Geschäftsmodell und Historie
Beim Unternehmen handelt es sich, wie Vorstand Ludwig Schlosser während der Emissions-Pressekonferenz erläuterte, um „eine hochprofitable Immobilienholding, die als Bestandhalter fungiert“. Die Schwerpunkte der Aktivitäten liegen im Raum Neuburg/Donau. Die Ursprünge von VIB erscheinen auf den ersten Blick recht ungewöhnlich. Standen doch bei Gründung die regionale Wirtschaftsförderung im Focus der Überlegungen, wie Vorstand Ludwig Schlosser gegenüber GoingPublic erklärte. So entstand das Unternehmen durch die Ansiedlung des französischen Automobilzulieferers Faurecia im Jahr 1993, der vom Standort aus das nahegelegene Audi-Werk in Ingolstadt mit Sitzen beliefert. Nach Abschluß eines Mietvertrages mit Faurecia wurde ein Grundstück erworben, eine Produktionshalle errichtet und vermietet.
VIB Vermögen AG –Emissionsparameter
Zeichnungsfrist: 16. bis 23. November
Emissionspreis: 6 Euro (Festpreisverfahren)
Erstnotiz: 28. November
Emissionsvolumen: 5 Mio. Aktien, komplett aus einer Kapitalerhöhung
Marktsegment: M:access (Freiverkehr)
Konsortialführer: Baader Wertpapierhandelsbank und Bayerische Landesbank (Joint Lead)
MarketCap: 59,4 Mio. Euro
Free Float: 82,3 %
Internet: www.vib-ag.de
Regionale Kompetenz…
Initiiert wurde die Gründung maßgeblich vom VIB-Vorstand Ludwig Schlosser, der seinerzeit Vorstandsvorsitzender der Volksbank Neuburg war und deren Aufsichtsrat er vorsitzt. Finanziert wurde die Firmengründung zu 25 % von der Volksbank sowie von 20 Privatinvestoren. Mittlerweile hat VIB 300 Aktionäre, die Raiffeisen-Volksbank hält pre-IPO 23,4 %, post-IPO 11,5 %. Untermauert wird die nach wie vor sehr enge Bindung an die Bank auch dadurch, daß VIB Untermieter in deren Geschäftsräumen ist. Schlosser gilt als regional gut vernetzt und ist u.a. Vorsitzender der IHK Neuburg-Schrobenhausen.
…und regional geprägte Portfolio-Struktur
Entsprechend der guten Regionalkenntnis und einem damit verbundenen frühen Zugriff auf interessante Objekte zeigt die Struktur des Portfolios einzig eine Focussierung auf die Region, jedoch nicht auf die Nutzungsart. Einen Investitionsschwerpunkt bildet die 28.000 Einwohner zählende Stadt Neuburg mit sechs Industrie- und Gewerbeobjekten. Zudem besitzt das Unternehmen ein Einkaufscenter in Aalen, ein Büro- und Geschäftshaus in Regensburg, acht Wohnungen in einem Objekt in München, ein Gründerzentrum, einen Gewerbepark sowie ein Bürogebäude. Der weitere Ausbau des „DonauCityCenter“ im ca. 20 km entfernten Ingolstadt sowie der Bau eines Burger King-Restaurants im nahegelegenen Schweitenkirchen ist noch nicht abgeschlossen.
Bei der Portfoliostruktur fällt der außerordentlich hohe Anteil von Spezialimmobilien auf, wie z.B. Produktions- und Lagerhallen sowie ein Multiplexkino, letzteres im Einkaufscenter in Aalen. Solche Spezialobjekte, die für eine andere Nutzungsart i.d.R. nur eingeschränkt geeignet sind, haben üblicherweise Mietrenditen im hohen einstelligen bis leicht zweistelligen Prozentbereich. Nach Unternehmensangaben haben die VIB-Objekte im Durchschnitt eine Mietrendite von 9 %. Klar definiertes Anlagekriterium ist eine Mietrendite von mindestens 8 %.
