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Der eigene Aktienkurs auf Allzeithöchststand ist gemeinhin ein gutes Zeichen. Also alles richtig gemacht? Der CEO von FCR Immobilien gibt sich bescheiden: Optimierungen gebe es überall. Falk Raudies im Interview beim GoingPublic Magazin.
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GoingPublic: Herr Raudies, im aktuellen Jahr gab es nichts als Erfolgsmeldungen, der Aktienkurs steht seit Erstnotiz vor ziemlich genau drei Jahren auf Allzeithoch. Könnte es eigentlich noch besser laufen?
Raudies: Theoretisch könnte es immer noch besser laufen – aber nein, wir freuen uns wirklich über die Erfolge, die wir alle zusammen im noch laufenden Jahr verzeichnen konnten. Gerade haben wir einen der größten Einkäufe der Firmengeschichte bekannt gegeben, das Einkaufszentrum in Eisenach. Wir haben noch einige Pfeile im Köcher, aber für den Moment sind wir sehr, sehr zufrieden mit dem Erreichten.
Sie meinen die Meldung über einen neuerlichen Zukauf in der deutschen Metropole Eisenach. Neulich war es Brandenburg, dann auch Siegen. Erläutern Sie uns doch bitte noch einmal etwas Ihr „Beuteschema“ in der Akquise von Fachmärkten.
Grundsätzlich bleibt es bei der Ausrichtung auf den Retailmarkt und damit auf Fachmarktzentren, wie wir sie seit vorletztem Jahr pflegen. Dazu sieht man im deutschen Markt gerade einige Veränderungen, z.B., dass C&A Kooperationen mit Supermärkten eingeht, was bisher nicht der Fall war – und es gibt etliche C&As hierzulande. Nicht nur dies verändert den Markt in eine positive Richtung. Eisenach passte haargenau, denn in die A-Metropolen gehen wir traditionell nicht.
Können Sie – auch wenn es noch nicht ganz herum ist – schon das Jahr 2021 resümieren?
Wenn ich es mal an den Funds from Operations (FFO) festmachen darf: Annualisiert sollten sie mit den jüngsten Zukäufen ca. 11,8 Mio. EUR erreichen – im Vorjahr lagen sie noch bei rund 5 Mio. EUR. Wir haben rechtzeitig in Manpower investiert, was sich jetzt auszahlt. Unsere Strukturkosten verteilen sich inzwischen auf wesentlich mehr Bestandsobjekte, daher steigen die FFO überproportional. Das war schon ein beachtliches Wachstum im laufenden Jahr. Mit dem Zukauf in Eisenach haben wir auch die Portfoliogröße von 400 Mio. EUR überschritten.
Sind die Einkaufspreise über die letzten Quartale nicht einigermaßen gewachsen?
Die Preise sind gestiegen, aber wir kaufen auch anders ein als noch vor zwei, drei Jahren: Wir kaufen inzwischen Fachmarktzentren, die nahezu voll vermietet sind. Diese Qualitätssteigerung ist natürlich eine Spur teurer. Die haben wir aber auch teilweise durch unsere IT und KI bei Einkaufsprozessen wettgemacht, sodass ich die Bewertungssteigerungen derzeit noch nicht als besorgniserregend bezeichnen möchte.
Sie haben vor wenigen Tagen einen Schuldschein über 10 Mio. EUR platziert, Coupon nur noch 3,4% p.a. Ein Schuldschein ist gemeinhin Ausweis eines kapitalstarken Unternehmens. Müssen sich Investoren sorgen, dass sich die FCR zumindest mit den Anleihen mittelfristig vom Kapitalmarkt verabschiedet?
Die erreichten 3,4% machen uns in der Tat etwas stolz, denn es ist tatsächlich eine Auszeichnung – sie bedeutet, dass uns institutionelle Investoren vertrauen. Sie müssen bedenken, wo wir herkommen: Unsere erste börsennotierte Anleihe 2014 hatte eine Acht vor dem Komma, die jüngste aus dem Jahr 2020 noch 4,25%. Allerdings werden deren Zinsen auch quartalsweise gezahlt – die effektive Rendite für Anleger liegt also um einiges höher. Noch dazu kann die Anleihe jeden Tag wieder verkauft werden und wird dadurch wieder zu Barem. Das ist eine tolle Entwicklung und ein ausgezeichneter Leistungsnachweis. Ganz nebenbei serden sich durch diese Optimierung auch unsere FFO noch weiter verbessern. Eine neue Anleihe mag ich für die Zukunft nicht ausschließen, aber sie müsste vom Coupon natürlich irgendwo in die neue Größenordnung passen, in die wir mittlerweile hineingewachsen sind.
