FranconoWest

Auf das einzelne Objekt kommt es an

Dem Trend, immer größere Wohnimmobilienpakete zu erwerben, widersetzt sich das FranconoWest-Team ganz bewusst. Wie Vorstand Christiane Möller im Hintergrundgespräch mit dem GoingPublic Magazin erläutert, setzt das Unternehmen vielmehr auf den kleinteiligen Ankauf von Wohnimmobilien in städtischen Lagen – zumeist Mehrfamilienhäuser im Wert zwischen 0,5 und 1,0 Mio. Euro. Verkäufer sind überwiegend Privatpersonen, die sich, entweder weil sie geerbt haben oder ihnen das Haus nach dem Auszug der Kinder schlichtweg zu groß geworden ist, von ihrer Immobilie trennen möchten. Während der Kauf eines ganzen Portfolios auch immer die Gefahr beinhaltet, einige nur wenig attraktive Objekte mitschleppen zu müssen, entfällt dieses Problem beim vergleichsweise arbeitsintensiven Einzelankauf. So ist zu erklären, dass die derzeit von FranconoWest gehaltenen Immobilien nahezu vollständig vermietet sind und die Leerstandsquote gegen Null tendiert. Auch die seit Aufnahme der Geschäftstätigkeit Anfang des Jahres realisierte Bruttokaltmietenrendite von 8 % fällt respektabel aus. Mit NRW und speziell dem Ballungsraum Rheinland/Niederrhein setzt FranconoWest auf eine Region mit hoher Kaufkraft und urbaner Struktur. Gerade letzteres erscheint vor dem Hintergrund, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, langfristig Erfolg versprechend.

Eingebunden im Franconofurt-Netzwerk

Als 100%ige Franconofurt-Tochter kann sich das Unternehmen nicht zuletzt auf die Branchenkontakte und Expertise der Muttergesellschaft verlassen. Verschiedene konzerneigene Servicegesellschaften unterstützen die Vorstände Christiane Möller und Guido Dollhausen beim Aufbau eines Wohnimmobilienportfolios in der Region. Beide verfügen zusammen über fast 50 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. So sichtet beispielsweise ein Team der RheinAcquisition den Markt nach geeigneten Objekten, die dann dem Vorstand zum Kauf vorgeschlagen werden. Andere Gesellschaften kümmern sich wiederum um die Hausverwaltung und die Instandhaltung der Objekte und führen, falls nötig, kleinere Modernisierungsarbeiten durch.

Hohe Ausschüttungsquote wahrscheinlich

FranconoWest sieht sich selbst als Bestandshalter, der an der langfristigen Wertenwicklung der akquirierten Objekte interessiert ist und im Regelfall keinen schnellen Exit sucht. Wie Möller erklärt, strebe man pro Jahr lediglich einen Abverkauf zwischen 15 und 20 % bezogen auf das gesamte Portfolio an und dies vornehmlich, um den eigenen Aktionären eine attraktive Dividende garantieren zu können. Da sich der Vorstand an der Ausschüttungsquote anderer Immobilien-AGs orientieren wolle, sollten in etwa 75 bis 80% der Erträge ausbezahlt werden.

Portfolioausbau macht Börsengang notwendig

Die Gesellschaft legt beim Ausbau ihres Wohnimmobilienportfolios ein ambitioniertes Tempo vor. Nachdem erst im Juni eine Kapitalerhöhung im Volumen von 20 Mio. Euro durchgeführt wurde, soll der Börsengang einen Beitrag von rund 20 Mio. Euro in die Kasse spülen. Unternehmensangaben zufolge wird FranconoWest in diesem Jahr bereits 100 Mio. Euro in neue Objekte investieren. Im kommenden Jahr ist von einer weiteren signifikanten Ausweitung der Investitionssumme auf dann ca. 150 Mio. Euro auszugehen.

Zahlen & Bewertung

Der hohe Umplatzierungsanteil, der im Falle der Greenshoe-Ausübung immerhin 50 % des Gesamtvolumens erreicht, erscheint unnötig hoch. Ferner basiert der vom Konsortialführer ermittelte Fair Value hauptsächlich auf einer DCF-Methode, über deren Annahmen sich diskutieren ließe. Aussagekräftiger ist ein Peer Group-Vergleich, der zu einer niedrigeren Bewertung führt, z.B. weil in der Vergleichsgruppe auch die relativ günstige FranconoRheinMain enthalten ist. Des Weiteren ist die Herkunft des Wertes des Immobilienvermögens, in der Höhe wie von der Konsortialbank angegeben (62 Mio. Euro), nicht näher erläutert und daher unklar, da sich im Prospekt ein anderer Wert finden lässt (Jones Lang LaSalle: 50,58 Mio. Euro, verschiedene Stichtage). Auf Basis des letzteren läge der Net Asset Value nach (unterstellter vollständiger) Platzierung am unteren Ende der Bookbuildingspanne bei 71 Mio. Euro, also ca. 51 Mio. plus ca. 20 Mio. Euro, oder 1,77 Euro je Aktie. Ein Abschlag auf den Net Asset Value ist so betrachtet auch am unteren Ende der Preisspanne von 1,80 bis 2,20 Euro nicht gegeben.

Fazit

FranconoWest versucht, sich über den gezielten Kauf einzelner Objekte Rosinen aus dem Kuchen der Wohnimmobilien herauszupicken. Im Gegensatz zu vor allem ausländischen Gesellschaften, die in der Vergangenheit mit großen Paketkäufen für Schlagzeilen sorgten und jetzt womöglich Finanzierungsprobleme durchzustehen haben, erscheint das Geschäftsmodell der Rheinländer krisenfester. Allerdings ist auch FranconoWest auf ein insgesamt besseres Sentiment angewiesen. Die bislang eher unbefriedigende Kursentwicklung der„Schwester FranconoRheinMain zeigt, dass die Subprime-Krise auch unter den hiesigen Immobiliengesellschaften ihre Spuren hinterlassen hat – größtenteils übrigens sogar ungerechtfertigt. Auf Basis der gewählten Preisspanne wird FranconoWest einen schweren Börsenstart haben, da das Sentiment in der Branche weiterhin angeschlagen bleibt. Hier hätte einzig ein attraktiver Discount auf den NAV Abhilfe schaffen können. Vor diesem Hintergrund drängt sich keine Zeichnung auf – statt dessen schon eher ein Investment in die Schwestergesellschaft FranconoRheinMain, die derzeit mit einem Abschlag auf ihr Immobilienvermögen gehandelt wird.

Marcus Wessel, Falko Bozicevic