCampus Cologne. Doch der Weg dorthin war lang: Der erste Kontakt fand bereits im Februar 2023 statt – rund zwei Jahre vergingen bis zum tatsächlichen Einzug. Gründe dafür lagen unter anderem in den hohen Anforderungen an die Laborinfrastruktur, den langwierigen Abstimmungen zur Flächennutzung sowie in Finanzierungs- und Genehmigungsprozessen.
Immobilienintelligenz als Schlüssel zur Innovationsförderung
Die Ansiedlung innovativer Unternehmen ist kein Selbstläufer. Technologieparks wie der BioCampus Cologne müssen die Immobilienlogik neu denken. Dazu gehören spezialisierte Vermarktungsstrategien für Laborflächen, digitale Plattformen mit Filterfunktionen, Schnittstellen zu Standortbetreibern und Wirtschaftsförderungen, Kooperationen mit spezialisierten Maklern, flexible Mietmodelle, standortübergreifende Vermittlungen, eine proaktive Ansprache potenzieller Mieter und die frühzeitige Einbindung technischer Anforderungen. Ebenso braucht es eine bundesweite Strategie zur Modernisierung bestehender Technologie- und Gründungszentren, wie der BVIZ – Bundesverband Deutscher Innovations-, Technologie- und Gründerzentren e. V. in einem aktuellen Positionspapier fordert – als Voraussetzung, um Innovationsstandorte langfristig zukunftsfähig zu machen. Laborflächen sind kostenintensiv – Leerstand oder nicht nutzbare Bestandsflächen sind ökonomischer Unsinn. Gründer und Forschungsprojekte verlieren Zeit und Innovationskraft, wenn sie keine passenden oder modernisierten Räume finden. Und auch die Standortattraktivität leidet, wenn interessierte Firmen abwandern. Köln könnte hier zur Pilotregion für ein deutschlandweites Modell werden. Die Weiterentwicklung des Immobilienportals wäre ein wichtiger Schritt in diese Richtung. Das Problem ist branchenweit – und lösbar. Wer ähnliche Herausforderungen kennt oder eigene Ideen beitragen möchte, ist herzlich eingeladen, den Austausch zu suchen.
Autor/Autorin
Yvonne Patschke
Yvonne Patschke ist seit 2014 in Köln aktiv und begleitet die Entwicklung der beiden Hubs BioCampus Cologne (einem der größten Technologieparks Deutschlands) und das Rechtsrheinische Technologie- und Gründerzentrum RTZ Köln. Ihr Schwerpunkt liegt in Kommunikation und Vertrieb – mit besonderem Fokus auf die Vermarktung der Flächen und die Förderung der Vernetzung innovativer Unternehmen.
