Alta Fides

Erprobtes Geschäftsmodell…
Die Alta Fides AG hat ihren Schwerpunkt in den bereits von vielen anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften wie Colonia Real Estate oder Patrizia Immobilien bekannten Geschäftsfeldern des Wohnungshandels und der Projektentwicklung. Ersteres betrifft den An- und Verkauf von hochwertigen Wohnimmobilien in ganz Deutschland. Für das Unternehmen tun sich hierbei zwei Einnahmequellen bestehend aus einmaligen und wiederkehrenden Erlösen auf. Das Management um Nobert Ketterer und den ehemaligen Sachsen LB-Vorstand Rainer Fuchs versucht, die laufenden Mieteinnahmen zu verbessern und zugleich Erträge aus Wertsteigerungen nach einem Weiterverkauf zu generieren. Alta Fides tritt darüber hinaus auch als Projektentwickler auf, der  zumeist denkmalgeschützte, sanierungsbedürftige Immobilienbestände ankauft, um diese später nach erfolgter Sanierung in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Mit dem Schwerpunkt in/um Leipzig verfolgt der Vorstand bei diesem Geschäft einen klaren regionalen Fokus. Das zahlt sich u.a. bei den Verkaufspreisen aus. Während Alta Fides 2.200 bis 2.300 Euro pro qm erzielt, lag der Durchschnittpreis für sanierte Immobilien in Leipzig vergangenes Jahr bei 1.862 Euro pro qm.

…ergänzt um neue Sparte
Über die neu gegründete Tochter Profecto sind die Schwaben in einem äußerst spannenden Geschäftsbereich tätig, der so noch von keinem anderen der börsennotierten Immobilien-AGs verfolgt wird. Die Verwertung von „Non-Performing-Loans“ (NPL) – hierunter sind notleidende, durch Grundpfandrechte gesicherte Kreditportfolios von Banken zu verstehen – stellt nach Branchenschätzungen allein in Deutschland einen 300 Mrd.-Euro-Markt dar, der in der Vergangenheit lediglich von den großen Investmentbanken und Private Equity-Gesellschaften bearbeitet wurde. Weil Alta Fides nicht mit diesen konkurrieren will bzw. kann, möchten sich Ketterer und sein Team auf Einzelforderungen bis ca. 0,5 Mio. Euro konzentrieren, die von den Großbanken dieser Welt „links liegen gelassen werden“. Profecto erwirbt dabei die Forderungen mit einem Abschlag auf den Verkehrswert. Im Gegenzug können die Banken – oftmals handelt es sich um Sparkassen – die unliebsamen und arbeitsintensiven Kredite aus ihren Bilanzen herauslösen. Anders als im Immobilienhandel und der Projektierung muss sich Alta Fides bei der Verwertung von notleidenden Krediten einen Track Record erst noch erarbeiten. Interessant ist, dass Profecto in Verhandlungen mit namhaften Finanzinstitutionen über mögliche Joint Ventures stehen soll. Dies würde im Erfolgsfall auf das bisher für 2007 angestrebte Zielvolumen an Nominalforderungen von 100 Mio. Euro positive Auswirkungen haben.

Hohe Profitabilität erreicht
Überzeugend gestaltete sich in der Vergangenheit das Zahlenwerk der Gesellschaft. 2005 erreichte Alta Fides bei einem Nachsteuergewinn von rund 5 Mio. Euro eine Nettomarge bezogen auf die Gesamtleistung von 27,5 %. Die Analysten von Independent Research kalkulieren für 2006 und 2007 mit steigenden Überschüssen von 5,3 respektive 13,1 Mio. Euro. Der Ergebnissprung resultiert aus dem Start des NPL-Geschäfts im kommenden Jahr, dem Ankauf von zukünftig größeren Portfolien an Wohnimmobilien und der regionalen Erweiterung nach Sachsen, Baden-Württemberg und Bayern. Diese Vorhaben sollen mit den Geldern aus dem Börsengang finanziert werden.

Emissionsdetails
Noch bis Mittwoch den 6. Dezember läuft die Zeichnungsfrist für die bis zu 3,25 Mio. angebotenen Stücke. Davon entfallen 2 Mio. Aktien auf eine Kapitalerhöhung, die übrigen Anteile inklusive der Mehrzuteilungsoption über 450.000 Aktien stammen aus dem Besitz der Altaktionäre. Somit werden nach dem IPO maximal 46 % des Grundkapitals dem Streubesitz zuzurechnen sein. Die übrigen Anteile bleiben in Besitz von Vorstand und Aufsichtsrat. Die Bookbuilding-Spanne wurde auf 17 bis 21 Euro festgelegt, was einer Marktbewertung zwischen 125 und 155 Mio. Euro entspricht. Damit weist das Papier auf Basis der Gewinnschätzungen für 2007 ein auch im Peer Group-Vergleich moderates KGV zwischen 9,1 und 11,3 auf. Hierbei gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass knapp die Hälfte der Erträge nach IAS aus erforderlichen Zuschreibungen auf Objekte des Umlaufvermögens resultieren.

Fazit
In der Vielfalt der hiesigen börsennotierten Immobiliengesellschaften dürfte Alta Fides eine Bereicherung des Kurszettels darstellen. Das erfahrene Management mit seinem Track Record bei der Verwertung und dem Handel von Wohnimmobilien verdient Respekt. Die viel versprechenden Perspektiven in dem sich äußerst dynamisch entwickelnden NPL-Segment und die zwischen den einzelnen Geschäftsbereichen noch zu hebenden Synergieeffekte dürften die Aktie zu einem attraktiven Investment machen, so dass sich eine Zeichnung bis 19 Euro mittelfristig auszahlen sollte. Zeichnungsgewinne sind indes nicht zu erwarten.

Marcus Wessel