Die Deutsche EuroShop AG investiert vor allem in Deutschland in Shoppingcenter-Immobilien mit möglichst großem Einzugsgebiet. Mit dieser klaren Nischenstrategie fuhr das Hamburger MDAX-Unternehmen im letzten Geschäftsjahr erneut einen Gewinnrekord ein. Auch der Net Asset Value des Portfolios verbesserte sich auf nunmehr über 1,5 Mrd. EUR. Wir sprachen mit Vorstandssprecher Claus-Matthias Böge über das deutsche Konsumklima, den Unternehmensausblick und das heikle Thema der Managervergütung.
GoingPublic: Herr Böge, die Deutschen sind weiterhin in Shoppinglaune. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, die Einkommen steigen, hinzu kommen niedrige Zinsen. Das klingt ganz nach der besten aller Welten. Böge: Natürlich freuen wir uns darüber, dass es den Menschen in Deutschland gut geht. Unser Geschäft entwickelt sich sehr stabil, wenngleich wir aktuell auch keine wirklich großen Wachstumsraten sehen. Es ist vielmehr so, dass die Deutschen auf einem gleichbleibend hohen Niveau konsumieren, zumindest wenn man den Konsum als Ganzes betrachtet. In konjunkturell besseren Zeiten ist so eine Entwicklung sicherlich weitaus weniger spektakulär als zu Zeiten einer tiefen Rezession.
GoingPublic: Worin sehen Sie denn die größten Risiken für Ihr Geschäft in den kommenden Monaten? Böge: Rezessive Tendenzen können sich zumindest kurzfristig auf das Kaufverhalten auswirken und den Konsum belasten. Das haben wir auch unmittelbar nach der Lehman-Pleite Ende 2008 bemerkt. Hinzu kommt eine wachsende Konkurrenz durch die Einkaufsmöglichkeiten im Internet, was den Einzelhändlern zunehmend Sorgen bereitet. Auch wenn es hierfür in Deutschland nicht wirklich verlässliche Zahlen gibt, so sind sich unsere Mieter dieses Problems durchaus bewusst. Was wir im vergangenen Jahr gesehen haben, ist ein leichter Rückgang der Besucherzahlen – allerdings bei stabilen Umsätzen. Ob dies ein nachhaltiger Trend ist, wird weiter zu beobachten sein.
GoingPublic: Bankkunden in Zypern werden zur Kasse gebeten, gleichzeitig werfen die eigenen Ersparnisse kaum noch Zinsen ab. Was könnte all dies für den Konsum bedeuten? Böge: Es ist natürlich etwas spekulativ, aber ich könnte mir schon vorstellen, dass solche Entwicklungen den Konsum am Ende eher beflügeln als bremsen. Der viel zitierte „einfache Mann auf der Straße“ ist vermutlich viel smarter als die meisten Volkswirte und Wirtschaftsexperten. Er glaubt trotz aller Beteuerungen der Politik nicht, dass wir das Schlimmste der Finanzkrise schon hinter uns haben. Und wenn dann noch die Ersparnisse kaum noch Zinsen einbringen, liegt der Gedanke nahe, stattdessen sinnvolle Investitionen zu tätigen oder ganz einfach mehr zu konsumieren.
GoingPublic: Auf welche Instrumente vertrauen Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilien? Böge: Auf der Fremdkapitalseite setzen wir ganz klassisch auf Bankdarlehen, wobei wir letztes Jahr zum ersten Mal auch eine Wandelanleihe herausgegeben haben. Beim Eigenkapital würde weiteres Wachstum auf längere Sicht immer Kapitalerhöhungen erfordern. Derzeit sind wir jedoch sehr liquide, weshalb ein solcher Schritt weder akut noch geplant ist.
GoingPublic: Planen Sie denn weitere Akquisitionen von Shoppingcentern? Böge: Wir hecheln keinen Chancen hinterher. Das wäre nicht zielführend und keinesfalls im Sinne unserer Aktionäre. Ohnehin war das Geschäft in unserem Segment schon immer von einer recht überschaubaren Anzahl an Transaktionen geprägt. Da wir preissensitiv vorgehen und zudem nicht die einzigen sind, die sich nach passenden Objekten umsehen, gehört am Ende auch etwas Glück dazu. Übernahmen zu planen, ist angesichts dessen eher schwierig.
GoingPublic: Ihr Ausblick auf 2013 fällt ausgesprochen positiv aus. So sollen die „Funds from Operations“ um ca. 20% und das EBIT um 13% ansteigen. Was stimmt Sie so zuversichtlich? Böge: Die Prognose basiert auf der Annahme eines weiterhin stabilen Geschäfts und auf unserem aktuellen Immobilienbestand. Dank der sehr langfristigen Mietverträge können wir die weitere Entwicklung recht gut vorhersagen. Dabei planen wir bewusst keine Zukäufe mit ein. Dies würde uns nur unnötig unter Druck setzen. Das überproportionale Wachstum der Funds from Operations resultiert zum einen aus den bereits abgeschlossenen Akquisitionen, zum anderen aber auch aus einer günstigen Vergleichsbasis aus dem Vorjahr, in dem Sonderbelastungen anfielen. Der Abschluss einer günstigeren Refinanzierung sollte sich ebenfalls positiv auswirken.
GoingPublic: Die Forderung nach einer gesetzlichen Begrenzung von Managementgehältern wurde zuletzt in der politischen Diskussion immer öfter laut. Wie stehen Sie zu einem solchen Vorschlag? Böge: Eine Begrenzung kann und darf aus meiner Sicht nur die Ultima Ratio sein. Die Schweizer sind bei diesem Thema zuletzt vorangegangen, wobei die Initiative durch einen sehr prominenten Fall befeuert wurde, der einen wirklich sprachlos machen kann. Man sollte allerdings nicht vergessen, dass bei allen Winterkorns und Ackermanns letztlich nur ein sehr kleiner Personenkreis hiervon betroffen sein wird. Gehälter in zweistelliger Millionenhöhe sind glücklicherweise selbst in großen Unternehmen nicht die Regel, sondern die absolute Ausnahme.