Börsengang und Emissionserlös
Die Preisspanne wurde auf 7 bis 9,50 EUR festgelegt. Angeboten werden 30 Mio. Aktien aus einer Kapitalerhöhung, 6,959 Mio. Anteilsscheine aus dem Bestand der Altaktionäre und eine Mehrzuteilungsoption aus 5 Mio. Aktien. Bei vollständiger Platzierung des Angebots würde sich das Gesamtemissionsvolumen in der Mitte der Preisspanne auf 337 Mio. EUR belaufen. Prime Office strebt nach dem Börsengang einen Streubesitz von 78 bis 80 % an. Der Nettoemissionserlös aus der Kapitalerhöhung in Höhe von rund 190 Mio. EUR soll in die Stärkung der Eigenkapitalbasis – d.h. die Reduzierung von Verbindlichkeiten – und die maßvolle Ausweitung des Immobilienportfolios fließen. Mit der Notierungsaufnahme wird Prime Office den REIT-Status erlangen. Begleitende Banken sind Unicredit, Berenberg sowie Kempen & Co und Macquarie.

Wie hoch wird der Discount?
Über die Münchner 1A-Büro-Spezalisten ist nicht viel zu sagen: Prime Office hat derzeit 14 Immobilien in neun deutschen Städten im Portfolio, Gesamtwert: knapp 1 Mrd. EUR. Leerstand: weniger als 0,5 %. Jedoch hätten drei Hauptmieter gekündigt, die Verhandlungen laufen. Der Abschlag auf den NAV (Nettoinventarwert) der Immobilien beträgt bis zu 30 %, je nach letztlichem Ausgabepreis. Bester Vergleichstitel scheint die alstria office REIT AG, die ebenfalls auf Büroimmobilien fokussiert und gegenwärtig nur noch einen Discount von 5 bis 10 % aufweist. Vor diesem Hintergrund könnte eine Bewertungsanpassung von Prime Office in Richtung der alstria-Bewertung erfolgen.

Kontrollierte Offensive
„Aus der lahmen Ente Deutschland wird die Wachstumslokomotive“, lässt sich CEO Claus Hermuth zitieren. Recht hat er, denn die Immobilienpreise ausgewählter Lagen ziehen seit einiger Zeit an, ohne jedoch irgendwelche Funken eines „Booms“ zu versprühen, der – wie eben 2006-08 – dann wenig später in sich zusammensackt. 1A-Immobilien in Top-Lagen dürften also ihre Zeit bekommen. Wachstumsphantasie kann Hermuth damit trotzdem kaum aufkommen lassen, wo er doch kategorisch ausschließt, an Bieterwettstreiten teilzunehmen. Stattdessen müsse alles über sein Netzwerk laufen. Ob das ausreicht, um für (neue) Investoren attraktiv zu sein, sei dahingestellt. Eine avisierte Dividendenrendite von 4 % reißt heute kaum jemanden vom Hocker.

Fazit
Das GoingPublic Magazin rechnet mit einem Emissionspreis am unteren Ende der Zeichnungsspanne, um die Emission auf jeden Fall zu bewerkstelligen – ein neuerlicher Aufschub wäre für alle Beteiligten eine mittelschwere Blamage und für bisherige Anteilseigner eine schmerzliche Nullnummer. Bei 7 bis 7,50 Euro „stimmt der Preis“, vor allem wenn man Prime Office im Kreis einer erweiterten Vergleichsgruppe börsennotierter Immobiliengesellschaften einordnet. Zeichnen zu 7 Euro, vielleicht auch 7,50 Euro.

Falko Bozicevic

Prime Office – Emissionsparameter
WKN

PRM E01

Erstnotiz

voraussichtlich 24. Juni

Zeichnungsfrist

bis 21. Juni

Preis

7 bis 9,50 EUR

MarketCap

bis zu 450 Mio. EUR

Marktsegment

Prime Standard

Emissionsprospekt

ja

Emissionsvolumen

30 Mio. Aktien KE, 6,96 Mio. Aktien AA

Greenshoe 5 Mio. Aktien, Volumen 294-399 Mio. EUR

Konsortium

UniCredit, Berenberg; Kempen, Macquarie

Free Float

max. 89 %

Internet

www.prime-office.de

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