Wir sprachen mit Dr. Müller von Eyemaxx u.a. über den stark aufgeheizten Immobilienmarkt in deutschen Ballungsgebieten, die gut gefüllte Projektpipeline des Entwicklers und Bestandhalters sowie über das Potenzial des Aktienkurses.

GoingPublic: Herr Dr. Müller, besonders am Anleihemarkt war in der jüngsten Vergangenheit bei Ihnen einiges los. Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer aktuellen Anleiheemission?
EYEMAXX Sonnenhöfe in Berlin
Eyemaxx-Sonnenhöfe in Berlin

Dr. Michael Müller: Mit dem Platzierungsergebnis von bisher 42 Mio. EUR sind wir zufrieden, stellt es doch zusätzliches Kapital als Ergänzung unserer starken Innenfinanzierungskraft dar, um Kapitalmarktverbindlichkeiten planmäßig abzulösen und weitere Immobilienprojekte zu starten. Bereits jetzt hat unsere Projektpipeline ein Volumen von rund 860 Mio. EUR, die wir sukzessive weiter umsetzen und dadurch erhebliche Kapitalrückflüsse erzielen werden. Unser größtes Projekt der Firmengeschichte z.B., das Postquadrat in Mannheim mit einem Volumen von 220 Mio. EUR, werden wir 2021 abschließen. Bereits rund die Hälfte dieses Projekts haben wir schon als Forward Sale veräußert. Erwähnen möchte ich auch unser Großprojekt Sonnenhöfe in Schönefeld bei Berlin, das wir ebenfalls bereits im Rahmen eines Forward Sale verkauft haben und im Herbst 2021 komplett fertigstellen werden. Dies war unsere größte Transaktion bisher, bei der wir übrigens einen Verkaufspreis erreicht haben, der über unseren Erwartungen bei Projektbeginn liegt. Aber auch andere Projekte werden wir in den kommenden Monaten fertigstellen und weitere starten. Für die Zukunft von Eyemaxx bin ich entsprechend sehr optimistisch.

Wofür genau sind die Emissionserlöse gedacht?

Die Mittel verwenden wir vorwiegend, um unsere beiden Wandelanleihen in Kürze – im Dezember 2019 – sowie die Ende März 2020 fällig werdende Anleihe zurückzuzahlen. Die Wandelschuldverschreibungen haben ein ausstehendes Volumen von insgesamt rund 23 Mio. EUR und die im März fällige Anleihe von 13 Mio. EUR. Wir haben aus einigen Projektverkäufen weitere ausreichende Liquidität zur Verfügung, um neue Immobilienprojekte zu starten und darüber hinaus unser zweites Standbein – das Bestandsgeschäft – weiter auszubauen und Bestandsobjekte zu modernisieren.

Dr. Michael Müller ist Gründer und Vorstandsvorsitzender der EYEMAXX Real Estate AG.
Dr. Michael Müller ist Gründer und Vorstandsvorsitzender der Eyemaxx Real Estate AG.
Sie haben einige spannende Immobilienprojekte in der Pipeline, wie den Bau eines Hotels in Offenbach, der bald finalisiert wird. Wie lukrativ ist das Hotelgewerbe aktuell als Projektentwickler?

Das Hotelsegment in Deutschland ist außerordentlich wachstumsstark. Das gilt insbesondere in deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg und in B-Städten wie Offenbach bei Frankfurt am Main. In all diesen Städten setzen wir momentan Hotelprojekte um. Insgesamt muss man aber ganz genau differenzieren und den Mikrostandort sowie die Investitions-/Renditebedingungen sondieren. Dabei kommen uns unsere Erfahrung in der Entwicklung von modernen Immobilien, unser Netzwerk und die Expertise in der Standortwahl zugute. Schließlich entwickeln wir nur dort, wo wir eine hohe Nachfrage sehen, eine attraktive Rendite in realistischer Aussicht haben – die Eigenkapitalrendite bei unseren Hotelprojekten liegt in der Regel im mittleren zweistelligen Prozentbereich – und eine erfolgreiche Vermietung gesichert ist bzw. schon renommierte Pächter unter Vertrag sind. Bei allen unseren Hotelentwicklungen legen wir Wert darauf, dass bereits vor Baubeginn eine Pachtvereinbarung mit einem erfahrenen Hotelbetreiber mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen werden kann. Das schafft Sicherheit.

