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Der deutsche Immobilienaktiensektor hat sich in den letzten zehn Jahren sehr dynamisch entwickelt. Betrug die gesamte Marktkapitalisierung 2005 lediglich rund 3 Mrd. EUR, sind es aktuell mehr als 30 Mrd. EUR. Damit rücken auch dessen Investor Relations verstärkt in den Vordergrund. Immobilienaktien – als solche werden bestandhaltende Immobilie-AGs und REITs bezeichnet – stellen indes besondere Anforderungen an die Investor Relations. Diese ergeben sich vor allem aus der Besonderheit, dass Immobilienaktien ein Hybrid zwischen Aktie und Immobilie darstellen. Folglich ziehen sie sowohl generalistisch ausgerichtete klassische Aktieninvestoren, insbesondere Small/Midcap- sowie Value-Investoren an, die ein Immobilienaktieninvestment als attraktive Beimischung in ein Aktienportfolio betrachten, als auch Immobilieninvestoren, die als Sektorspezialisten ihr Geld in eine liquide Form der Immobilie anlegen wollen.

Dr. Wilhelm Breuer
Dr. Wilhelm Breuer

Wesentliches Investmentmotiv beider Anlegertypen ist die liquide Beteiligung an einem professionell gemanagten Immobilienbestand und dessen künftiger Wert- und Ertragsentwicklung. Besondere Bedeutung im Rahmen der Investor Relations von Immobilien-AGs und REITs hat es daher, Werte, Wert- und Mietsteigerungspotenziale sowie Ertragskraft der Immobilien transparent zu machen, um den Anlegern eine fundierte Bewertung ihren Immobilieninvestments zu ermöglichen. Zu diesem Zweck hat sich im Laufe der Zeit ein eigenes Spektrum von Kennzahlen herausgebildet.

Substanzorientierte Kennzahl: Net Asset Value (NAV)
Dazu gehört insbesondere die Veröffentlichung des Net Asset Values (NAV), also des Nettosubstanzwertes, der sich aus dem Verkehrswert der Immobilien abzüglich des Fremdkapitals ergibt. Er repräsentiert das ökonomische Eigenkapital einer Immobiliengesellschaft. Der Kapitalmarkt erwartet dabei, dass die Verkehrswerte durch externe, unabhängige Gutachter ermittelt werden. Die European Public Real Estate Association (EPRA), der europäische Branchenverband der Immobilienaktien, definiert den EPRA NAV dabei folgendermaßen: Ausgangspunkt ist das Konzerneigenkapital gemäß Jahresabschluss. Falls die Immobilien einer Gesellschaft nicht nach der Fair Value-Methode mit ihrem aktuellen Marktwert, sondern „at Cost“ mit ihren um Abschreibungen versehenen, historischen Anschaffungskosten in den Jahresabschluss einbezogen wurden, ist die Differenz zwischen Fair Value- und Cost-Wert, die stillen Reserven, zum Eigenkapital hinzuzurechnen. Der Fair Value der Financial Instruments, die dem Hedging von Zinsrisiken dienen, ist zudem aus dem Eigenkapital zu eliminieren, da der EPRA NAV den immobilienwirtschaftlichen Wert des Eigenkapitals widerspiegeln soll. Aus gleichem Grunde werden auch die latenten Steuern und deren Implikationen bereinigt.

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