Alstria ist auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert. Derzeitig umfasst das Portfolio 63 Büroimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von etwa 620.000 Quadratmetern und einem Wert von 1,4 Mrd. Euro. Bisheriger Alleingesellschafter ist Captiva Capital, der Private Equity-Arm der französischen Investmentbank Natixis, die von Sparkassen und Volksbanken kontrolliert wird. CEO Olivier Elamine ist einer der Alstria-Gründer, zuvor war er Partner bei Natixis und auch dort einer der Gründer.

Marktkapitalisierung ca. 1 Mrd. Euro
Durch den Börsengang reduziert sich der Natixis-Anteil auf etwa 50 %, so dass Alstria nur rund die Hälfte des Bruttoemissionserlöses zufließt. So stammen etwa 250 bis 280 Mio. Euro aus dem Kapitalerhöhungsanteil. Diese Summe wiederum wird benötigt, um einen Portfoliozukauf von UBS Real Estate zu stemmen. Dem Emissionspricing zufolge wird eine Marktbewertung von knapp 1 Mrd. Euro angestrebt (siehe Tabelle). Die Erwartungshaltung ist hoch: Der Net Asset Value liegt Schätzungen zufolge für 2007 bei knapp 900 Mio. Euro, jedoch stark steigend dank eines umfangreichen Akquiseprogramms: Bis 2009 dürfte er plangemäß um etwa die Hälfte anwachsen. Das Hamburger Unternehmen erzielte im letzten Jahr bei Nettomieteinkünften von 28,8 Mio. Euro einen Überschuss von 14,5 Mio. Euro, der im laufenden Jahr allerdings auf rund 90 Mio. Euro ansteigen dürfte.

Alstria – Geschäfts- und Kennzahlen

2006

2007e

2008e

2009e

NAV

805,0

885,0

1.100,0

1.350,0

Marktkap./NAV**

1,2

1,1

0,9

0,7

Nettoergebnis*

14,5

90,0

105,0

140,0

EpS

0,26

1,61

1,88

2,50

KGV**

67,6

10,9

9,3

7,0

*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: eigene Schätzungen GoingPublic Research
**) maximal, auf Basis der Preisspanne


Vergleichbar am ehesten mit DIC Asset
Als Peer Group-Unternehmen wird DIC Asset (Marktkapitalisierung: 855 Mio. Euro) gesehen, die ebenfalls ausschließlich in Deutschland und in gewerbliche Immobilien investiert. Alstria jedoch fokussiert mit einem Anteil von 93 % der Investitionssummen noch stärker den Bereich Bürogebäude. Mit diesem Hintergrund erfüllt Alstria wesentliche Voraussetzungen zur Umwandlung in einen steuertransparenten REIT. Diese soll eigenem Bekunden nach noch im laufenden Jahr erfolgen. „Allerdings muss man dabei ja nicht der erste sein“, die Konsortialführer gegenüber dem GoingPublic Magazin durchblicken ließen. Der REIT-Status nämlich kann selbst am 31.12. noch für das gesamte Jahr rückwirkend gewährt werden. Die Genehmigung dafür hat sich Alstria bereits auf einer außerordentlichen Hauptversammlung eingeholt.

Börsengang
Als Sole Global Coordinator des Alstria-Börsengangs fungiert JP Morgan, die im letzten Jahr schon Patrizia Immobilien begleitete. Joint Bookrunner Deutsche Bank hingegen assistierte DIC Asset beim Segmentwechsel. Der Emissionserlös dient hauptsächlich zur Portfolioerweiterung. Nach dem Erwerb des bereits beschlossenen UBS RE-Portfolios („Aurora“) wird sich die Gesamtmietfläche um ca. ein Viertel vergrößern, acht Liegenschaften kommen hinzu. Größte Mieter sind fortan die Stadt Hamburg, DaimlerChrysler, Barmer, Siemens, Rheinmetall und Bosch, allesamt langjährige und stabile Kunden. Künftige Akquisitionsmöglichkeiten kommen insbesondere aus Privatisierungen der öffentlichen Hand und Desinvestitionen von Unternehmen. So wollen die Hamburger rund 500 bis 750 Mio. Euro p. a. in den nächsten drei Jahren in die gezielte Portfolioerweiterung investieren. Besonders als REIT würde dies umfangreiche weitere Kapitalaufnahmen nach sich ziehen, da 90% des Jahresüberschusses ausgeschüttet und die Verschuldungsquote (Loan to Value, LTV) unter 60% gehalten werden müssten. Zwei Punkte sind zu bedenken: Zum einen kommen Steigerungen des NAV wohl weniger über Wertsteigerungen zustande, sondern einfach über weitere Zukäufe. Zum anderen sind die Möglichkeiten, bei den bisherigen Mietern Mietsteigerungen durchzusetzen, tendenziell ziemlich begrenzt. Allerdings lässt sich etwas an der Kostenschraube drehen, wenn z.B. Service-Verträge gebündelt werden, Verwaltungseinheiten zusammengelegt etc.

Fazit
Der Börsengang von Alstria wird das bis dato größte Immo-IPO in diesem Jahr und bringt womöglich den ersten Real Estate Investment Trust (REIT), wenn auch zeitverzögert. Mit der Schwemme an Immobilien-IPOs im Jahr 2007 – wie vom GoingPublic Magazin im Jahresausblick prognostiziert – wird die Auswahl für Anleger rasch größer. Die Differenzierung wird künftig vermehrt über harte Zahlen als luftige Versprechungen geschehen. Speziell von einem REIT können Investoren anständige Dividenden erwarten. Alstria gab schon vor dem Börsendebüt zu verstehen, dass man sowohl mit als auch ohne REIT-Status praktisch identisch wirtschaften werde. Es ist davon auszugehen, dass Alstria von institutionellen Adressen stark nachgefragt sein wird – eine Zeichnung oder ein Investment im Rahmen der Preisspanne sollten sich unserer Einschätzung nach auszahlen.

Falko Bozicevic

Alstria – Emissionsparameter
WKN

AOL D2U

Erstnotiz

3. April

Zeichnungsfrist

28. März bis 2. April

Bookbuildingspanne

16 bis 17,50 Euro

MarketCap

0,9 bis 1,0 Mrd. Euro

Marktsegment

Geregelter Markt (Prime Standard)

Emissionsvolumen

16 Mio. Aktien aus KE,
9,4 Mio. Aktien von Altaktionären,

zuzüglich 3,81 Mio. Aktien Greenshoe

467 bis 511 Mio. Euro

Konsortium

JP Morgan (Lead), Deutsche Bank, MM Warburg

Free Float

max. 52 %

Internet

www.alstria.de