Fokussierte Anlagestrategie
Die 1998 vom heutigen Vorstandsvorsitzenden Dr. Alan Cadmus und der Privatbank Delbrück & Co. in Berlin gegründete Gesellschaft hat sich mit ihrer Ausrichtung auf Büroimmobilien in deutschen Großstädten einem klaren Investitionsschwerpunkt verschrieben. Dabei kauft Polis vorwiegend Einzelobjekte, die an attraktiven Standorten mitunter auch über einen geringen Einzelhandelsanteil verfügen können. Derzeit weist das Portfolio mit Düsseldorf auch unter regionalen Gesichtspunkten einen Schwerpunkt auf. Weitere Immobilien liegen in Berlin, Hannover, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Je nach Objektgröße schwankt die Investitionssumme zwischen 5 und 25 Mio. Euro. Der Erwerb ganzer Büroimmobilien-Portfolios ließe sich allerdings dank der beiden potenten Großaktionäre – der zur Rabobank-Gruppe gehörenden Bouwfonds Asset Management GmbH und der Mann Immobilien-Verwaltung – sowie einer sehr soliden Kapitalausstattung auch bereits vor dem geplanten IPO realisieren, wenn auch in geringerem Umfang. Mit dem Going Public wird das Grundkapital mal eben verdoppelt.

„Multi“-Ansatz
Polis verfolgt einerseits den Kauf von komplett vermieteten und modernisierten Objekten, die der Gesellschaft planbare Cashflows sichern, andererseits screent das Management den Markt nach Immobilien mit einer hohen Leerstandsquote und entsprechendem Modernisierungsbedarf. Durch bauliche Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen sowie eine aktive Bewirtschaftung sollen kurz- bis mittelfristig signifikante Wertsteigerungspotentiale gehoben werden. Auch wenn Polis sich selbst als eine Bestand haltende Immobiliengesellschaft betrachtet, für die der Handel mit Immobilien nicht Priorität besitzt, versucht das Management, über den Verkauf solcher Objekte eine zusätzliche attraktive Rendite zu erwirtschaften. Um potenzielle Ausfallrisiken und Leerstandsquoten möglichst gering zu halten, konzentriert sich Polis auf so genannte „Multi-Tenant“-Objekte. Darunter versteht man Gebäude mit mehreren Mietparteien. Bewusst werden Risiken aus Neubauentwicklungen vermieden.

Büroimmobilien sind wieder gefragt
In den Jahren 2001 bis 2004 litt der heimische Immobilienmarkt unter der schwächelnden Inlandskonjunktur. Als Folge kletterten die Leerstandsquoten. Gleichzeitig gingen die Flächenumsätze – die neu vermietete Fläche in Quadratmeter – deutlich zurück. Erst seit dem Jahr 2005 ist hier eine Trendumkehr messbar. Auch das Mietpreisniveau steigt wieder an. Branchenanalysten erwarten in den nächsten drei Jahren eine Erhöhung der Durchschnittsmieten um insgesamt 6,6 %. Angefacht durch das niedrige Zinsniveau und die im internationalen Vergleich günstige Bewertung drängen auch immer mehr ausländische Investoren auf den deutschen Markt. Das schlägt sich in gestiegenen Investitionsvolumina bei Büroimmobilien nieder. Nachdem im Jahr 2005 rund 10 Mrd. Euro in dieses Segment flossen, wurden im ersten Halbjahr 2006 schon weitere 6,7 Mrd. Euro investiert. Eine Trendumkehr ist hier nicht abzusehen.

