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Die Immobilienaktie: Hybrid zwischen Aktie und Immobilie
Besondere Anforderungen an die Investor Relations bei Immobilienaktien ergeben sich durch den Status der Immobilienaktie und insbesondere des REITS als Hybrid zwischen Aktie und Immobilie. Sie vereinen die Vorteile beider, indem sie die Liquidität und Kursfantasie der Aktie mit der Solidität und dem Inflationsschutz von Immobilien kombinieren. Bereits mit kleinen Beträgen kann sich der Anleger an einem professionell gemanagtem Immobilienbestand und dessen künftiger Wertentwicklung beteiligen. Wesentliche Aufgabe von Immobilien-AGs ist es daher, Werte, Wert- und Mietsteigerungspotentiale, Ertragskraft und Qualität der Immobiliensubstanz transparent zu machen. Investoren und Analysten müssen daher alle Informationen erhalten, um sich ein fundiertes Bild über den Wert des Immobilienbestandes machen zu können. Dazu gehört auch die Veröffentlichung des Net Asset Values (NAV), also dem Nettosubstanzwert, der sich aus dem Verkehrswert der Immobilien abzüglich der Schulden ergibt. Die Verkehrswerte sollten dabei durch externe, unabhängige Gutachter ermittelt werden.

 

Kennzahlen: NAV alleine greift zu kurz
Der NAV spielt vor allem bei britischen Finanzanalysten und Investoren eine wichtige Rolle. Allerdings greift die alleinige Konzentration auf den NAV und dem in ihm zum Ausdruck kommenden Substanzgedanken zu kurz. Entscheidend ist vielmehr zu zeigen, dass man als „Immobilien-Unternehmer“ agiert, der nachhaltige Cashflows und Ergebnisse erwirtschaftet. Passive Bestandshalter haben es deshalb schwer an den Börsen. Wichtige Aufgabe im Rahmen der Investor Relations ist es daher, dem Kapitalmarkt zu zeigen, dass das Unternehmen in der Lage ist, zusätzliche stabile Ergebnis und Cashflow-Ströme über das Vermietergebnis hinaus zu erwirtschaften und im Kerngeschäft profitabel zu wachsen. Viele Investoren greifen daher zunehmend auch auf Ergebnis- und Cashflow orientierte Bewertungsgrößen zurück. Bei britischen Investoren ist insbesondere das Net Operating income (NOI) und bei amerikanischen Investoren Funds from Operation (FFO) beliebt. Beim NOI handelt es sich im Kern um eine aus der Immobiliensubstanz durch Vermietung und Verkauf erwirtschaftete Ergebnisgröße vor Steuern. Das FFO beschreibt ein um Abschreibungen und eventuelle Sondereffekten modifiziertes Ergebnis nach Steuern, und ist Cashflow-orientiert.

Ergebnis- und Cashflow-basierte Größen bietet darüber hinaus auch die Möglichkeit, Immobilien-AGs mit Unternehmen anderer Branchen besser zu vergleichen. Dies ist insbesondere für die Kommunikation mit branchenübergreifend agierenden Finanzanalysten und Investoren von Bedeutung. Ziel der Investor Relations einer Immobilien-AG muss es sein, nicht nur klassische immobilienorientierte Investoren und Analysten anzusprechen, sondern darüber hinaus auch allgemeine Investoren von den Vorzügen der Immobilien-Aktie zu überzeugen.

 

Equity Story: „Local Sharpshooter“ oder “European Player”
Der Kapitalmarkt verlangt von einer Immobilien AG als elementarer Bestandteil der Equity Story eine regionale oder sektorale Fokussierung. Ein Unternehmen muss sich entscheiden, ob es sich etwa als so genannter „Local Sharpshooter“ profilieren, also auf den nationalen / regionalen Immobilienmarkt beschränken will. Dann kann es  eventuell in mehrere Asset-Klassen wie etwa Büro-, Wohn- oder Retailimmobilien investieren. Erfolgreiche Beispiele dieser Ausrichtung sind insbesondere British Land oder Land Securities. Oder aber das Unternehmen konzentriert sich auf eine Asset-Klasse, etwa Büroimmobilien, und investiert hier europaweit. Unternehmen, die diesen pan-europäischen Ansatz in den letzten Jahren erfolgreich umgesetzt haben sind z.B. Rodamco Europe mit Retail- und IVG mit Büroimmobilien. AGs, die weder einen regionalen noch sektoralen Fokus aufweisen, werden in der Regel vom Kapitalmarkt mit einem Bewertungsdiscount abgestraft.

 

Europäische Standards gewinnen an Bedeutung
Die europaweite Vergleichbarkeit von Immobilien-AGs hat in den letzten Jahren vor allem durch die European Public Real Estate Association (EPRA) erhebliche Fortschritte gemacht. Bei EPRA haben sich die wichtigsten europäischen Immobilien-AGs, Finanzanalysten, Institutionelle Investoren und  Berater zusammengeschlossen. Eine der bedeutendsten Aufgaben dieser Vereinigung ist die internationale Vereinheitlichung von Berichtstandards. Dazu wurden von EPRA die „Best-Practices-Recommendations” verabschiedet. Für die IR-Arbeit ist eine enge Orientierung an diesen vom Kapitalmarkt gewünschten Standards von großer Bedeutung. Die enge Orientierung an den EPRA-Standards hat sich für IVG ausgezahlt: 2002 erhielt IVG den erstmals vergebenen EPRA-Award für den transparentesten Geschäftsbericht von über 75 untersuchten europäischen Immobilien-AGs. 2003 konnte IVG mit Platz drei erneut ein gutes Ergebnis erzielen.

Dieser Beitrag erschien im GoingPublic Magazin 5/2007.

 

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