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Ergebnis-/cash flow orientierte Kennzahl: Die Funds from Operations
Der NAV spielt für Investoren eine wichtige Rolle. Allerdings greift die alleinige Konzentration auf den NAV und den in ihm zum Ausdruck kommenden Substanzgedanken zu kurz. Entscheidend ist vielmehr zu zeigen, dass die Immobiliengesellschaft als „Immobilien-Unternehmer“ agiert, der nachhaltige Cashflows und Ergebnisse erwirtschaftet. Wichtige Aufgabe der Investor Relations ist es daher, dem Kapitalmarkt zu zeigen, dass das Unternehmen in der Lage ist, stabile, wiederkehrende Ergebnis- und Cash Flows aus dem Vermietungsgeschäft zu generieren. Viele Investoren greifen deshalb auf die Kennzahl der Funds from Operations (FFO) zurück. Sie kommt ursprünglich aus den USA und hat sich mittlerweile zu einer wichtigen Kennzahl im börsennotierten Immobiliensektor entwickelt.

Die FFO beschreiben ein um Abschreibungen und eventuelle Sondereffekte modifiziertes operatives Ergebnis nach (gezahlten) Steuern und sind cash flow-orientiert. Sie geben dem Anleger ein Maß an die Hand, wie hoch die direkt aus der Immobilie erwirtschafteten, und zur Ausschüttung bereit stehenden Mietüberschüsse sind. Diese immobilienwirtschaftliche Kennzahl nimmt im Rahmen der Investor Relations bei Immobilienaktien mittlerweile eine zentrale Stellung ein. Errechnet wird sie, indem aus dem Konzernüberschuss Erträge/Aufwendungen aus der Fair-Value-Neubewertung der Investment Properties sowie erzielte Immobilienverkaufsgewinne bzw. -verluste herausgerechnet werden. Zudem werden die latenten Steuern sowie die nicht cash-wirksamen Bestandteile des Finanzergebnisses (insbesondere Fair Value-Veränderungen bei Derivaten) eliminiert. Üblich ist auch, die nicht wiederkehrenden („non recurring“) Ergebnisbestandteile und Sondereinflüsse herauszurechnen.

Bereinigt man zusätzlich noch die aktivierten und nicht im Aufwand erfassten Ausgaben für Instandhaltung und Aktivierung, ergibt sich der sogenannte „Adjusted FFO (AFFO)“. Durch ihn wird die Aktivierungspolitik der Unternehmen neutralisiert, sodass der AFFO die Unternehmen besser vergleichbar macht.

Loan-to-Value-Ratio
In den letzten Jahren hat sich die „Loan-to-Value-Ratio“ (LTV) als wichtigste Verschuldungskennzahl im börsennotierten Immobiliensektor etabliert. Beim LTV werden die Finanzverbindlichkeiten (gekürzt um die frei verfügbaren Finanzmittel) ins Verhältnis gesetzt zum Verkehrswert des Immobilienportfolios und als Prozentzahl ausgedrückt. Ein LTV von rund 50% gilt allgemein als solide.

Fazit
Diese spezifischen Kennzahlen sind nur eine kleine Auswahl und nehmen eine zentrale Rolle in der Kapitalmarktkommunikation ein. Tendenz ansteigend.

Zum Autor
Dr. Wilhelm Breuer berät mit seinem Unternehmen AGs bei ihren Investor Relations. Zuvor war er Leiter Investor Relations bei IVG Immobilien AG. Er gehört zu den Gründungsmitgliedern des EPRA Best Practices Committees, des Standardsetzers für europäische Immobilienaktien.

 

 

Über den Autor

Die GoingPublic Redaktion informiert über alle Börsengänge, Being Public, Investor Relations, Tax & Legal, Themen und Trends rund um die Hauptversammlung sowie Technologie – Finanzierung – Investment in den Lebenswissenschaften.

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