Kaum ein Thema wird derzeit so heiß diskutiert wie der Mietendeckel in Berlin. Wir sprachen mit Rene Hoffmann u.a. über die Auswirkungen des Mietendeckels auf den Wohnungsmarkt, den Vorteilen einer funktionierenden sozialen Marktwirtschaft im Immobiliensektor und welche Pläne Vonovia in Zukunft verfolgt.
GoingPublic: Herr Hoffmann, welche Auswirkungen befürchten Sie beim Berliner Mietendeckel auf Ihr Geschäftsmodell?
Relations bei der Vonovia SE.
Hoffmann: Kurz gesagt – keine wesentlichen. Rund 10% unserer Mieteinnahmen stammen aus Berlin. Anfang November haben wir unsere Neunmonatszahlen mit den von uns antizipierten Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die Geschäftszahlen veröffentlicht. In Summe rechnen wir mit einem Rückgang der Mieten in Berlin von 16 Mio. EUR, und das vor dem Hintergrund von insgesamt rund 2 Mrd. EUR Mieteinnahmen für den Konzern insgesamt. Demnach sind die finanziellen Auswirkungen sehr überschaubar für uns. Wir sehen den Mietendeckel aber aus ganz anderen Gründen als problematisch an: Er wird die Wohnungsknappheit, die in Berlin (und übrigens auch in vielen anderen Städten) herrscht, nicht lösen. Durch den Mietendeckel werden sicherlich nicht mehr Wohnungen gebaut und auch dringend benötigte Investitionen in energieeffiziente Modernisierungen des Bestands und den altersgerechten Um- bau von Wohnungen werden künftig weit- gehend ausbleiben. Nichtsdestotrotz: Wenn das Gesetz kommt, werden wir uns natürlich daran halten – auch wenn wir es für falsch halten. Allerdings rechnen wir damit, dass das Bundesverfassungsgericht feststellen wird, dass dieses Gesetz verfassungswidrig ist, weil dem Land Berlin die gesetzgeberische Kompetenz fehlt und weil es einen nicht mit der Verfassung zu vereinbarenden Eingriff in die Eigentumsrechte darstellt.
„Durch den Mietendeckel werden sicherlich nicht mehr Wohnungen gebaut“
Sie sprachen Nachhaltigkeit in dem Zusammenhang an – wie wichtig ist das Thema für Immobilienunternehmen überhaupt?
Nicht erst seit Fridays-for-Future ist Nachhaltigkeit gerade für Immobilienunternehmen enorm wichtig. So tragen Gebäude mit über 30% zu einem wesentlichen Anteil an CO2-Emissionen in Deutschland bei. Energieeffizientes Modernisieren sollte daher eine hohe Priorität haben. Der Berliner Mietendeckel wird das aber gerade nicht erfüllen können.
Mehr Regulierung löst also die Wohnungsnot in Städten nicht?
Das, was in Berlin gerade passiert, ist ja nicht einfach nur ein Mehr an Regulierung, sondern ein Systemwechsel. Seit vielen Jahrzehnten existiert mit dem Mietspiegel in Deutschland bereits ein ordentliches Maß an Regulierung, das alle paar Jahre zu moderaten Mietanpassungen führt. In den vergangenen zehn Jahren lagen die Mieterhöhungen im Durchschnitt sogar unterhalb der Inflation. Ein gutes Beispiel also für das Funktionieren einer sozialen Marktwirtschaft, in der sich Mieter und Vermieter in einem engen gesetzlichen Rahmen auf eine Miete einigen. Die weitere Frage ist auch, wie es nach dem Mietendeckel weitergehen würde – selbst wenn dieser nach fünf Jahren wie geplant abgeschafft werden sollte, könnte man nicht zurück ins alte Mietspiegel-System, da dann ja über mehrere Jahre die Marktdaten fehlen würden.
„Für unser eigenes Segment sehen wir nicht die Gefahr einer Preisblase.“
Vonovia-CEO Rolf Buch hat sich erst kürzlich in den Medien für einen regulierten Wohnungsmarkt stark gemacht.
