Plaziert werden bis zu 1 Mio. Aktien, die ausnahmslos aus einer Kapitalerhöhung stammen. Die Notierungsaufnahme im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse ist für den 21. Juni vorgesehen. Die Transaktion wird von der Axxon Wertpapierhandelsbank begleitet, Zeichnungsaufträge werden direkt bei dieser oder über die jeweilige Hausbank entgegengenommen.

Geschäftsmodell
Frimag bezeichnet sich selbst als Immobilien-Handelshaus mit Focus auf dem Frankfurter Markt. Im Gegensatz zu anderen börsennotierten Immobilien-AGs sieht das Geschäftsmodell des Unternehmens daher keine echte Bestandshaltung vor. Das Unternehmen kauft insbesondere Altbauten sowie kleinere Bürogebäude in ruhigen, urbanen Wohnlagen auf und wandelt diese in Eigentumswohnungen um, die anschließend über den Markt verkauft werden. In der Regel werden dabei nur Teile des Gemeinschaftseigentums saniert. Die Eigentumswohnungen bleiben dagegen unsaniert und werden entsprechend günstig verkauft. Dies vermeide insbesondere das Risiko der Gewährleistung bei der Wohnraumsanierung, so die Gesellschaft.

Frankfurter Immobilienmarkt
Im Gegensatz zur deutschlandweit nicht unbedingt befriedigenden Lage auf dem Immobilienmarkt steht insbesondere der Wohnungssektor in Frankfurt am Main derzeit gut da. Geringe Leerstandsquoten und ein Eigentumsanteil im Bereich Wohnungen von unter 15 % zeigen, daß für die Frimag weiterhin Potential am Markt besteht. Derzeit gelingt es der Gesellschaft den durchschnittlichen Einkaufspreis pro qm bei rund 1.300 Euro zu halten, während der durchschnittliche Verkaufspreis bei etwa 2.300 Euro liegt.

Zahlen & Fakten
Umsätze erzielt die Frimag neben dem Verkaufserlös der Eigentumswohnungen durch die Töchter Frimag Project Management und Frimag Property. Diese sind in der Sanierung und Verwaltung der Eigentumswohnungen tätig. Im abgelaufenen Geschäftsjahr lagen die Umsätze des Unternehmens bei rund 4,6 Mio. Euro. Das EBIT belief sich auf 760.000 Euro, was einer Marge von 16,5 % entspricht. In den ersten vier Monaten des laufenden Geschäftsjahres lag die EBIT-Marge sogar bei rund 21 %. Das Unternehmen hat seit dem Start vor fünf Jahren durchwegs profitabel gearbeitet.

Management
Ingesamt hinterläßt das Management einen positiven Eindruck. So geht man davon aus, die Mittel aus dem Börsengang, die mit 80 % Fremdkapital geleveragt werden sollen, erst im kommenden Jahr vollständig investieren zu können. Die Auswahl geeigneter und günstiger Objekte nimmt nach Angaben der Vorstände diesen Zeitraum in Anspruch. Positiv fällt eine vierjährige Lock-up-Frist auf, der sich die Vorstände unterwerfen.

2004

2005e

2006e

2007e

Umsatz (Mio.)

4,56

6,93

16,17

24,31

EBIT (Mio.)

0,76

0,79

3,53

5,93

EPS

0,13

0,18

0,48

0,82

Dividende

0

0,15

0,40

0,50

Quelle: Emissions-Research, Axxon Wertpapierhandelsbank; in Euro


Fazit:
Auf Basis der Preisspanne von 5,50 bis 6,50 Euro wäre die Aktie zur Emission mit einem 2006er KGV von 11,5 bis 13,5 bewertet. Dies erscheint nicht überteuert, aber auch nicht zwingend als Kauf, zumal etablierte Handelskonzerne im Dax oder MDax auch nur unwesentlich teurer sind. Außerdem ist Frimag nicht alleine auf der Suche nach Immobilienschnäppchen im Frankfurter Wohnungsmarkt. Da der Einkauf entsprechender Objekte, selbst wenn die Aktien voll plaziert werden können, noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird, ist wohl erst im nächsten Jahr mit positiven Meldungen über lukrative Weiterverkäufe zu rechnen. Hohe Kurssteigerungen sind daher kurzfristig nicht zu erwarten.
Christian Schiffmacher

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