Stärken
-starke regionale Expertise
-Emissionsvolumen fließt in voller Höhe dem Unternehmen zu, Altaktionäre geben keine Aktie ab
-enge Bindung zur größten Bank der Region und regional gutes Netzwerk
-damit verbunden: früher Zugriff auf interessante Objekte
Schwächen
-keine klare Focussierung auf die Nutzungsart
-Branchenkonsolidierung verläuft daher sehr wahrscheinlich ohne VIB Vermögen
-keine überregionale Erfahrung
-Kapitalerhöhung erscheint im Vergleich zu bisherigen Assets deutlich zu hoch, so wird das Grundkapital wird mehr als verdoppelt
-starke Abhängigkeit vom größten Mieter Faurecia, der 18 % der bislang Mieterträge ausmacht (pre-IPO, nach Kapitalerhöhung etwa die Hälfte
Die Transaktion
Es ist klar zu begrüßen, daß der komplette Emissionserlös dem Unternehmen zufließt. Dennoch stellt die deutlich zu hohe Kapitalerhöhung auch eine besondere Herausforderung für das Unternehmen dar. Das bisherige Grundkapital von 4,792 Mio. Euro wird mit der Kapitalerhöhung um bis zu 5 Mio. Aktien mehr als verdoppelt. Die Mittel sollen laut Vorstand Schlosser in den Jahren 2006 und 2007 investiert werden. Mieterlöse hieraus fließen folglich frühestens beim Kauf – im Falle einer eigenen Entwicklung der Immobilien nochmals deutlich später. Mit signifikant steigenden Mieterträgen ist daher nur zeitlich versetzt zu rechnen.
Dividende und Bewertung
Aufgrund der Portfoliostruktur, die eine vorwiegend aus Spezialimmobilien besteht, kommen als maßgebliche Peer Group ausschließlich Bestandhalter von Spezialimmobilien in Frage, wie z.B. die niederländische VastNed Offices/Industrial, diese sind jedoch als REIT strukturiert und können bzw. müssen aufgrund der Besteuerung auf Anlegerebene eine höhere Dividende zahlen. Renditen im oberen einstelligen Bereich sind mit diesen zu erzielen.
Wie von Vorstand Schlosser angekündigt, sollen – wie in der Vergangenheit – ca. 50 % des Jahresüberschuß als Dividende ausgeschüttet werden. Bei einem erwarteten Jahresüberschuß von 2,2 Mio. Euro für 2006 und 9,8 Mio. Aktien ergibt sich somit ein Gewinn je Aktie von 0,22 Euro und folglich eine Dividende für 2006 von ca. 0,11 Euro. Die Dividendenrendite beträgt für das Jahr 2006 (zahlbar 2007) daher vermutlich nur ca. 2 %.
Geschäftsentwicklung VIB Vermögen AG
Zahlenreihen 2003 bis 2007e: Umsatz / EBIT / Jahresüberschuß
2003: 12,6 / 3,3 / 1,4
2004: 6,0 / 2,9 / 0,9
2005e: 7,2 / 4,0 / 0,2
2006e: 9,5 / 5,5 / 2,2
2007e: 12,0 / 7,3 / 3,1
Angaben in Mio. Euro, Quelle: VIB Vermögen AG, Bayerische Landesbank
Fazit:
Das Management hat bislang einen guten Job gemacht und agiert eher konservativ. Insgesamt wäre eine klarere Positionierung des Unternehmens als dividendenstarker Bestandhalter wünschenswert. Eine Dividendenrendite von 2 % ist für einen Besitzer von Spezialimmobilien – international gesehen – bescheiden. Die vollständige Investition der aus unserer Sicht deutlich zu großen Kapitalerhöhung dürfte bis ins Jahr 2007 andauern. Frühestens dann können hieraus auch Erträge in voller Höhe fließen. Ab diesem Zeitpunkt könnte die Aktie dann unserer Meinung nach mehr Interesse auf sich ziehen.
Christian Schiffmacher