Kurz vor Weihnachten soll die Erstnotiz der Immobilien-Aktie im Amtlichen Handel stattfinden, nämlich am 21. Dezember. Die Papiere können zu einem Festpreis von 12,40 Euro bis zum 14.12. gezeichnet werden, für Frühzeichner gibt es bis 11.12. einen Rabatt von 1 Euro. Ausgegeben werden bis zu 1,5 Mio. Aktien, die sämtlich aus einer Kapitalerhöhung stammen. Der Free Float liegt nach der Emission bei 25 %, vorausgesetzt, alle Aktien werden ausgegeben. Das Konsortium besteht aus der vem AG Virtuelles Emissionshaus, darüber hinaus agieren u.a. die DAB bank und das Bankhaus Ellwanger und Geiger als Selling Agents.

Das Kerngeschäft von Vivacon besteht darin, bestehende Wohnanlagen (vorzugsweise mit jeweils 200 bis 300 Wohneinheiten) älteren Datums aufzukaufen, diese zu modernisieren und die einzelnen Wohneinheiten wieder zu verkaufen. Bis dahin nichts Außergewöhnliches, der Clou liegt aber im sogenannten Erbbaurecht. Dabei erwirbt der Käufer zwar die Immobilie, das zugehörige Grundstück verbleibt aber im Eigentum von Vivacon. Das Grundstück bzw. der jeweilige Anteil am Grundstück wird dann wiederum an den Käufer der Wohnung im Wege des Erbbaurechts verpachtet. Der Pachtvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von 99 Jahren. Der neue Wohnungseigentümer hat eine jährliche Zinslast von ca. 6 % des Grundstückwertes zu tragen. Dafür liegt der Kaufpreis der Wohneinheit aber auch 15 – 20 % unterhalb des üblichen Verkehrswertes, bezogen auf Wohnung und Grund. Vivacon hat seit 1997 auf diesem Wege mehr als 1.000 Wohneinheiten verkauft.

Das Unternehmen profitiert zum einen von der in Deutschland im europäischen Vergleich sehr niedrigen Wohnungseigentumsquote von 42 %, also einer grundsätzlich recht hohen Nachfrage nach Wohneigentum. Die Angebote von Vivacon richten sich deshalb nicht zuletzt an die Gruppe der Einkommensbezieher mit einem jährlichen Verdienst von weniger als 50.000 Euro. Zum anderen gibt es ein großes Angebot an sanierungsbedürftigen Wohnimmobilien. Vor allem die Privatisierungsbemühungen der öffentlichen Hand sorgen diesbezüglich für ausreichend Nachschub. Aber auch große Konzerne trennen sich zunehmend von ihren Immobilienbeständen. Das gesamte Potential wird hier auf 3,5 bis 4 Mio. Wohneinheiten geschätzt.

Der Verkauf der Wohnungen erfolgt über externe Vertriebspartner auf Provisionsbasis. Diese werden von der Gesellschaft geschult und erhalten von ihr auch die Verkaufsunterlagen. So kommt Vivacon selbst gegenwärtig mit 15 Mitarbeitern und den 3 Vorständen aus.

Der Umsatz von Vivacon speist sich aus drei Quellen: die Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungseinheiten, die Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten und natürlich die Erbbauzinsen, die gegenwärtig nur etwa 1 % des Umsatzes ausmachen. Daraus resultierte im Jahr 2000 ein Umsatz von 18,2 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 2,2 Mio. Euro. Für das laufende Geschäftjahr wird vom Unternehmen ein Nettogewinn von 2,3 Mio. Euro bei einem Umsatz von 31,1 Mio. Euro erwartet, wobei die Kosten des Börsengangs schon eingerechnet sein sollen. Für 2002 wird ein Umsatz von 53,7 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 5,9 Mio. Euro anvisiert, wobei das Umsatzziel nach Unternehmensangaben aufgrund bestehender Verträge bereits weitgehend gesichert sei.

 

2000

2001e

2002e

2003e

Umsatz (Mio.)

17,8

28,9

50,2

61,2

EPS*

0,30

0,37

0,83

1,05

(Quelle: GoingPublic Research, alle Angaben in Euro; *6 Mio. Aktien, auf Basis des Festpreises von 12,40 Euro)

Fazit

Vivacon präsentiert sich als solide aufgestelltes Unternehmen, das von Anfang an Gewinne erwirtschaftete. Die Spezialisierung auf das Erbbaurecht verschafft dem Unternehmen ein gewisses Alleinstellungsmerkmal, zumindest solange die „Großen“ der Branche nicht auch auf diesen offensichtlich lukrativen Zug mit aufspringen. In Zeiten niedriger Zinsen und schwacher Börsen entdecken Investoren wieder die gute alte Immobilie als Investment mit Substanz, wovon gegenwärtig auch Vivacon profitiert. Die Gesellschaft verzeichnet zwar einen relativ hohen Cash Flow, die Eigenkapitaldecke ist aber relativ dünn, der Fremdfinanzierungsanteil sehr hoch. Ein Einbruch auf dem Immobiliensektor, z.B. aufgrund eines sich verstärkt verschlechternden wirtschaftlichen Umfeldes, könnte das Unternehmen eher in Bedrängnis bringen als traditionelle Immobilienunternehmen. Auf Basis des Emissionspreises von 12,40 Euro ergibt sich für 2002 ein KGV von 15, was in Anbetracht der Wachstumschancen aber nicht überteuert erscheint. Insgesamt ein langfristig lohnendes Investment, wenngleich die aufgezeigten Risiken nicht übersehen werden sollten.

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