Hahn AG

Nach einigen kleineren bzw. innerhalb der Branche bedeutungslosen Immobilien-Unternehmen, vorwiegend aus dem wohnwirtschaftlichen oder Handelsbereich, plant mit der Hahn-Immobilien-Beteiligungs-AG, Bergisch Gladbach, erstmals seit langer Zeit wieder ein Einzelhandelimmobilien-Spezialist das IPO. Dabei sprechen insbesondere die lange Historie, die gute Marktstellung und eine überzeugende Leistungsbilanz für das Unternehmen.Unternehmen
Das 1979 gegründete Unternehmen ist der führende Manager im Bereich großflächiger Einzelhandelsimmobilien in Deutschland (bevorzugte Objekte: SB-Warenhäuser mit über 5.000 qm Verkaufsfläche, Baumärkte mit über 9.000 qm, Fachmarktzentren sowie Einkaufszentren mit SB-Warenhäusern als Hauptmieter). Mit einer Handelsfläche von 1,3 Mio. qm ist Hahn der mit Abstand größte unabhängige Manager solcher Einzelhandelsobjekte.
Bis 2003 konzentrierte sich Hahn auf die Emission und Verwaltung geschlossener Immobilienfonds. Hierzu gehörten alle Dienstleistungen rund um die Akquisition der Objekte, dem Asset- und Property Management, die Vermarktung sowie das Fondscontrolling. 2004 folgte durch eine Kooperation mit MEAG der Einstieg ins institutionelle Geschäft. Als MEAG den Themenfonds „German Superstores“ mit einem Investitionsvolumen von 300 Mio. Euro für institutionelle Investoren auflegte, war Hahn für die gesamte kaufmännische und technische Immobilienverwaltung verantwortlich und unterstützte MEAG bei den Investitionsentscheidungen. 2005 folgte ein Kooperationsvertrag mit der börsennotierten Capital & Regional plc (CapReg), London, einem Unternehmen, das auf Einzelhandels- und Freizeit-Immobilien in UK fokussiert ist und ein Immobilienvermögen von ca. 8,4 Mrd. Euro verwaltet. Bereits im ersten Jahr erreichte die Zusammenarbeit ein Investitionsvolumen von ca. 240 Mio. Euro. Hahn ist dabei exklusiv für das Asset- und Property Management sowie für das Fondsreporting zuständig. Zudem ist Hahn als Co-Investor aktiv (zurzeit mit 10 %).

Bilanzierung, Geschäftsentwicklung und Einmaleffekte
Der Umsatz hängt bei Hahn wesentlich davon ab, ob Objekte zunächst ins Umlaufvermögen genommen werden, was bei einer späteren Fondsplatzierung bei Privatanlegern die Regel ist. Dabei wird jedoch lediglich die Provision als Umsatz gebucht, während der Verkauf von Vorratsobjekten sowohl Umsatz als auch Aufwand aufbläht, der Rohertrag ist jedoch etwa der gleiche. Da die Refinanzierung der erworbenen Objekte unmittelbar zu einem Aufwand führt, die im Finanzergebnis enthaltenen Beteiligungserträge Bestandteil des Geschäftsmodells sind, ist eine EBIT-Betrachtung bei Hahn wenig aussagekräftig. Insofern erscheint der Jahresüberschuss als Kennzahl sinnvoller.

Der deutliche Umsatzsprung im vergangenen Jahr ist auf Transaktionen mit MEAG und CapReg zurückzuführen, auf die ein Umsatz von 169 Mio. Euro entfiel. Der Ergebnisrückgang ist auf Wertberichtigungen von ca. 7 Mio. Euro zurückzuführen, um „mit einer sauberen Bilanz an die Börse zu gehen“, wie Vorstand Bernhard Schoofs gegenüber dem GoingPublic Magazin erläutert. Diese haben jedoch klar einmaligen Charakter und beruhen auf einem Geschäft im Bereich Projektentwicklung, das heute in dieser Form auch nicht mehr betrieben wird.

Börsengang
Das IPO soll vorwiegend zur Stärkung der Eigenkapitalbasis dienen, der Ausbau von Co-Investments mit CapReg soll weiter forciert werden. Zudem ist, nachdem das Unternehmen bislang fast ausschließlich in West-Deutschland aktiv war, die Expansion ins Ausland geplant. Schoofs hat hierbei insbesondere Polen, Rumänien und Bulgarien im Visier. Folgerichtig stammt das komplette Emissionsvolumen (bis auf den Greenshoe) aus einer Kapitalerhöhung. Das Geschäftsmodell gleicht am ehesten demjenigen der IVG, die allerdings auf den Office-Bereich konzentriert ist. Als weitere Peer Group-Unternehmen kommen die Deutsche EuroShop sowie DIC Asset in Frage. Die Marktkapitalisierung nach dem Börsengang wird bei ca. 160 Mio. Euro liegen, wenn man einen Ausgabepreis am unteren Ende der Bookbuilding-Spanne antizipiert.Fazit
Die Hahn AG gehört zu den wenigen fokussierten Immobiliengesellschaften in Deutschland – während in den USA nahezu sämtliche REITs stark fokussiert operieren. Die bestehenden Objekte des Unternehmens haben durch die Baunutzungsverordnung quasi Bestandsschutz. Hahn genießt in der Immobilienwirtschaft aufgrund einer guten Leistungsbilanz einen ausgezeichneten Ruf. Die Qualität der Gesellschaft ist wesentlich höher einzuschätzen als diejenigen zahlreicher anderer Immobilien-Transaktionen – insbesondere im Open Market bzw. Entry Standard. Der Bedeutung des Unternehmens wäre daher auch ein IPO im Amtlichen Markt (Prime Standard) eher angemessen gewesen, zumal man bereits nach IFRS bilanziert. Das gewählte Emissionspricing hätte indes attraktiver ausfallen dürfen, um einen Zeichnungsanreiz zu bieten, der auf Basis eines 2007er KGVs von rund 18 nicht recht erkennbar ist. Zeichnungsgewinne deuten sich daher auch beim Börsengang der Hahn AG nicht an.

Falko Bozicevic