Werbung

Bildnachweis: spotmatikphoto – stock.adobe.com.

Auch im ersten Halbjahr 2021 zeigt der Trend auf dem Healthcare‑Investmentmarkt klar nach oben. Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 2021 gut 1,7 Mrd. EUR in Healthcare-Immobilien investiert, womit der Rekordwert des Vorjahreszeitraums nochmals um knapp 3 Prozent übertroffen wurde. Im Vergleich zum 10-jährigen Durchschnitt beträgt die Steigerung mehr als das Doppelte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Healthcare: Grundlegend gewandelte Risikowahrnehmung

„Diese Werte belegen eindrucksvoll, dass sich der Healthcare-Markt ungeachtet der Corona-Pandemie mit großer Dynamik weiterentwickelt und sich mehr und mehr als eigenständige Assetklasse etabliert“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Residential Investment. Eine wesentliche Rolle spiele hierbei eine grundlegend gewandelte Risikowahrnehmung seitens der Investoren. So sorgt zum einen der demografische Wandel für ein solides wirtschaftliches Fundament, das durch eine hohe Vermietungssicherheit und vergleichsweise geringe Marktschwankungen gekennzeichnet ist. Zum anderen nehmen die Vorbehalte gegenüber Betreiberimmobilien infolge der fortschreitenden Professionalisierung der Betreibergesellschaften analog zum Hotel-Investmentmarkt immer mehr ab. „Darüber hinaus setzen vor allem institutionelle Investoren auf eine Diversifikation der Investitionsstandorte, um das Anlagerisiko weiter zu reduzieren. So entfielen im ersten Halbjahr 2021 fast zwei Drittel des Investmentvolumens auf Portfolio-Deals“, erläutert Meszelinsky.

Nach wie vor machen Pflegeimmobilen den Löwenanteil des Healthcare-Investmentmarkts aus. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,2 Mrd. EUR entfallen gut 68 Prozent des Gesamtumsatzes auf diese Nutzungsart. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 sank der Umsatzanteil von Pflegeimmobilien jedoch um etwa 10 Prozentpunkte. Davon profitieren kann die Sub-Assetklasse betreutes Wohnen, die mit etwa 325 Mio. EUR auf knapp 19 Prozent Marktanteil kommt und damit eine neue Bestmarke aufstellt. Die immer höhere gesellschaftliche Relevanz des Themas altersgerechtes Wohnen spiegelt sich somit auch auf dem Investmentmarkt wider. Gesundheitsimmobilien, wie Ärztehäuser, Kliniken oder MVZ, tragen mit gut 225 Mio. EUR gut 13 Prozent zum Gesamtergebnis bei.

Knapp die Hälfte der Investments im dreistelligen Millionenbereich

Projektentwicklungen steuerten im ersten Halbjahr nur 16 Prozent zum Gesamtergebnis bei. Dieser eher moderate Wert ist dem Umstand geschuldet, dass der Investmentmarkt bislang stark vom Verkauf größerer Bestandsportfolios geprägt ist. Insbesondere beim betreuten Wohnen wurden jedoch einige Forward Deals registriert. Diese beweise, so BNP in seiner Analyse, dass den klassischen Wohnprojektentwicklern hier eine ernstzunehmende Konkurrenz erwächst.

Transaktionen jenseits der 100-Mio.-EUR-Marke zeichnen zur Jahreshälfte für knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Insgesamt wurden drei Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich registriert. Zwei größere Deals in der Assetklasse betreutes Wohnen füllen die Größenklasse zwischen 50 und 100 Mio. EUR, die gut 7 Prozent zum Gesamtumsatz beträgt. Die mittleren Größenklassen zwischen 10 und 50 Mio. EUR kommen auf einen Umsatzanteil von knapp 40 Prozent und präsentieren sich somit als Stütze des Investmentmarkts.

Spezialfonds geben den Ton an – Renditen im ersten Halbjahr stabil

Im ersten Halbjahr 2021 ist der Healthcare-Investmentmarkt fest in der Hand von Spezialfonds, die fast zwei Drittel des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Neben zwei großen Portfoliodeals entfallen mehr als die Hälfte aller Einzeldeals auf diese Käufergruppe. In diesem Zusammenhang wird deutlich, dass neben spezialisierten Pflege-Investoren mittlerweile auch immer mehr große Gewerbe-Investoren auf dem Healthcare-Markt tätig sind. Weitere 18 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen auf Immobilien-AGs / REITS, die bislang ausschließlich im Portfoliosegment in Erscheinung getreten sind. Alle anderen Käufergruppen kommen zusammengenommen auf lediglich gut 16 Prozent des Transaktionsvolumens. Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 51 Prozent etwa 10 Prozentpunkte oberhalb des langjährigen Mittels.

Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot befand sich die Netto-Spitzenrendite auf dem Healthcare-Markt in den letzten Jahren klar im Sinkflug. Auch eine veränderte Risikobewertung dürfte hierbei eine gewisse Rolle gespielt haben. Zuletzt war eine Seitwärtsentwicklung zu beobachten, sodass zum Ende des ersten Halbjahrs für hochwertige moderne Pflegeimmobilien laut BNP-Analyse weiterhin eine Netto-Spitzenrendite von 4,00 Prozent anzusetzen ist.

„Der Healthcare-Investmentmarkt vermeldet trotz Corona-Krise einen neuen Umsatzrekord zum Halbjahr und bietet auch darüber hinaus glänzende Zukunftsperspektiven“, sagt Christoph Meszelinsky. Auf Grundlage der demografischen Makro-Trends und einer weiter steigenden gesellschaftlichen Akzeptanz für altersgerechte Wohnformen sei fest mit einer weiter anziehenden Nachfrage zu rechnen. „Für professionell aufgestellte Investoren weisen Healthcare-Immobilien ein attraktives Risiko-Rendite-Profil auf, das bei anderen Assetklassen nur schwerlich zu finden ist. Insofern dürfte der Engpassfaktor beim Investmentmarkt auf der Angebotsseite liegen“, so Meszelinsky.

Über den Autor

Holger Garbs ist seit 2008 als Redakteur für die GoingPublic Media AG tätig. Er schreibt für die Plattform Life Sciences und die Unternehmeredition.