Börsengang
Sämtliche Aktien stammen aus einer Kapitalerhöhung. Im Rahmen des Börsengangs sollen ziemlich genau 0,5 Mrd. Euro eingesammelt werden. Der Free Float nach dem Börsengang wird 90 % betragen, die restlichen 10 % sollen von der AIG-Gruppe gehalten werden. Die Kosten des Börsengangs in Höhe von 5 bis 8 % des Emissionserlöses lassen den Net Asset Value (NAV) um 5 bis 8 % unter dem Emissionspreis sinken. Da deutsche Immobilienaktien ca. 20 % unter ihrem NAV notieren, wird sich erst noch zeigen müssen, ob das Kalkül von CFO Schneider, ein Premium für den guten Track Record der AIG International zu erzielen, aufgehen wird.
Geschäftsmodell
Die AIG International Real Estate GmbH & Co. KGaA (AIG IRE) wird von der Immobiliensparte des US-Versicherungskonzerns AIG International Group beraten. Das Team der AIG International Group verfügt über eine knapp 20jährige internationale Immobilienerfahrung und mit 300 Mitarbeitern über ein weltweites Mitarbeiternetz. Zielsetzung der Gesellschaft ist es, Immobilien weiterzuentwickeln und innerhalb eines Zeitraums von 3 bis 7 Jahren wieder zu veräußern. Rund die Hälfte der Mittel sollen in Nordamerika, 20-30 % in Europa und 25-35 % in Asien investiert werden. Damit bekommt das Geschäft von AIG IRE eine Form von Trading-Charakter, was gegenüber einem Buy and Hold der Immobilien zwar höhere Chancen, aber natürlich auch weit höhere Risiken beinhaltet. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt würde der Zeichner / Anleger die „Katze im Sack“ kaufen, denn die Geschäftstätigkeit wird mit den Mitteln des Börsengangs erst aufgenommen.
Wachstumsperspektiven
Die AIG IRE rechnet mit einer Planrendite von 15 % p.a. aus ihren Immobilieninvestments. Die erzielbare Gesamtrendite (Wertzuwachs + Mieten) von Immobilien kann abhängig von der jeweiligen Lage und dem Wachstum des jeweiligen Landes sehr beachtlich sein. Allerdings ist großes Know-how nötig, um die Zyklen der einzelnen Märkte zu erkennen. Da die AIG-Gruppe in den vergangenen Jahren einen beachtlichen Track Record vorzuweisen hat, erscheint die Planrendite zwar realisierbar, jedoch liegt sie netto nach Abzug der Kosten etc. bei 9 bis 10 %.
Portfolioaufbau
Der AIG IRE liegen bisher Beteiligungsoptionen in Höhe von ca. 30 Mio. Euro vor, alle weiteren Immobilien unterliegen daher einem gewissen Blind Pool-Risiko. Die Gesellschaft plant bis zum Jahresende bereits eine Investitionsquote von über 50 % zu erreichen. Bis zu einem Investitionsgrad von 85 % hat die AIG IRE dabei die Möglichkeit, sich mit bis zu 25 % (über 85 % Investitionsgrad hinaus dann zu 10 %) an allen Immobilieninvestitionen der AIG International Group zu beteiligen. Eine Dividende ist nicht geplant.
Kostensatz und andere Ärgerlichkeiten
Für die Beratungsleistungen der AIG International Group werden 2 % des NAV p.a. bezahlt sowie eine erfolgsabhängige Vergütung von 20 % der über die Rendite der „hurdle rate“ von 3 % hinausgehenden Wertentwicklung des NAV. Bei einer Vollplazierung fallen jährlich mindestens 10 Mio. Euro Vergütung für Investments an, die von AIG IRE ohne zusätzlichen Prüfungsaufwand durch AIG International ausgesucht und getätigt werden. Positiv dagegenzurechnen sind die durch das Triple A-Rating von AIG niedriger ausfallenden Fremdkapitalkosten. Den Preis für die beste Einhaltung des Corporate Governance-Kodex wird die AIG KGaA nicht gewinnen, denn mit Michael Arends hat ein führender Mitarbeiter des Konsortialführers LBBW ein Aufsichtsratmandat. Interessen- und Informationskonflikte sind somit vorprogrammiert.
Fazit
Die Aktie birgt u.a. deutliche Währungsrisiken. Auch besitzt der aktive Handel mit Immobilien deutlich mehr Unwägbarkeiten als das Ziel einer langfristigen Steigerung des Substanzvermögens. Die US-Gruppe versucht darüber hinaus durch die unübliche Rechtsform KGaA das anerkannte System des „one share, one vote“ zu umgehen. Anleger sollten die vorgenannten Punkte mit einer Nichtzeichnung der Aktie honorieren. Für interessierte Anleger bietet sich sehr wahrscheinlich die Möglichkeit, die Aktie mittelfristig unter Emissionspreis zu erwerben.