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Georg Heinze

Nach wie bietet der Markt für Pflegeimmobilien langfristige Wachstumsperspektiven. Im Gespräch mit dem GoingPublic Magazin zeigt Geschäftsführer Georg Heinze auf, worauf man bei einem Investment in Sozialimmobilien achten sollte, wovon der wirtschaftliche Erfolg abhängt und welches Wachstumspotenzial er noch sieht.

Interview mit Georg Heinze, Geschäftsführer, AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalanlagegesellschaft mbH

GoingPublic: Herr Heinze, wie schätzen Sie aktuell den Markt für Sozialimmobilien ein? Welche Trends zeichnen sich hier ab?

Heinze: Es kommt derzeit gerade mehr Bewegung in den Gesamtmarkt. Das hat zur Folge, dass künftig das Transaktionsvolumen wieder steigen wird. Daher könnte es zu Konzentrationen, d.h. Zusammenschlüssen kommen, in deren Zuge kleinere Einrichtungen übernommen werden. Wir gehen davon aus, dass der etwas ruhigere Markt der letzten Jahre sich einfach deutlich belebt. Das liegt zum einen daran, dass nach wie vor der Pflegemarkt als alternatives Wachstumsvehikel gesehen wird. Andererseits ist es aber auch so, dass einige Fondsmanager oder Bestandshalter nach sieben bis zehn Jahren ihre Immobilien jetzt entsprechend abstoßen wollen, um sich neu zu orientieren.

GoingPublic: Welchen Zeithorizont streben Sie bei Ihren Investments an?

Heinze: Wir investieren langfristig, d.h. wir treten als Bestandshalter auf und geben unseren Partnern und den Betreibern das Versprechen, dass unsere Gesellschaft über die Laufzeit des Vertrages – also meistens zwischen 20 und 30 Jahren – Partner bleiben wird. Wir verkaufen die Immobilie also nicht. Daher geht unserem Investment eine sehr intensive Prüfung des Standorts sowie des potenziellen Betreibers voraus.
 

GoingPublic: Was macht Sozialimmobilien zu einem attraktiven Investment?

Heinze: Es ist ganz klar die Langfristigkeit der dahinter liegenden Verträge. Für unsere Investoren ist dies der Hauptgrund, um bei Aachener Grund zu investieren. Für unser Unternehmen steht bei allem, was wir tun, der Mensch im Mittelpunkt aller Überlegungen. Unser Ziel ist es, eine Hülle zu schaffen, damit der Mensch dort professionell gepflegt werden kann.
 

GoingPublic: Nach welchen Kriterien wählen Sie Pflegeheime aus?

Heinze: Wir folgen einem ganz bestimmten Prüfschema. Zunächst wird von unserem Kooperationspartner ein Standortgutachten erhoben. Dabei wird auf die Bevölkerungsstruktur sowie die Erwartungen der nächsten Jahren geachtet. Schließlich soll ja sichergestellt sein, dass sich das Investment künftig lohnt und in der Region auch weiterhin Menschen leben, die dann auch gepflegt werden müssen. Der zweite wichtige Punkt ist der Betreiber – für uns ein ausschlaggebendes Kriterium. Hier haben wir verschiedene Anforderungen aus unserem christlichen Menschenbild hergeleitet. Zudem muss eine gewisse Attraktivität gegeben sein, dass Pflegekräfte auch dazu bereit sind, dort zu arbeiten. Schließlich ist ein Teil des Leerstands darauf zurückzuführen, dass teilweise Fachkräfte schlichtweg fehlen.
 

GoingPublic: Wovon hängt der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeimmobilie ab?

Heinze: Der wirtschaftliche Erfolg hängt zum größten Teil vom Betreiber ab. Dieser muss so attraktiv sein, dass er es nicht nur schafft, die Mieter in sein Haus zu bekommen, sondern darüber hinaus auch Pflegekräfte anzieht. Diese Attraktivität macht zusammen mit dem richtigen Standort und der Vernetzung innerhalb der sozialen Systeme der Region, in dem sich das Pflegeheim befindet, zum Schluss den Erfolg aus.

GoingPublic: Welche Träger bevorzugen Sie für Ihre Pflegeimmobilien und warum?

Heinze: Unsere Gesellschafter sind kirchliche Institutionen. Damit haben wir eine bestimmte Nähe zur Caritas und zur Diakonie. Trotzdem haben wir in unserem Bestand nur zwei Häuser, die von den beiden geführt werden. Bei den anderen handelt es sich um freie gemeinnützige Träger bzw. private Betreiber. Und damit fahren wir sehr gut.

GoingPublic: Wie kann man Sozialimmobilien erfolgreich betreiben – aus Sicht der Eigentümer und Investoren?

Heinze: Wir treten ja nur als Bestandshalter auf. Dem Betreiber selbst ist es relativ egal, wer dahinter steht. Es wird ein Mietvertrag mit der entsprechenden Miethöhe vereinbart. Damit ist klar, was zu erwirtschaften ist. Wir legen jedoch bei der Gestaltung der Mietverträge großen Wert darauf, den Betreiber so viel Luft zu lassen, dass er Freude daran hat, in der Einrichtung zu arbeiten.
 

GoingPublic: Welche Wachstumspotenziale sehen Sie in diesem Bereich?

Heinze: Im Bereich Pflegeimmobilien prognostizieren wir ein gutes und nachhaltiges Wachstum. Schließlich werden die Menschen in Deutschland immer älter. Die steigende Lebenserwartung und sinkende Geburtenraten verändern die Gesellschaft. Bis Ende 2050 wird zwar die Zahl der Einwohner Deutschlands von 82 auf 74 Mio. zurückgehen, jedoch wird der Anteil der über 60-Jährigen auf 40% der Bevölkerung steigen. Und vor allem die Zahl der hoch betagten Senioren über 80 Jahre erhöht sich stark. Mit dieser Entwicklung steigt auch die Zahl der Pflegebedürftigen, von denen dann rund ein Drittel stationäre Hilfe in Heimen in Anspruch nimmt.

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