Der Immobilienmarkt ist besonders in den Ballungsgebieten ziemlich aufgeheizt. Inwieweit spüren Sie das als Entwickler und Bestandshalter?

Wir haben uns als Projektentwickler breit aufgestellt, setzen sozusagen nicht nur auf ein Pferd, und realisieren generell nur dort Projekte, wo ein Bedarf vorhanden ist. Das ist z.B. bei Wohnimmobilien in den Ballungszentren Deutschlands und Österreichs der Fall, aber auch bei Gewerbeimmobilien wie Büros und wie erwähnt bei Hotels und Serviced Apartments. Insgesamt bestehen unsere Projekte aus einem breiten Mix aus Wohnen und Gewerbe und sind regional verteilt. In unseren Zielmärkten sehen wir nach wie vor sehr schöne Potenziale, die wir nutzen können und werden. Als Bestandshalter sind wir zudem in der glücklichen Lage, ausgewählte Projekte, die wir selbst entwickeln, in unser eigenes Portfolio zu übernehmen. So müssen wir nicht erst lange am Markt nach geeigneten Objekten Ausschau halten. Ein Beispiel ist das Atrium in Bamberg, das wir derzeit umfassend neu gestalten und wodurch wir unsere Mieteinnahmen nach Fertigstellung signifikant erhöhen werden.

Aktuell ist der Trend der Urbanisierung nach wie vor stark zu beobachten. In
Eyemaxx Chart
Eyemaxx-Chartentwicklung.
welchem Maße wird dieser Trend auch langfristig noch anhalten?

Wir verspüren nach wie vor ein starkes Bevölkerungswachstum in unseren Zielregionen, sprich: in deutschen Großstädten und auch in Wien, wo wir ebenfalls sehr attraktive Wohnprojekte umsetzen und eine große Nachfrage nach Wohnraum erfahren. Dabei spielt das Thema Urbanisierung eine große Rolle. Vor allem die Ballungszentren haben ihre Anziehungskraft nicht verloren und verzeichnen weiter kräftige Zuwächse bei den Einwohnerzahlen und Preisen. Dies bestätigt etwa auch die Studie „Postbank Wohnatlas 2019“. Demnach zieht es immer mehr Menschen zum Arbeiten und Leben in die Städte, was die Nachfrage nach Wohnraum anfeuert. Ein Ende des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien ist den Experten zufolge nicht in Sicht. Im Postbank Wohnatlas, der jährlich den deutschen Immobilienmarkt beleuchtet, wird auch hervorgehoben, dass Wohnungen in Großstädten auch bei Investoren aus dem In- und Ausland gefragt sind. Die Erfahrung haben wir bei unseren Immobilienprojekten auch gemacht.

Trotz vieler positiver Eyemaxx-Meldungen in der letzten Zeit ist die Aktienkursentwicklung nicht gerade erfreulich …

Analysten, die unsere Gesellschaft und unsere Aktie kontinuierlich unter die Lupe nehmen, sehen erhebliches Kurspotenzial: Pareto hat ein Kursziel von 15 Euro, SRC von 17 EUR und GBC von 21,70 EUR, was deutlich über dem aktuellen Kursniveau liegt. Wir werden jedenfalls weiter daran arbeiten, den Kurs mit positiven Nachrichten aus dem operativen Geschäft zu unterstützen.

GoingPublic: Herr Dr. Müller, vielen Dank für das Gespräch.

Interview: Svenja Liebig

Über den Autor

Svenja Liebig ist Redaktionsleitern Kapitalmarktmedien bei der GoingPublic Media AG. Ihre Schwerpunktbereiche liegen bei Themen rund um IPOs, Investor Relations, Unternehmensfinanzierung und den Kapitalmärkten in Österreich und der Schweiz.