IPO im Fokus: ADO Properties – Profiteur im Berliner Wohnungsmarkt

Im Eiltempo drängt es den Wohnungsvermieter an die Frankfurter Börse. Bis zu 328 Mio. des Emissionserlöses bekommt allerdings der israelische Eigentümer ADO Group Ltd. Mit den restlichen geplanten 200 Mio. bis 250 Mio. EUR will die Immobiliengesellschaft mit Sitz in Luxemburg ihr weiteres Wachstum finanzieren.

Börsengang
ADO Properties S.A. setzte die Preisspanne auf 20 bis 25 EUR je Aktie fest. Bis zu 21 Mio. Papiere können bis zum 29. Juni gezeichnet werden. Am 30. Juni sollen die Aktien erstmals im Prime Standard der Frankfurter Börse notieren. Aus einer Kapitalerhöhung kommen 10 Mio. neue Wertpapiere. Zudem will Eigentümer ADO Group Ltd., der an der Börse Tel Aviv gelistet ist, bis zu 11 Mio. Aktien abgeben. Bei Bedarf will man weitere 2,1 Mio. Papiere aus dem Besitz der Eigentümer im Rahmen einer Mehrzuteilung (Greenshoe) platzieren.

Das IPO hat ein Volumen von bis zu 578 Mio. EUR. Dem Unternehmen fließen davon – je nach Ausgabepreis – zwischen 200 Mio. und 250 Mio. EUR zu. ADO käme damit auf eine Bewertung zwischen 700 Mio. und 875 Mio. EUR. Nach dem IPO soll der Free Float maximal bei 67% liegen. Auch eine Dividende ist geplant: Die Immobiliengesellschaft will 30 bis 40% des jährlichen operativen Gewinns (FFO) aus der Vermietung ausschütten. Kempen & Co und die UBS Investment Bank begleiten den Börsengang als Joint Global Coordinator sowie Joint Bookrunner. Außerdem sind noch Barclays und COMMERZBANK als Joint Bookrunner mandatiert. Als Prozessmanager und alleiniger Finanzberater ist Arbireo Capital involviert.

Unternehmen
ADO Properties kauft, entwickelt und verkauft Wohnimmobilien in Berlin. Das Portfolio konzentriert sich dabei auf zentrale Lagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings sowie auf attraktive Gebiete am Stadtrand. „Zu unserer Strategie gehören gezielte Investitionen in den eigenen Bestand, Privatisierungen und wertsteigernde Akquisitionen“, erläutert Rabin Savion, Vorstandsvorsitzender von ADO Properties. „In den kommenden Jahren wollen wir unsere Wohneinheiten verdoppeln, um Werte für die Aktionäre zu schaffen, unsere Plattform optimal zu nutzen und die operative Effizienz weiter zu verbessern.“

Geschäftszahlen
Seit 2006 hat das Unternehmen ein Immobilienportfolio im Wert von rund 1,2 Mrd. EUR aufgebaut, zu dem 13.700 Wohn- sowie 700 Gewerbeeinheiten in zentralen Berliner Lagen und Stadtteilen mit Wachstumspotential gehören. Das Portfolio enthält vermietbare Flächen von rund 963.000 Quadratmetern. Die Umsätze stiegen von 15,7 Mio. EUR im Jahr 2012 auf 34,3 Mio. EUR in 2014. Das Nettoergebnis machte im vergangenen Jahr sogar einen Sprung von 22,9 Mio. auf 69,3 Mio. EUR. Der Hauptgrund: Buchgewinne aufgrund höherer Verkehrswerte der Immobilien. Zudem begann ADO damit, Objekte in Eigentumswohnungen umzuwandeln und zu Preisen über der aktuellen Bewertung der Immobilien zu veräußern. Rund 13% des Wohnimmobilienbestands eignen sich für solche Privatisierungen. Ab 2016 strebt ADO den Verkauf von 100 bis 150 Einheiten pro Jahr an. Auch bei künftigen Zukäufen soll der Fokus auf eine mögliche Umwandlung in Eigentumswohnungen oder eine Privatisierung gelegt werden. Durch aktives Asset Management und gezielte Investitionen erzielte ADO Properties von 2012 bis 2014 bei Wohnimmobilien ein durchschnittliches flächenbereinigtes Mietwachstum von 6,2% pro Jahr. Im Jahr 2014 gab es nochmals einen Anstieg auf 8,0%. Zum 31. März 2015 hatten die Immobilien der Gesellschaft einen Wert von 1,25 Mrd. EUR. Dem standen Verbindlichkeiten von 1,08 Mrd. EUR gegenüber. ADO selber erwartet, dass 2015 der FFO (ohne Veräußerungsergebnisse) 27 bis 28 Mio. EUR betragen wird. 

Mittelverwendung
Die Erlöse aus dem Börsengang will die Immobiliengesellschaft für dreierlei nutzen: Zum einen sind weitere Zukäufe von Wohnimmobilienportfolios in Berlin geplant. Daneben soll mit gezielten Investitionen das Wachstum des Unternehmens forciert werden. In diesem Zusammenhang soll der Verschuldungsgrad von aktuell 57% auf 45 bis 50% gesenkt werden. Und schließlich ist geplant, die Finanzmittel für generelle Unternehmenszwecke zu nutzen. „ADO Properties ist in einer exzellenten Ausgangsposition, um von zukünftigen Wachstumschancen im starken Berliner Wohnimmobilienmarkt zu profitieren“, glaubt Shlomo Zohar, Executive Vice Chairman von ADO Properties.

Fazit
Der Berliner Wohnungsmarkt zählt zu den attraktivsten Immobilienplätzen in Deutschland, auch wenn die Mieten in Zukunft nicht mehr so stark steigen werden. ADO Properties ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und hat deutlich höhere Erträge erzielt. Außerdem hat das Management eine Dividende in Aussicht gestellt. Ein Nachteil ist, dass den Emissionserlös zum Großteil die Altaktionäre bekommen. Zudem ist das Wertpapier nicht billig. Abzüglich der Verbindlichkeiten kommt man bei ADO auf einen Net Asset Value (NAV) von etwa 200 Mio. EUR. Selbst bei einem Ausgabepreis von 20 EUR wäre das Unternehmen an der Börse aber stolze 700 Mio. EUR wert. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis für 2015 würde bei 22 liegen. Hingegen kommt die deutlich größere TAG Immobilien AG nur auf ein KGV von 16.