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Historie und aktuelle Geschäftsentwicklung
Gegründet wurde CWI Real Estate 1992 von den heutigen Vorständen und Großaktionären Dr. Albrecht Spindler und Karl Hagen. Ab 2002 legte CWI den Fokus auf den Handel mit Eigentumswohnungen vorwiegend in Berlin, Leipzig und Dresden. Im selben Jahr gelang der Verkauf der ersten acht Objekte, 2003 waren es schon 28 Einheiten. „Seitdem hat sich unser Geschäft jedes Jahr verdoppelt“, erklärt Spindler. 2005 hat CWI eine Gesamtleistung von 11,6 Mio. Euro und einen Gewinn von 1,3 Mio. Euro erzielt. Ein kleiner Teil davon stammt aus Mieteinnahmen aus dem lang­fristig gehaltenen Immobilienbestand, dem zweiten Standbein von CWI.

Geschäftsmodell
Die Bayreuther kaufen Objekte in „Sondersituationen“, wenn zum Beispiel Private Equity-Häuser große Wohnungspakete erweben und an Eigennutzer oder die bisherigen Mieter weiterveräußern. Gewöhnlich finden bei diesem Priva­tisierungsprozess nur 30 bis 50 % der Domizile einen neuen Besitzer. Dann tritt der Börsenaspirant auf: „Wir verstehen uns als Problemlöser“, erklärt Spindler. CWI kauft nach umfangreicher Prüfung die zu mehr als 95 % vermieteten „Restposten“ zu äußerst günstigen Preisen auf, in der Regel 30 bis 50 % unter Marktwert. Anschließend dauert es ein bis zwei Jahre, ehe CWI Kapitalanleger für die Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen findet. Bei den Abnehmern handelt es sich meist um Privatpersonen mit mittlerem Einkommen. Mit dem eingeschlossenen Servicepaket müssen sie weder an Eigentümerversammlungen teilnehmen noch sich um kleinere Reparaturen kümmern: „Wie bieten somit ein interessantes Produkt für die Altersvorsorge“, so Spindler. Beim Vertrieb bedient sich CWI eines Netzes von derzeit acht Partnern, meist Vermögensberater mit einem eigenen­ Kundenstamm. Börsennotierte Wettbewerber wie Colonia Real Estate oder Vivacon arbeiten dagegen mit einer­ eigenen Vertriebsmannschaft.

Motive für den Börsengang
Mit dem Erlös aus dem IPO will CWI den Immobilienhandel ausbauen: „Wir befinden uns aktuell in Verhandlungen über den Ankauf von Wohnungen im Volumen­ von 25 Mio. Euro“, sagt Spindler. Wie in der Branche üblich, setzt CWI 20 % Eigenkapital ein, der Rest wird fremdfinanziert. Dieser Effekt spiegelt sich mit einer mageren Eigenkapitalquote von 15,9 % auch in der 2005er Bilanz wider. Außerdem soll die Anzahl der Vertriebspartner erhöht­ und das Geschäftsmodell bundesweit aufgezogen werden – ein weiteres Unterscheidungsmerkmal zu börsennotierten Konkurrenten. Unter diesen ist am ehesten die Windsor AG zum Vergleich geeignet, die 2005 bei einem etwas geringeren Umsatz deutlich profitabler war und derzeit mit rund 48 Mio. bewertet ist.

CWI Real Estate – Emissionsparameter

WKN

A0JM2F

Erstnotiz

12. September

Zeichnungsfrist

6. bis 8. September

Bookbuildingspanne

8,50 bis 9,50 Euro

MarketCap

30,5 bis 34,1 Mio. Euro

Marktsegment

Open Market (Entry Standard)

Volumen

bis zu 12,9 Mio. Euro

(1.195.800 Aktien aus Kapitalerhöhung,160.000 Aktien aus Altaktionärsbesitz als Greenshoe)

Konsortium

WestLB

Free Float

bei vollständiger Platzierung 37,8 %

Internet

www.cwi.de


Unter Begleitung der WestLB kommen bis zu 1.195.800 Aktien zur Emission. Die Anteile stammen vollständig aus einer Kapitalerhöhung und können noch bis zum 8. September gezeichnet werden. Als Greenshoe stellen die Altaktionäre zusätzlich bis zu 160.000 Anteile zur Verfügung. Sämtliche weiteren Papiere unterliegen einer Veräußerungssperre (Lock up) für zwölf Monate. Bei vollständiger Platzierung beläuft sich der Streubesitz (inklusive Greenshoe) auf 37,9 %. Erstnotiz im Open Market mit Einbeziehung in den Entry Standard der Frankfurter Börse ist voraussichtlich am 12. September.

CWI Real Estate – Geschäftsentwicklung

2005

2006e

2007e

2008e

Umsatz*

9,8

17,7

27,9

32,8

EBIT*

2,1

3,1

5,4

6,0

EpS

0,49

0,74

1,07

1,21

*) in Mio. Euro

Fazit
Auf Basis der Preisspanne von 8,50 Euro bis 9,50 Euro errechnet sich ein Emissionsvolumen von bis zu 12,9 Mio. Euro, wovon vor IPO-Kosten 11,4 Mio. Euro direkt der Gesellschaft zufließen werden. Die Bewertung des Unternehmens liegt somit bei bis zu 35,6 Mio. Euro. Das ist deutlich weniger als der von den WestLB-Analysten in ihrer IPO-Studie veranschlagte faire Wert von 11,90 Euro bis 13,10 Euro je Aktie, entsprechend einer Marktkapitalisierung von bis zu 49 Mio. Euro. CWI hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell funktioniert und hohe Margen abwirft. Aufgrund der moderaten Bewertung wäre nach dem IPO Kursspielraum vorhanden. Daher könnte eine Zeichnung viel versprechend sein.

Christian Scheid