Historie und aktuelle Geschäftsentwicklung
Gegründet wurde CWI Real Estate 1992 von den heutigen Vorständen und Großaktionären Dr. Albrecht Spindler und Karl Hagen. Ab 2002 legte CWI den Fokus auf den Handel mit Eigentumswohnungen vorwiegend in Berlin, Leipzig und Dresden. Im gleichen Jahr gelang der Verkauf der ersten acht Objekte, 2003 waren es schon 28 Einheiten. „Seitdem hat sich unser Geschäft jedes Jahr verdoppelt“, erklärt Spindler. 2005 hat CWI eine Gesamtleistung von 11,6 Mio. Euro und einen Gewinn von 1,3 Mio. Euro erzielt. Ein kleiner Teil davon stammt aus Mieteinnahmen aus dem langfristig gehaltenen Immobilienbestand, dem zweiten Standbein von CWI.

Was das Geschäftsmodell besonders macht
Die Bayreuther kaufen Objekte in „Sondersituationen“, wenn zum Beispiel Private Equity-Häuser große Wohnungspakete erwerben und an Eigennutzer oder die bisherigen Mieter weiterveräußern. Gewöhnlich finden bei diesem Privatisierungsprozess nur 30 bis 50 % der Domizile einen neuen Besitzer. Dann tritt der Börsenaspirant auf: „Wir verstehen uns als Problemlöser“, erklärt Spindler. CWI kauft nach umfangreicher Prüfung die zu mehr als 95 % vermieteten „Restposten“ zu äußerst günstigen Preisen auf, in der Regel 30 bis 50 % unter Marktwert. Anschließend dauert es ein bis zwei Jahre, ehe CWI Kapitalanleger für die Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen findet. Bei den Abnehmern handelt es sich meist um Privatpersonen mit mittlerem Einkommen. Mit dem eingeschlossenen Servicepaket müssen sie weder an Eigentümerversammlungen teilnehmen noch sich um kleinere Reparaturen kümmern: „Wie bieten somit ein interessantes Produkt für die Altersvorsorge“, so Spindler. Beim Vertrieb bedient sich CWI eines Netzes von derzeit acht Partnern, meist Vermögensberater mit einem eigenen Kundenstamm. Börsennotierte Wettbewerber wie Colonia Real Estate oder Vivacon arbeiten dagegen mit einer eigenen Vertriebsmannschaft.

CWI Real Estate – Geschäftsentwicklung

Quelle: eigene Schätzungen; *) in Mio. Euro

Motive für den Börsengang
Mit dem Geld aus dem Börsengang will CWI seinen Immobilienhandel ausbauen. 308.000 Aktien aus einer Kapitalerhöhung wird die künftige Mehrheitsaktionärin Hanseatische Immobilien Invest zeichnen, für Privatinvestor stehen ganze 50.400 Aktien zur Verfügung. Wie in der Branche üblich, setzt CWI 20 % Eigenkapital ein, der Rest wird fremd finanziert. Dieser Effekt spiegelt sich mit einer mageren Eigenkapitalquote von 15,9 % auch in der 2005er Bilanz wider. Außerdem soll die Anzahl der Vertriebspartner erhöht und das Geschäftsmodell bundesweit aufgezogen werden – ein weiteres Unterscheidungsmerkmal zu den börsennotierten Konkurrenten. Unter diesen ist am ehesten die Windsor AG zum Vergleich geeignet, die 2005 bei einem etwas geringeren Umsatz deutlich profitabler war und derzeit mit rund 48 Mio. bewertet ist.

Fazit und Bewertung
CWI hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell funktioniert und hohe Margen abwirft. Das geschätzte 2006er KGV von 10 belegt, dass CWI gegenüber den ursprünglichen Plänen von August/September seine Bewertungsvorstellungen um rund ein Drittel zurückgeschraubt hat, was den Börsengang nunmehr erfolgreich gestalten sollte. Aufgrund des geringen Umfangs der Emission besteht wenig Aussicht auf eine Zuteilung, so dass GoingPublic empfiehlt, die Aktien bei ähnlichen Kursen wie dem Ausgabepreis (Festpreis 9,50 Euro) eher über die Börse zu erwerben, sobald die Erstnotiz erfolgt sein wird.

Christian Scheid, Falko Bozicevic