Also maximal 4% für eine Refinanzierung einer der drei ausstehenden FCR-Anleihen?
Wenn der Unterschied im Coupon nicht mehr so groß ist, dann liegt die Differenz ja nur noch in den höheren Kosten, die eine börsennotierte Anleihe mit sich bringt. Diese sind wiederum aber auch nicht erheblich für einen Folgeemittenten. Aufwand hin oder her: Als Anlagevehikel für kleinere und mittelgroße Anleger wird eine Anleihe daher auch weiterhin Teil unserer Erwägungen bleiben – vielleicht wird es ein gesunder Mix aus Unternehmensanleihen und Schuldscheinen sein.
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Die nächste fällige FCR-Anleihe läuft noch bis Anfang 2023, Coupon – nach heutigen Maßstäben – recht teure 6,0% pro Jahr und Volumen 25 Mio. EUR. Können und möchten Sie diese demnach vorzeitig zurückführen?
Von vorzeitigen Rückzahlungen haben wir ehrlich gesagt bisher nicht allzu viel gehalten. Alle drei ausstehenden Anleihen sind deshalb nicht vorzeitig durch uns als Emittenten kündbar. Anleger, die uns seinerzeit bei der Zeichnung ihr Vertrauen geschenkt haben, behalten ihre Planbarkeit über die jeweils vollen fünf Jahre Laufzeit. Das finden wir nur fair. Oder anders formuliert: Wir können gar nicht vorzeitig kündigen, wir würden es aber auch nicht wollen.
Wie steht es im Hause FCR mit dem inzwischen obligatorischen Nachhaltigkeitsbericht – Pflicht oder Kür?
Wir achten immens auf die Minimierung von CO2-Emissionen. Das betrifft sowohl unser Büromanagement als auch die einzelnen Fachmärkte und Objekte. Das ist sogar eine Win-win-Situation: Entsprechende Add-ons wie Elektroladesäulen führen ja zugleich zu einer Wertsteigerung. Dies machen wir aber nicht, weil wir dazu gegängelt würden, sondern weil wir davon auch überzeugt sind. Auch unsere Firmenfahrzeuge sind mindestens hybrid, und das erste reine E-Auto ist auch schon da. Das „S“ in ESG adressieren wir bekanntlich mit einer eigenen Stiftung. Ich möchte also behaupten, die drei Buchstaben ESG werden bei uns traditionell großgeschrieben – und das aus Überzeugung.
Was dürfen wir 2022 erwarten – mehr Zu- oder gar Verkäufe?
Mit unseren liquiden Mitteln und entsprechenden Finanzierungen können wir in den nächsten Monaten weitere 150 Mio. EUR zukaufen. Was wir davon realisieren können, werden wir sehen. Zu den FFO hatte ich ja schon einiges gesagt, sie werden sich zwangsläufig weiter verbessern. Meine Prognose wäre, dass die FFO wieder überproportional zum Umsatz steigen, da wir unsere Investitionen in die Infrastruktur wie auch in unsere Mitarbeiter in weiser Voraussicht bereits getätigt haben: Wir können 2022 mehr Objekte stemmen und betreuen, ohne die Kosten wesentlich in die Höhe zu treiben.
Herr Raudies, allerbesten Dank für Ihre Zeit und die gewohnt meinungsstarken Einblicke zum aktuellen Stand!
ZUM INTERVIEWPARTNER
Falk Raudies ist Gründer und CEO der FCR Immobilien AG. Die Aktie der Münchner ist seit dem 7. November 2018 an deutschen Börsen gelistet, die Marktkapitalisierung beträgt über 100 Mio. EUR.
Autor/Autorin
Falko Bozicevic ist Mitglied des Redaktionsteams des GoingPublic Magazins sowie verantwortlich für das Portal BondGuide (www.bondguide.de)