Neustart an der Börse

Unternehmen
Youniq ging 2006 unter dem Namen Alta Fides an die Börse. Das ursprüngliche Geschäftsmodell war auf die Renovierung und Nutzung denkmalgeschützter Häuser in Leipzig ausgerichtet. Heute ist der Kern des Unternehmens jedoch der Betrieb von Studentenwohnungen. Mittlerweile managt Youniq Wohnheime mit eigens entwickeltem Konzept in ganz Deutschland mit derzeit insgesamt über 1.800 Wohnungen in Bestand und Realisierung.

Zu den bereits bestehenden Standorten Leipzig, Erlangen, Berlin, Göttingen und Greifswald sollen in diesem und nächstem Jahr Karlsruhe, München und Frankfurt hinzukommen. Die Preise für die Wohnungen bewegen sich jeweils im mittleren bis leicht gehobenen Segment. Auch die Wohnungsgrößen sind mit rund 22 qm typisch für Studentenapartments. In jedem Komplex gibt es einen hauptamtlichen Betreuer, den sogenannten „Scout“. Außerdem sind gemeinsame Lernplätze und Waschmöglichkeiten vorhanden.

Risiken
Den Geschäftsbereich der teils denkmalgeschützten, vermieteten Wohnhäuser will Youniq komplett aufgeben. Allerdings existiert für den Ausstieg kein Zeitplan. Die Verkäufe sind marktabhängig und die Leerstandsquote mit gut 13 % relativ hoch. Die Projektentwicklung im Bereich Denkmalschutz wird bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate eingestellt.

Bei den Studentenwohnungen könnte die Anzahl der Studierenden demographiebedingt allenfalls langfristig zu einem Problem werden. Derzeit ist die Auslastung hier sehr gut, so dass eher damit zu rechnen ist, dass Konkurrenten mit einem ähnlichen Geschäftsmodell in den Markt eintreten.

Kapitalerhöhung
Mit der Kapitalerhöhung, die bis zu 3,525 Mio. neue Aktien, umfasst, wird sich das Grundkapital bei vollständiger Platzierung um genau 50 % erhöhen. Die bisherigen Hauptgesellschafter Goethe Investments und Rabano Properties, beide Töchter des Schweizer Private Equty-Unternehmens Corestate Capital, beteiligen sich nicht an der Kapitalerhöhung, sondern lassen ihren Anteil verwässern. 0,5 Mio. Aktien aus deren Bestand gehören ebenfalls zum Angebot und werden zusammen mit den neuen Aktien im Rahmen einer Vorabplatzierung institutionellen Investoren angeboten. Die öffentliche Zeichnungsfrist soll vom 19. Mai bis zum 3. Juni laufen.

Der Angebotspreis und das endgültige Emissionsvolumen werden basierend auf dem Ergebnis des Bookbuilding-Verfahrens – die Spanne reicht von 7,50 bis 8,50 EUR (aktueller Kurs: 10 EUR) – für die Vorabplatzierung festgelegt. Anschließend werden Altaktionären über ein Bezugsverhältnis von 2:1 neue Aktien zum Bezug angeboten. Die Close Brothers Seydler Bank begleitet die Transaktion.

Bewertung
2010 erzielte Youniq einen Umsatz von 44,2 Mio. EUR. Wegen der zu erwartenden Fertigstellung neuer Studentenwohnheime ist für die nächsten Jahre mit deutlichen Steigerungen zu rechnen. Das geht ein wenig auf Kosten der EBIT-Marge, die das derzeitige Niveau von 20 % nicht behaupten können wird. Dass ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 35 Mio. EUR in Eigenkapital umgewandelt wird, soll den inneren Wert der Aktie steigern. Dadurch sinkt die Loan-to-Value-Rate von Youniq von 67 auf 43 %. Zudem spart sich das Unternehmen rund 2,8 Mio. EUR an Zinsaufwendungen. Der NAV pro Aktie liegt bei rund 11,70 EUR und damit deutlich über der Preisspanne.

Mit Youniq vergleichbare Unternehmen sind in Deutschland nicht zu finden. In den USA sind American Campus Communities und Education Realty Trust auf Studentenwohnheime spezialisierte Immobilienunternehmen. Im Vergleich zu diesen US-Unternehmen liegt der KGV von Youniq niedriger, bewegt sich nach den erwarteten 2011er Zahlen mit 26 bis 30 allerdings über den Vergleichswerten deutscher Immobilienaktien wie JK Wohnbau (23) und Patrizia (19). Wenn der avisierte Ergebnissprung 2012 eintritt, wird die Bewertung jedoch deutlich attraktiver.

Fazit
Die Vervielfachung des Free Floats durch die anstehende Kapitalerhöhung kommt einem „Re-IPO“ gleich. Für risikofreudige Anleger ist Youniq durchaus interessant: Das Geschäftsmodell ist überzeugend, die Aussichten sind gut. Fraglich ist, wie lange die weniger profitablen Geschäftsbereiche das Bild noch trüben. Im Kernsegment der Studentenwohnungen ist Youniq mit seinem Konzept – noch – konkurrenzlos, wird dies aber wohl nicht lange bleiben. Als „First Mover“ hat das Unternehmen allerdings Vorteile, die sich mit steigendem Free Float auch auf den Kurszettel positiv auswirken dürften.

Oliver Bönig