Goldman Sachs-Fonds Whitehall und Finanzinvestor Cerberus hatten dem Land Berlin vor sieben Jahren die 1924 gegründete Gesellschaft für rund 405 Mio. EUR zuzüglich 1,6 Mrd. EUR Schulden abgekauft. Wie im Vorjahr sollen knapp 50 % an die Börse gebracht werden.

Besser als im letzten Jahr
Im vergangenen Jahr soll das Orderbuch nur zu einem Viertel gefüllt gewesen sein. Als Grund für das mangelnde Interesse wurden die hohen Schulden des Unternehmens genannt. Doch in diesem Jahr ist alles anders: GSW konnte einen Großteil der Verbindlichkeiten langfristig umschulden. Anfang Februar beantragte die Wohnungsgesellschaft bei sechs Banken neue Kredite in Höhe von rund 875 Mio. EUR. Damit sollte potentiellen Anlegern die Angst genommen werden, dass GSW bei der Refinanzierung ihrer Verbindlichkeiten, die 2013 fällig geworden wären, Schwierigkeiten haben könnte. Zudem befindet sich der Berliner Wohnungsmarkt im Aufwind – dies sind eindeutig bessere Bedingungen als noch vor einem Jahr.

Mit dem Emissionserlös sollen Steuerverbindlichkeiten abgebaut und auch neue Wohneinheiten in Berlin erworben werden. GSW gehört mit rund 49.000 Wohnungen und einem Gesamtwert von 2,6 Mrd. EUR zu den größten Immobilienunternehmen in Berlin.

GSW Immobilien – Geschäfts- und Kennzahlen  

2010

2011e

2012e

Ergebnis aus Vermietung u. Verpachtung*

193,1

192,9

203,3

Nettoergebnis*

49,3

63,4

139,1**

EpS

1,20

1,54

3,39

KGV min.

15,8

12,3

5,6

KGV max.

19,2

14,9

6,8

*) in Mio., sämtliche Angaben in EUR; **) inkl. 67,1 Mio. EUR Bewertungsgewinne; Quelle: Unternehmensangaben, Goldman Sachs Global Investment Group  

Börsengang
Insgesamt werden – inklusive Greenshoe – bis zu 21,4 Mio. Aktien in einer Preisspanne von 19 bis 23 EUR angeboten. Davon stammen gut 6 Mio. aus einer Kapitalerhöhung. Die Mehrzuteilungsoption beläuft sich auf 3,2 Mio. Aktien. Bei Platzierung aller Aktien wird der Free Float bei über 60 % liegen. Das Bankenkonsortium wird angeführt von der Deutschen Bank und Goldman Sachs. Letztere zählt ja über den Whitehall-Fonds gleichzeitig zu den abgebenden Aktionären.

Für die beiden Finanzinvestoren ist es in jedem Fall ein lohnendes Geschäft: Man muss sich nur die Größenordnung des Kapitalerhöhungsanteils und der 2009 erfolgten Ausschüttung an Whitehall und Cerberus vor Augen führen: Zwar erhielten sie keine Dividende, dafür aber 450 Mio. EUR Zinsen auf ein Gesellschafterdarlehen – immerhin haben sie damit ihren ehemaligen Kaufpreis schon mal eingespielt, noch bevor sie eine einzige Aktie verkauft haben.

Fazit
Anders als im vergangenen Jahr die Griechenland-Krise werden Japan, Portugal und Libyen den GSW-Börsengang nicht verhindern. Das Investoreninteresse ist offenbar diesmal deutlich größer, so dass die Aktien wohl in der unteren Hälfte der Preisspanne platziert werden. Die Bewertung mit einem Abschlag von bis zu 30 % auf den Nettovermögenswert (NAV) ist durchaus fair, ein Outperformer wird GSW jedoch kaum werden.

GSW Immobilien – Emissionsparameter
WKN

GSW 111

Erstnotiz

15. April

Zeichnungsfrist

1. bis 13. April

Preis

19 bis 23 EUR

MarketCap

780 bis 944 Mio. EUR

Marktsegment

Prime Standard

Emissionsprospekt

ja

Emissionsvolumen

488 bis 590 Mio. EUR

davon 115 Mio. EUR aus Kapitalerhöhung

Konsortium

Deutsche Bank, Goldman Sachs

Free Float

rund 60%

Internet

www.gsw.de

Falko Bozicevic, Oliver Bönig