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Alexander von Cramm, CFO, Prime Office REIT-AG

Die Prime Office REIT-AG ist auf hochwertige Büroimmobilien in deutschen Großstädten und Ballungsräumen spezialisiert. Neben einer besonderen Architektur und einer modernen Ausstattung sollten diese Objekte auch über Mieter mit hoher Bonität (aktuell u.a. BMW, Deutsche Post, Vodafone, Hochtief, Medtronic) verfügen. Die Haupteinnahmen bilden die Mieten, die als stabile Cashflows in der Zukunft attraktive Ausschüttungen ermöglichen sollen. Im Gespräch mit dem GoingPublic Magazin erläutert CFO Alexander von Cramm die eigene Investmentphilosophie und spricht über die nächsten Ziele und die Erfahrungen seit dem Börsengang.

GoingPublic: Herr von Cramm, können Sie uns zu Beginn einen kurzen Überblick über Ihr aktuelles Portfolio geben?

von Cramm: Unsere Gesellschaft ist im Jahr 2007 aus der Zusammenführung von vier geschlossenen Immobilienfonds entstanden, deren zehn Objekte wir seinerzeit übernommen haben. Bis Ende 2007 stieg die Anzahl der Prime-Office-Objekte dann auf insgesamt 14. Seitdem gab es weder einen Verkauf noch eine Akquisition. Die durchschnittliche Mietlaufzeit beträgt aktuell knapp sieben Jahre. Die 14 Immobilien umfassen zusammen eine Mietfläche von 383.000 qm. Ein Fünftel der Fläche lässt sich als „Green Buildings“ mit entsprechender Zertifizierung einstufen.

GoingPublic: Welche Kriterien sind bei der Auswahl der Objekte für Sie maßgeblich?

von Cramm: Hier gibt es drei Kriterien, die für uns entscheidend sind und die ein Objekt als Prime- Office-Objekt klassifizieren. Da wären zunächst die Objektqualität und die Lage. Das dritte Kriterium betrifft die Mieterbonität und ist für uns eigentlich das wichtigste. Noch nie kam es bei einem unserer Objekte zu einem Mietausfall oder zu einer vorzeitigen Kündigung. Unsere Mieter setzen sich aus hoch gerateten Unternehmen oder der öffentlichen Hand zusammen. Bei Neubauten sollte unter der Maßgabe des „Green Building“ zudem eine entsprechende Zertifizierung vorhanden oder eine entsprechende Zertifizierungsfähigkeit gegeben sein.

GoingPublic: Sie konzentrieren sich derzeit auf westdeutsche Metropolen und Ballungsräume. Was ist der Grund hierfür?

von Cramm: Unsere jetzige Portfoliostruktur ist historisch bedingt und nicht mit einer Vor- oder Abneigung gegenüber bestimmten Regionen zu erklären. Für uns existiert keine Ost-/Westschranke. So können wir uns durchaus vorstellen, eines Tages auch in Berlin oder Leipzig eine oder mehrere Immobilien zu besitzen. Dresden ist hingegen kein klasssicher Bürostandort, zumindest nicht für die von uns bevorzugte Objektgröße. Grundsätzlich möchten wir in den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands vertreten sein.

GoingPublic: Unter der Überschrift „Green Building“ setzen Sie stark auf den Nachhaltigkeitsgedanken.

von Cramm: Das Thema hat hierzulande noch keine allzu lange Tradition. Vielmehr sind uns die USA auch in dieser Hinsicht wieder einmal einige Jahre voraus. Alle Statistiken, die uns von dort zu „Green Building“ vorliegen, zeigen, dass damit nicht nur ökologische, sondern vor allem auch wirtschaftliche Vorteile verbunden sind. Den zu Beginn sicherlich höheren Baukosten stehen über dem gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes deutlich höhere Einsparungen gegenüber. Hinzu kommt, dass manche unserer Kunden nur solche „grünen“ Objekte mieten können oder wollen. Wenn sie nach diesem Prinzip konzipierte Gebäude besitzen, kommt ihnen der Markt letztlich sehr entgegen.

GoingPublic: Als REIT müssen Sie gewisse Auflagen wie eine Mindesteigenkapitalquote von 45% erfüllen. Zuletzt lag diese jedoch leicht darunter. Was tun Sie, um das vom Gesetzgeber vorgeschriebene Ziel möglichst bald wieder erfüllen zu können?

von Cramm: Nachdem wir diese Vorgabe zum Ende des letzten Geschäftsjahres erstmals gerissen hatten, räumt uns der Gesetzgeber eine Zeit von weiteren zwei Jahren ein, in der wir unsere Eigenkapitalquote wieder über das erwähnte Niveau bringen müssen. Auch wenn wir dieses Ziel sicherlich früher erreichen wollen, so besteht doch keine Eile. Der Grund, weshalb wir überhaupt unter die 45%-Schwelle gefallen sind, liegt weder im operativen Geschäft noch in der Qualität unserer Immobilien. Hierfür sind allein Bewertungsverluste aus Swap-Geschäften, die Zinsstabilität über den gesamten Darlehenszeitraum garantieren, verantwortlich. Diese mussten gemäß IFRS in Folge gesunkener Zinsen bilanziell ausgewiesen und verbucht werden. Dadurch hat sich allein seit dem IPO unser Eigenkapital um über 25 Mio. EUR verringert, auch wenn diese Effekte nicht liquiditätswirksam sind. Sollten die Zinsen – wie zuletzt angedeutet – wieder steigen, würde sich das Thema sogar von alleine lösen. Doch darauf wollen wir uns nicht verlassen. Eine Möglichkeit, die uns in diesem Zusammenhang immer bleibt, sind Objektverkäufe. Wir rechnen hier bis Jahresende noch mit einem oder zwei Abschlüssen.

GoingPublic: Wäre eine Kapitalerhöhung vor diesem Hintergrund nicht sinnvoll?

von Cramm: Das ist eine andere grundsätzliche Möglichkeit, wobei wir dies auf dem aktuellen Kursniveau nicht in Betracht ziehen. Unsere Aktie weist schließlich einen Abschlag zwischen 50 und 60% auf den Net Asset Value aus. So weit unter der Substanz möchten wir keine Verwässerung vornehmen.