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Geschäftmodell
InCity ist an allen Stationen entlang der Wertschöpfungskette in der Immobilienentwicklung beteiligt. Hierunter fällt die Objektsuche, die Sanierung bzw. der Neubau bis zum späteren Verkauf der Immobilien. Im Gegensatz zu Bestandshaltern zielt die Gesellschaft auf einen Weiterverkauf ihres Portfolios nach zumeist 15 bis 20 Monaten ab. Über diesen Zeitraum wird – falls notwendig – eine Teil- bzw. Kernsanierung des Objekts durchgeführt oder eine Flächenverdichtung vorgenommen. Bei der Ausführungsplanung und Baubetreuung greift InCity auf eigene Bauingenieure und Bautechniker zurück. Weitere Aufträge vergibt das Unternehmen an Handwerker aus der Region, zu denen in der Regel langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Insgesamt lässt sich das Geschäft in die drei Bereiche Eigen-, Partner- und Dienstleistungsgeschäft unterteilen. Während im Eigengeschäft die gesamte Verantwortung für die Umsatz- und Ertragsentwicklung bei InCity liegt, werden Umsatz und Gewinn im Partnergeschäft nach einem vorher definierten Schlüssel aufgeteilt. Im vergangenen Geschäftsjahr entfiel rund die Hälfe der Umsätze auf das Eigengeschäft.

Dabei ist die Ende 2005 von den heutigen Vorständen André Peto und Klaus Prokop gegründete InCity Immobilien AG nicht selber am Markt aktiv. Das Geschäft wird vielmehr über sieben Tochterunternehmen abgewickelt, an denen die Vorstände zumeist noch einen Minderheitsanteil von rund 6 % halten.

InCity – Geschäfts- und Kennzahlen

2005

2006

2007e

2008e

Gesamtleist.*

16,3

35,9

52,0

76,6

Nettoergebnis*

1,0

2,1

3,4

5,3

EpS

0,40

0,84

1,36

2,12

KGV max.**

25,0

11,9

7,4

4,7

*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: Independent Research
**) auf Basis der Preisspanne


Zielmarkt: Innenstadt
Der Fokus bei der Auswahl der Objekte liegt auf gehobenen Wohnimmobilien in Innenstadtlagen deutscher Großstädte bzw. Ballungszentren. Derzeit bildet der Raum Köln/Bonn mit einem Anteil von 58 % an der bearbeitenden Fläche den Schwerpunkt des Portfolios. Weitere Objekte befinden sich in Berlin (19 %), Weimar/Erfurt (18 %) und dem Rhein-Main-Gebiet (4,6 %). Für das stark handelsorientierte Geschäftmodell wurde ganz bewusst eine Konzentration auf Ballungszentren und Großstädte mit Wertsteigerungspotential ins Auge gefasst. Damit versucht InCity, die Bedürfnisse einer gehobenen Käuferschicht aus Eigennutzern und Kapitalanlegern zu erreichen. Zudem prognostizieren sämtliche Marktstudien für die nächsten Jahre, dass der Trend zum Wohnen in der Stadt weiter anhalten sollte.

Börsengang und Mittelverwendung
Durch die im Rahmen des IPOs angebotenen 500.000 neuen Aktien erhöht sich das Grundkapital der Gesellschaft auf 2,5 Mio. Euro. Weitere 50.000 Aktien stehen als Greenshoe aus dem Besitz der beiden Vorstände Peto und Prokop zur Verfügung. Auf Basis der Bookbuilding-Spanne von 8 bis 10 Euro kann InCity mit einem Emissionserlös bis zu 5 Mio. Euro kalkulieren, der für den Ankauf entwicklungsfähiger Wohnimmobilien verwendet werden soll. Nach eigenen Angaben prüft das Unternehmen bereits Objekte mit einer Nutzfläche von mehr als 55.000 qm und einem Verkaufsvolumen von über 140 Mio. Euro.

Bewertung
Auch dank der Mittel aus dem Börsengang sollen Gesamtleistung und Ertrag in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden. Bereits 2006 gelang es InCity, auf Pro-Forma-Basis den Überschuss auf 2,1 Mio. Euro zu verdoppeln. Pro-Forma deshalb, weil die einzelnen Töchter vergangenes Jahr erstmals in der AG konsolidiert wurden. Die Analysten von Independent Research kalkulieren mit einem Überschuss von 3,4 bzw. 5,3 Mio. Euro für 2007 respektive 2008. Auf Basis der Bookbuilding-Spanne errechnet sich auch im Vergleich zu Peer Group-Unternehmen wie Franconofurt, HII Hanseatische Immobilieninvest und Rücker ein sehr moderates KGV von max. 6,9 bzw. 4,7. Sogar unter Berücksichtigung des obligatorischen Emissionsdiscounts erscheint die Bewertung damit attraktiv. Offenbar haben Unternehmen und Konsortialbanken auch aus den Erfahrungen des letzten Jahres gelernt: Seinerzeit liefen Börsenpläne auf Basis einer mehr als doppelt so hohen Emissionsbewertung, damals jedoch noch mit einem anderen Konsortium.

Fazit
Mit der Ausrichtung auf hochwertige Wohnimmobilien im Innenstadtbereich hat sich InCity in einem der renditestärksten Segmente des deutschen Immobilienmarktes in den zurückliegenden Jahren positionieren können. Das gegenwärtig volatiler gewordene Kapitalmarktumfeld macht es möglich, die Aktie mit einem vergleichsweise hohen Discount im Vergleich zu bereits börsennotierten Vergleichsunternehmen zu erwerben. Das InCity-Management hat mit seiner Arbeit in den Tochtergesellschaften den Nachweis einer profitablen Investitionsstrategie bereits erbracht. Eine Zeichnung bzw. ein Investment in InCity sollte sich ausgehend von einem Emissionspreis von maximal 10 Euro langfristig auszahlen. Als größter Risikofaktor verbleibt ein sich intensivierender Wettbewerb um die begrenzte Zahl attraktiver Immobilienobjekte.

Marcus Wessel

InCity – Emissionsparameter
WKN

A0H NF9

Erstnotiz

26. März

Zeichnungsfrist

19. bis 21. März

Bookbuildingspanne

8 bis 10 Euro

MarketCap

20 bis 25 Mio. Euro

Marktsegment

Open Market (Entry Standard)

Emissionsprospekt

ja

Emissionsvolumen

500.000 Aktien aus KE

zuzüglich 50.000 Aktien Greenshoe

4,4 bis 5,5 Mio. Euro

Konsortium

Weserbank (Lead), Close Brothers Seydler, SK KölnBonn

Free Float

max. 22 %

Internet

www.incity.ag