PRIMAG

Altbausanierung im Fokus
Die PRIMAG AG, deren Firmenbezeichnung als Abkürzung für „Professionelles Immobilien-Management“ steht, wurde im Jahr 2000 von Vorstand Gerd Esser gegründet. Das Unternehmen konzentriert sich auf hochwertige Bauten aus der Zeit der Jahrhundertwende (Jugendstil) in Oberkassel – eine der besten Wohnlagen in Düsseldorf. PRIMAG ist als Holdinggesellschaft mit den zwei Kerngeschäftsfeldern Altbausanierung und Paketentwicklung aufgestellt. Diese sind in der Tochter PRIMAG Immobilien GmbH gebündelt. In der Altbausanierung kauft der Börsenanwärter Objekte in Bestlagen auf, saniert diese mit Hilfe externer Architekten und Bauleute und veräußert die Wohnungen an private Interessenten. Im margenschwächeren, aber potenziell umsatzstärkeren Geschäftsfeld Paketentwicklung, das erst nach dem IPO aufgebaut werden soll, will PRIMAG mittel- bis hochwertige Einheiten erwerben, aufteilen und weiterverkaufen oder sie „Ertragswertverbesserungen“ zuführen.

Der Wohnimmobilienmarkt Oberkassel
Generell werden in den attraktiven deutschen Ballungszentren Preissteigerungen für hochwertigen Wohnraum wegen des Mangels an Bauflächen erwartet. Oberkassel zählt direkt am Rhein gelegen zu den nobelsten Stadtteilen Düsseldorfs. Entsprechend gefragt sind die dortigen Eigentumswohnungen. Insgesamt gibt es in Oberkassel 2.082 Wohngebäude und 10.279 Wohnungen. Mit 1,5 % ist die Leerstandsquote sehr gering. Bei großflächigen Einheiten werden Spitzen-Verkaufspreise von bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter erzielt.

CEO Esser mit mehr als 20 Jahren Erfahrung
Mit seiner gut 25-jährigen Expertise ist Vorstandschef Gerd Esser ein „alter Hase“ im Immobiliengeschäft. Der Firmenlenker hat mehr als 100 Objekte erworben und saniert sowie circa 1.000 Wohnungen im Großraum Düsseldorf veräußert. Der 46-jährige verfügt über ein breites Netzwerk, das PRIMAG einen stetigen Dealflow sichern dürfte. In der starken Abhängigkeit vom Know-how seiner Person liegen aber auch erhebliche Risiken. Zudem wird die Gesellschaft das angepeilte starke Wachstum mit ihren derzeit nur fünf Mitarbeitern kaum bewältigen können. Daher will Esser nach dem Börsengang das Personal zügig um weitere fünf bis sechs Leute aufstocken. Auch einen CFO will sich der derzeitige Alleinvorstand an die Seite stellen und damit die Anforderungen des Kapitalmarkts erfüllen.

Vor deutlicher Ausweitung des Geschäfts
Im vergangenen Geschäftsjahr hat PRIMAG lediglich einen Umsatz von 2,1 Mio. Euro erzielt. Das lag vor allem an der mangelnden Kapitalausstattung. Eine vorbörsliche Aktienplatzierung – unter anderem bei den Beteiligungsfirmen Heliad Equity Partners und Impera Total Return – brachte der Firma bereits 3 Mio. Euro ein. Damit kann PRIMAG Immobilienprojekte im Volumen von 9 Mio. Euro stemmen („Leverage“ von 3). Im laufenden Geschäftsjahr 2006/07 (per Ende März) hat PRIMAG durch den Verkauf zweier Objekte bereits Erlöse von 2,9 Mio. Euro realisiert, Immobilien im Volumen von 11,3 Mio. Euro befinden sich in der Aufbereitungsphase. Durch den Börsengang will Esser weitere knapp 5 Mio. Euro erlösen, womit PRIMAG dann Immobilien im Volumen von etwa 20 bis 25 Mio. Euro einkaufen könnte.

Peer Group unter Druck
Positiv ist, dass entgegen der Gewohnheiten bei so manchem 2006er IPO Großaktionär Esser keine Papiere abgeben wird. Er hat sich einer freiwilligen Lock-up-Periode von drei Jahren unterzogen. Der jüngste Kursverfall der börsennotierten Vergleichsfirmen bietet jedoch keine günstigen Voraussetzungen für den Börsengang: Vivacon beispielsweise hat seit dem 11. Mai rund 65 % an Wert verloren. Bei Franconofurt, HII, RCM und Colonia Real Estate ging es zwischen 30 und 50 % nach unten. Somit beträgt das durchschnittliche 2007er KGV der Vergleichsgruppe nur noch 8 bis 9. Auf Basis des von Independent Research ermittelten fairen Werts von 6,39 Euro je Aktie errechnet sich hingegen ein KGV von 10,3 für PRIMAG.

Fazit:
Wegen der Konzentration auf hochwertige Altbauten im Düsseldorfer Stadtviertel Oberkassel und der damit klaren Abgrenzung zu den börsennotierten Vergleichsunternehmen ist das Geschäftsmodell von PRIMAG interessant. Wegen der schwierigen Börsenlage kommt das Immobilienhandelshaus aber nicht umhin, beim Emissionspreis einen kräftigen Abschlag auf den von den Analysten ermittelten fairen Wert vorzunehmen, zumal PRIMAG erst ab dem Geschäftsjahr 2007/08 eine Dividende zahlen will. Interessierte sollten daher – falls überhaupt – nur am unteren Ende Bookbuilding-Spanne zeichnen.

Christian Schiffmacher, Falko Bozicevic