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Konservative Investitionsstrategie
Erst im August 2005 durch Einbringung verschiedener langjährig bestehender Immobiliengesellschaften gegründet, konzentriert sich die Ariston Real Estate insbesondere auf den Kauf und das Portfoliomanagement von Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien, die langjährig an bonitätsstarke Unternehmen vermietet werden. Derzeit besteht das Portfolio aus elf Immobilien an fünf Standorten mit einer zu 100 % vermieteten Fläche von insgesamt ca. 104.000 qm. Für die lokale Betreuung der Liegenschaften bedient sich Ariston externer Partner. Immobilien-Development betreibt das Münchner Unternehmen als reiner Bestandshalter nicht. Mit einer Investitionssumme von 5 bis 25 Mio. Euro pro Objekt konzentriert sich die Gesellschaft auf eine Marktnische, die von großen Immobilieninvestoren weitgehend unbehelligt bleibt. Entsprechend hoch fallen auch die Mindestzielsetzungen für Miet- und Eigenkapitalrendite aus, die bei 8 bzw. 15 % liegen.

Prall gefüllte Pipeline
Genutzt werden soll das beim Börsengang eingesammelte Geld, bis zu 30 Mio. Euro, für den weiteren Ausbau des Portfolios. So umfasst die Pipeline derzeit Investitionsmöglichkeiten von mehr als 200 Mio. Euro. Für ein Volumen von ca. 60 Mio. Euro sollen sich die Gespräche dabei bereits in einem „fortgeschrittenen Stadium“ befinden, wie aus unternehmensnahen Kreisen zu hören war. Insgesamt plant die Gesellschaft, den Immobilienbestand in den kommenden zwei bis drei Jahren auf rund 500 Mio. Euro auszubauen, wie Vorstandschef Hans-Dieter Lorenz gegenüber dem GoingPublic Magazin bestätigte. Dabei erfolgen die Zukäufe nicht als Asset-, sondern in erster Linie als Share Deals. Es werden somit komplette Unternehmen mit Immobilienvermögen übernommen, an denen die Ariston AG als reine Holding dann mit jeweils etwas weniger als 95 % beteiligt ist. „Auf diese Weise kann z.B. die Grunderwerbssteuer von 3,5 % auf das erworbene Immobilienvermögen vermieden werden. Zudem lässt sich die Refinanzierung in der jeweiligen Tochtergesellschaft abwickeln, wodurch sich das Risiko für die Holding verringert“, so Lorenz.

„Fairer Wert“ bei ca. 14,50 Euro?
Nach geschätzten 4,9 Mio. Euro im laufenden Jahr erwarten die Analysten von Independent Research für 2007 einen Jahresüberschuss von 8,9 Mio. Euro. Eine Rechnungsperiode später sollen es bereits 12,3 Mio. Euro sein. Das Ergebnis pro Ariston-Aktie läge damit bei 0,92 Euro (2007e) bzw. 1,23 Euro (2008e). Unter Berücksichtigung einer entsprechenden Peer Group ergäbe sich daraus ein fairer Wert je Aktie von 14,48 Euro. Bei Zugrundelegung eines Dividend-Discount-Modells wären es rund 2 Euro mehr. Demgegenüber liegt der Net Asset Value der Ariston-Immobilien nur bei knapp über 3 Euro je Aktie pre-IPO. Selbst nach der mit dem Börsengang verbundenen Kapitalerhöhung ergäbe sich eine hohe Prämie auf den NAV. Unter Substanzgesichtspunkten wäre Ariston damit klar zu teuer, nach Cashflow-Gesichtspunkten – so sollen jährlich rund 70 % der Erträge als Dividende ausgeschüttet werden – dagegen relativ attraktiv (siehe Tabelle).

Geschäftszahlen Ariston Real Estate

2005/06*

2006e

2007e

2008e

Gesamtleistung**

4,3

5,6

11,3

14,9

Jahresüberschuss**

4,1

4,9

8,5

11,0

EpS

0,44

0,53

0,92

1,19

KGV (max.)***

21,5

17,8

10,4

8,0

Divid.rendite (min.)***

6,7 %

8,4 %

*) Pro-forma-Gj. (1.7.5-30.6.06), danach Gj.=Kj.)
**) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: eigene Schätzungen
***) auf Basis der Bookbuildingspanne


Fazit
Es bleibt abzuwarten, ob sich die Renditevorstellungen des Vorstands auch bei Umsetzung der angestrebten Expansionspläne in vollem Umfang halten lassen. So müssen in den kommenden zwei bis drei Jahren unter Berücksichtigung des derzeitigen Bestands (77 Mio. Euro) bei durchschnittlichen Investitionsbeträgen von 5 bis 25 Mio. Euro immerhin mehrere Dutzend Objekte erworben werden, um auf das angepeilte Gesamtvolumen von 500 Mio. Euro zu kommen. Sollte dies tatsächlich gelingen, stellt die Ariston-Aktie ein interessantes Investment dar. GoingPublic empfiehlt eine Zeichnung am unteren Ende der Bookbuilding-Spanne.

Dr. Martin Ahlers

ARISTON Real Estate AG – Emissionsparameter
WKN

A0F 5XM

Erstnotiz

14.2.

Zeichnungsfrist

bis 7.2.

Bookbuildingspanne

7,50  bis 9,50 Euro

MarketCap

69,2 bis 87,7 Mio. Euro

Marktsegment

Geregelter Markt (General Standard)

Emissionsvolumen

bis zu  3,24 Mio. Aktien,

 davon 3,0 Mio. Aktien aus Kap.erh.,

bis zu 0,24 Mio. Aktien von Altaktionären (aus Greenshoe)

24,3 bis 30,8 Mio. Euro

Konsortium

Baader Wertpapierhandelsbank

Free Float

bis zu 35,1%

Internet

www.ariston-ag.de