 

Geschäftszahlen Polis

2006e

2007e

2008e

Umsatz*

16,5

32,5

52,5

Nettoerg.*

0,5

10,3

13,5

EpS

0,05

1,01

1,32

KGV max.**

343,0

16,7

12,7

*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: eigene Schätzungen
**) auf Basis der Bookbuilding-Spanne

<
Umfangreiche Portfolioerweiterungen
Der Börsengang markiert für Polis auch den Eintritt in eine neue Phase der Unternehmensentwicklung. So will der Vorstand das Wachstumstempo merklich erhöhen. Bereits 2006 führte das Unternehmen zwei umfangreiche Kapitalerhöhungen durch, die u.a. von der Mann Immobilien-Verwaltung AG mitgetragen und gezeichnet wurden. Beide Hauptanteilseigner – Mann und Bouwfonds – halten Pre-IPO jeweils eine Beteiligung über 32,6%. Die übrigen Aktien befinden sich im Besitz des Managements und weiterer ca. 50 institutioneller sowie privater Investoren. Während der Bookbuilding-Phase kam noch die Nachricht, dass die erwähnte Karlsruher Mann Immobilien-Verwaltung AG erneut einen Teil der Kapitalerhöhung mitträgt und knapp 23 % der angebotenen Aktien zeichnet. Es besteht eine bevorrechtigte Zuteilung über diese 1,4 Mio. Papiere an die Gesellschaft.

Insgesamt erwarb Polis im Jahr 2006 acht neue Objekte, allein im Januar 2007 kamen zwei weitere Immobilien hinzu. In den meisten Fällen weisen die Gebäude höhere Leerstandsquoten auf, was ihr Wertsteigerungspotenzial dokumentiert – sofern es Polis gelingt, diese Potenziale wie beschrieben zu adressieren und zu heben. Unter Berücksichtigung von vereinzelten Portfoliobereinigungen – so hat Polis vergangenes Jahr eine Immobilie in Berlin verkauft und dadurch einen Nettogewinn von 1,7 Mio. Euro erzielt – umfasst der Immobilienbestand derzeit 16 Objekte im Gesamtwert von 140 Mio. Euro. Der Portfoliowert stieg somit allein innerhalb der zurückliegenden sieben Monate um rund 80 Mio. Euro an. Konsortialführer UniCredit sieht den Net Asset Value (NAV) gegen Ende des Jahres bei ca. 150 Mio. Euro oder umgerechnet 14,66 Euro pro Polis-Aktie.

Fazit
Unter der Prämisse, dass es zu keinem konjunkturellen Einbruch in Deutschland kommt, stehen die Voraussetzungen für ein erfolgreiches Börsendebüt gut. Der Vorstand verfügt über langjährige Branchenerfahrung und kommuniziert eine klar verständliche Wachstumsstrategie. Dank der beiden Hauptanteilseigner kann Polis auch ohne die neuen Mittel aus dem IPO bereits auf einen finanzstarken Background verweisen. Zudem gefällt, dass Risiken wie diejenigen aus Neubauentwicklungen bewusst vermieden werden. Nach dem Börsengang ist sobald wie möglich eine Umwandlung in einen REIT geplant, wie Vorstandsvorsitzender Alan Cadmus gegenüber dem GoingPublic Magazin hervorhob. Wir halten Polis bis zu einem Kurs von ca. 15 Euro und damit bis zur Höhe des 2007er NAV für ein interessantes Investment. Ein Ausgabepreis unterhalb von 15 Euro sollte eine gute Ausgangsbasis für künftiges Kurspotential lassen.

Marcus Wessel, Falko Bozicevic

 

Polis – Emissionsparameter
Erstnotiz

21.3.

Zeichnungsfrist

14. bis 20.3.

Bookbuildingspanne

13,75 bis 16,75 Euro

MarketCap

 141 bis 171,5 Mio. Euro

Marktsegment

Amtlicher Markt (Prime Standard)

Emissionsvolumen

bis zu 5,1 Mio. Aktien aus KE,

zzgl. 0,28 Mio. von Altaktionären,

0,77 Mio. von Altaktionären als Greenshoe

85 bis 103 Mio. Euro

Konsortium

UniCredit (Lead), Viscardi Sec.

Free Float

ca. 60 %

Internet

www.polisag.de