Korrekt – Regulierungen am Wohnungsmarkt sind auch grundsätzlich richtig. Wohnen gehört neben der Nahrung und Sauerstoff zum Grundbedürfnis des Menschen. Die Spielregeln dafür dürfen unserer Meinung nach deshalb nicht gänzlich dem freien Markt überlassen werden. Negative Auswirkungen eines freien Wohnungsmarkts werden beispielsweise in London und New York sichtbar, denn hier können sich selbst Gutverdiener keine Wohnung mehr in den zentralen Lagen leisten. Es muss gewisse Spielregeln und Regulierungen geben. Die gibt es zwar in Deutschland bereits, aber leider halten sich nicht alle daran, und das ist das große Problem. Wir als Vonovia leisten unseren Beitrag zur Problemlösung, doch am Ende brauchen wir einen gemeinsamen gesellschaftlichen Konsens, wie wir insbesondere in den Städten künftig zusammen- leben wollen. Dieser Diskussion stellen wir uns gerne mit Fakten und Lösungsansätzen.
Wie realistisch ist die Gefahr einer Immobilien-Blase hierzulande?
Dazu gibt es keine Schwarz-Weiß-Antwort. Es gibt in der Tat in einzelnen deutschen Großstädten Tendenzen, die uns ebenfalls stark verwundern. Am Transaktionsmarkt gab es in den letzten Jahren zum Teil extreme Preissteigerungen. Teilweise sind so hohe Preise am Markt bezahlt worden, dass am Ende eine Bruttorendite nur knapp über 1% erzielt wurde. Sollten sich die niedrigen Zinsen irgendwann mal wieder umkehren, wird dies für einige Investoren böse enden. Bei einzelnen Transaktionen muss man also schon sehr genau hinsehen. Für unser eigenes Segment, nämlich Wohnen für kleine und mittlere Einkommen, sehen wir aber nicht die Gefahr einer Preisblase. Aktuelle Bewertungen zeigen, dass wir bei unseren Wohnimmobilien auf einen von unabhängigen Gutachtern bestätigten fairen Wert von rund 1.800 EUR pro Quadratmeter kommen. Zum Vergleich: Neubaukosten inkl. Grundstück sind in der Regel zwei bis dreimal so hoch. Daran wird deutlich, dass wir nach wie vor nicht aggressiv bewertet sind.
„Zugang zum Eigenkapital und Fremdkapital ist für uns Gold wert.“
Wie sieht Ihre Strategie hinsichtlich Ihrer Dividendenpolitik aus?
Wir verfolgen seit dem IPO im Jahr 2013 eine konsequente Dividendenpolitik. Und zwar schütten wir 70% unseres nachhaltigen Cashflows (FFO) an unsere Aktionäre aus. Weil unser FFO in unserem regulierten Segment recht stetig steigt, erhöht sich normalerweise auch die absolute Dividende jährlich. Die relative Ausschüttung von 70% bleibt dabei gleich. Im Durchschnitt liegt die Dividendenrendite somit bei 3 bis 3,5% – was unseres Erachtens gemessen am Risiko-Rendite-Profil attraktiv für Investoren ist. Die restlichen 30% unseres Cashflows nutzen wir für Investitionen im Rahmen der energieeffi- zienten Modernisierungen unseres Wohnungsbestands. Außerdem wollen wir einen Teil des Geldes für den Neubau nutzen. Die Wohnungsnot in Deutschland kann nur durch den Bau neuer Wohnungen gelöst werden. Hier wollen wir mit gutem Beispiel vorangehen. So planen wir, bis zu 3.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen.
Aktuell scheuen viele Unternehmen den Schritt aufs Börsenparkett. Wie wichtig ist die Börsennotiz für Sie gewesen?
Für uns war der Börsengang ein wichtiger und notwendiger Schritt. Das Immobilien- geschäft ist naturgemäß sehr kapitalintensiv. Der Zugang zum Eigenkapital und Fremdkapital ist für uns Gold wert. Ohne die Börsennotiz hätten wir sicherlich nicht so schnell wachsen können wie in den letzten Jahren – von daher ist die Börsennotiz eine unabdingbare Voraussetzung, um den Finanzierungsbedarf zu decken. Gemessen an den vielen Herausforderungen der Wohnungswirtschaft lassen sich unseres Erachtens viele der Probleme auch nicht ohne den Zugang zum Kapital- markt lösen. Die Möglichkeiten, sich über die Börse Kapital zu beschaffen, sind viel- fältig. Wir würden also viele Unternehmen dazu ermutigen, sich nicht von den steigenden Regularien abschrecken zu lassen und den Gang aufs Parkett zu wagen.
Herr Hoffmann, vielen Dank für die sehr interessanten Einblicke.
Das Interview führte Svenja Liebig und erschien zuerst in der Dezember-Ausgabe des GoingPublic Magazins.
