Dr. Wilhelm Breuer, Inhaber, Dr. Breuer Capital Market Advisory

Die Bilder könnten kaum unterschiedlicher sein: Während das Jahr 2011 für den börsennotierten Immobiliensektor in Deutschland mit zwei großen Immobilien-Börsengängen und zahlreichen Kapitalerhöhungen zu den erfolgreichsten Jahren überhaupt gehörte, bietet der Markt für offene Immobilienfonds derzeit ein Bild des Grauens. Viele offene Fonds haben die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, sind geschlossen oder werden derzeit abgewickelt. Rund 22 Mrd. EUR und damit mehr als ein Viertel ihres gesamten Volumens werden derzeit aufgelöst. Den Anlegern drohen dabei massive Verluste ihrer Anteilswerte. Zusätzlich sind weitere 2 Mrd. EUR eingefroren und damit für ihre Besitzer illiquide. Auch ihnen stehen die Auflösung oder bei Wiedereröffnung deutliche Anteilswertverluste bevor.

Deutscher Immobilienaktienmarkt als Benchmark

Der börsennotierte Immobiliensektor brachte mit der GSW Immobilien AG nicht nur ein neues MDAX-Unternehmen hervor, sondern auch über alle Branchen hinweg das erfolgreichste IPO in Deutschland und darüber hinaus sogar in Europa überhaupt. Der deutsche Immobilienaktienmarkt ist damit in den europäischen Immobilienaktienindizes von EPRA/NAREIT, der Benchmark für Immobilienaktien/REITs weltweit, derjenige mit dem aktuell größten Momentum.

Zentrales Problem offener Fonds weiterhin ungelöst

Bei den offenen Fonds ist hingegen – trotz der vom Gesetzgeber eingeführten Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen – deren zentrales Problem der Fristentransformation im Kern weiterhin ungelöst. Auch in Zukunft werden in den offenen Fonds langfristig ausgerichtete Immobilieninvestments durch ihrem Charakter nach kurzfristig abrufbare Anlegermittel finanziert. In Krisenzeiten droht dann erneut wie in der Vergangenheit Illiquidität und der Druck, Immobilien trotz eventuell ungünstiger und nur begrenzt liquider Märkte kurzfristig verkaufen zu müssen.

Aber selbst in Boomzeiten steht den offenen Fonds Ungemach ins Haus. Die dann sprudelnden Anlegergelder müssen zunächst in niedrigverzinslichen Geldmarktanlagen geparkt werden. Das schmälert die Rendite und baut Druck auf, das einfließende Geld schnellstmöglich anzulegen. Gerade in Boomzeiten besteht daher die Gefahr, dass zu überhastet und zu teuer investiert wird. Die Krise von morgen ist damit bereits vorprogrammiert.

Tab. 1: Eingefrorene offene Immobilienfonds    
Fondsvermögen Entscheidung über
in Mio. EUR Wiederöffnung/Auflösung bis:
KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds 361 02. Feb 13
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe 341 06. Okt 12
CS PROPERTY DYNAMIC 289 22. Mär 13
SEB Global Property Fund 274 07. Dez 12
DEGI GERMAN BUSINESS 230 29. Nov 12
Summe: 1.494
Anteil am gesamten offenen Fondsvermögen: 1,80%
Quelle: BVI

 

Magere Wertentwicklung

Auch die Performance- und Gebührensituation ist für den Anleger alles andere als rosig. Magere 0,8% Wertentwicklung standen nach Angaben des BVI letztes Jahr durchschnittlich zu Buche, und selbst auf Dreijahressicht sind es nur bescheidene 1,4% pro Jahr. Dabei ist zu beachten, dass durch den beim Ankauf des Fonds zu entrichtenden Ausgabeaufschlag von in der Regel 5% der Anleger in den ersten drei bzw. sechs Jahren eine Negativrendite aushalten muss und erst danach eine Rendite erwirtschaftet. Zudem kommen weiche Kosten fürs Fonds- und Assetmanagement, die sich die Manager der Fonds direkt aus dem Fondsvermögen nehmen. Für den Anleger ist das wahrlich alles andere als eine attraktive Situation.

Tab. 2: aufzulösende offene Immobilienfonds    
Fondsvermögen Auflösung bis:
in Mio. EUR
CS EUROREAL A 6.006 30. Apr 17
SEB ImmoInvest 5.974 30. Apr 17
KanAm grundinvest Fonds 3.649 31. Dez 16
AXA IMMOSELECT 2.445 20. Okt 14
DEGI INTERNATIONAL 1.389 15. Okt 14
DEGI EUROPA 805 30. Sep 13
TMW Immobilien Weltfonds P 629 31. Mai 14
AXA Immosolutions 350 11. Mai 15
DEGI GLOBAL BUSINESS 217 30. Jun 14
Summe: 21.465
Anteil am gesamten offenen Fondsvermögen: 25,40%
Quelle: BVI