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Das Landgericht Hamburg hat als erstes Gericht in Deutschland über das Geschäftsmodell und die Wirksamkeit von Verträgen des Immobilienteilverkaufs entschieden – und den Anbietern Recht gegeben. Auch eine Sittenwidrigkeit der Verträge liegt nach Ansicht des Gerichts nicht vor. Für Immobilienkonzerne wie die im Börsensegment m:access gelistete HausVorteil AG ist die Entscheidung ein positives Signal, zeigt es doch, dass das Modell Teilverkauf rechtlich tragfähig ist. Von GoingPublic Redaktion
Der Markt für Immobilienteilverkauf war in den vergangenen Jahren von einer grundlegenden Unsicherheit geprägt. Die große Frage war – ist das Modell rechtlich als Verbraucherdarlehen einzustufen, mit allen daraus folgenden Konsequenzen für Aufsicht, Produktgestaltung und Vertrieb? Diese entscheidende Frage hatte Investoren, Refinanzierungspartner und Anbieter gleichermaßen beschäftigt und den Markt spürbar gebremst. Das Landgericht Hamburg hat nun mit dem Urteil vom 24. April 2026 (Az. 307 O 225/25) entschieden, dass es sich bei dem Modell nicht um ein Verbraucherdarlehen handelt.
Was das Gericht entschieden hat
Das Gericht wies die Klage eines Verbrauchers gegen einen Teilverkaufsanbieter in der ersten Instanz ab. Die zugrunde liegenden Vertragsstrukturen seien wirksam und eine Sittenwidrigkeit sei nicht erkennbar. Für die rechtliche Einordnung zentral ist aus Sicht des Gerichts das Fehlen einer persönlichen Rückzahlungsverpflichtung des Verkäufers, da der wirtschaftliche Ausgleich ausschließlich über den späteren Verwertungserlös der Immobilie erfolgt.
Das Urteil folgt damit dem vorangegangenen Rechtsgutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit (LMU München, Februar 2026), das im Auftrag des Bundesverbands Immobilienverrentung e.V. (BVIV) ausgearbeitet wurde. Der Immobilienteilverkauf ist demnach ein eigenständiges, sachwertbezogenes Modell und somit strukturell weder Kredit noch Darlehen. Der BVIV repräsentiert in Deutschland führende Unternehmen der Teilverkauf-, Leibrenten- und Nießbrauchsbranche, um Marktstandards, Transparenz und Qualitätsrichtlinien zu etablieren.
Marktrelevanz: Refinanzierung als Schlüsselfrage
Für den Markt mit Teilverkäufen hat diese Entscheidung unmittelbaren Einfluss, da die Nachfrage nach Immobilienverrentungsmodellen ungebrochen hoch ist. So verzeichnete der BVIV 2025 knapp 20.000 konkrete Anfragen bei Mitgliedsunternehmen. Dennoch gingen die tatsächlichen Abschlüsse zurück, da institutionelle Refinanzierungspartner ihre Ankaufskriterien verschärft hatten. Hierfür war die regulatorische Unsicherheit wohl ein wesentlicher Faktor.
Mit dem aktuellen Urteil entfällt demnach ein zentrales Hemmnis. Für Banken und institutionelle Investoren, die Teilverkaufsportfolios finanzieren oder erwerben, schafft die gerichtliche Einordnung nun eine belastbarere Grundlage zur Risikobeurteilung. Die Frage ist künftig nicht mehr, ob das Modell regulierbar ist, sondern wie dies auf verbraucherschutzrechtlicher und nicht auf aufsichtsrechtlicher Ebene einzustufen ist.
Regulierungsdebatte auf neuer Grundlage
Das Urteil beendet die politische Diskussion zwar nicht, da die Justizministerkonferenz im November 2025 eine stärkere Regulierung gefordert hatte. Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (SVRV) hatte im März 2025 entsprechende Empfehlungen für mehr Transparenz und Geeignetheitsprüfungen vorgelegt. Diese Debatte wird weitergehen, nun jedoch auf soliderer rechtlicher Grundlage und ohne den bislang dominierenden Streit um die Grundnatur des Produkts.
Signal für die gesamte Branche
Das Urteil des Landgerichts Hamburg verschiebt den Fokus der Debatte. Im Vordergrund steht künftig weniger die grundsätzliche Einordnung als Kreditprodukt, sondern die konkrete Ausgestaltung im Spannungsfeld von Verbraucherschutz und Marktfähigkeit.
Für die Branche ist das mehr als ein juristischer Erfolg. Es ist die Bestätigung, dass ein Modell, das Hunderttausenden von Eigenheimbesitzern im Alter Liquidität ermöglichen kann, auf einem tragfähigen rechtlichen Fundament steht. Für Investoren verbessert sich damit die Ausgangslage ebenfalls. Eine zentrale Rechtsfrage ist zumindest auf erster Instanz geklärt, was die Einschätzung von Cashflows, Risiken und regulatorischen Anforderungen erleichtert.
Fazit: Strukturelle Treiber rücken wieder in den Vordergrund
Vor diesem Hintergrund rücken die strukturellen Treiber des Segments wieder stärker in den Fokus, was Unternehmen wie der börsengelisteten HausVorteil AG (aktueller Börsenwert rund 18 Mio. EUR) zugute kommen könnte. Eine alternde Bevölkerung, hoher Immobilienbesitz in der Zielgruppe und wachsender Bedarf an Liquiditätslösungen im Alter. Unter klaren regulatorischen Rahmenbedingungen hat der Markt damit das Potenzial, sich weiter zu institutionalisieren und an Bedeutung zu gewinnen.
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Die Redaktion der Kapitalmarkt Plattform GoingPublic (Magazin, www.goingpublic.de, LinkedIn Kanal, Events) widmet sich seit Dezember 1997 den aktuellen Trends rund um die Finanzierung über die Börse. Ob Börsengang (GoingPublic) oder die vielfältigen Herausforderungen für börsennotierte Unternehmen (Being Public), präsentiert sich GoingPublic cross-medial als Kapitalmarktplattform für Emittenten und Investment Professionals.
