Im Zuge eines Reverse IPOs ist die GxP German Properties AG neu entstanden. Im Gespräch mit dem GoingPublic Magazin erklärt die Immobilien-Gesellschaft, wie es zu der Neugründung kam, welche Merkmale das Geschäftsmodell auszeichnen und wie es um die Immobilienbranche in der Zukunft steht.
GoingPublic: Meine Herren, erklären Sie uns doch bitte wie es zu Ihrer Gründung kam und wie Ihr Geschäftsmodell aufgebaut ist?
Lewandowski: Als wir Ende 2014 die Gesellschaft gegründet haben, waren wir uns darüber im Klaren, dass Gewerbeimmobilien noch viel Potenzial haben, aber die Bestandsbewirtschaftung von Immobilien kostenintensiv ist. Wir haben uns schnell auf Gewerbe in B-Lagen („Core+/Value add“) spezialisiert. Nach dem Firmenstart 2015 haben wir für über 100 Mio. EUR ziemlich schnell Gewerbeflächen erworben und diese weiter an institutionelle Investoren verkauft. Durch den günstigen Einkauf der Immobilien konnten wir gutes Geld verdienen. Nebenbei haben wir noch ein erfolgreiches Asset-Management aufgebaut und verfügen mittlerweile über Assets under Management von 160 Mio. EUR, die wir für Dritte verwalten. Unser klares Ziel ist es aber nun, als börsennotierte Gesellschaft ein eigenes Immobilienportfolio aufzubauen. Wichtig ist: Wir kaufen nur Objekte die sowohl den Net Asset Value je Aktie als auch den Cashflow je Aktie steigern.
Immobilienunternehmen gibt es viele am Markt. Wo liegen Ihre Alleinstellungsmerkmale?
Lewandowski: Es gibt zwar viele Gesellschaften, die sich mit B-Lagen beschäftigen, aber wenige sind auch bereit wirklich zu kaufen. Wir ziehen den Prozess dagegen sehr effizient durch. Wir sind sehr gut im Einkauf, können relativ gute Finanzierungen besorgen und agieren meist sehr schnell. Bei den B- und C-Lagen als Asset-Klasse sieht man, dass sich diese teilweise über die Jahre kaum nach oben bewegt haben im Vergleich zu Wohn– oder Gewerbeimmobilien in Top-Lagen. Somit stehen wir ziemlich weit am Anfang des Zyklus. Wir schätzen, dass wir noch die nächsten Jahre kräftig weiter einkaufen können und damit gute Gewinne erzielen. Denn die Stabilität und Attraktivität von B-Lagen liegt in erster Linie an dem nichtvorhandenen, spekulativen Neubau.
Meran: Wir sind deutlich flexibler als andere Immobilienspezialisten. Nicht zuletzt, weil wir unsere Eigentümerfunktion erfolgreich wahrnehmen können. Dadurch erzielen wir auch große Erfolge. Sprich: Wir schaffen eine gute Mieterstruktur, die Immobilien können voll vermietet werden und wir erzielen bessere Renditen. Der Wohnimmobilienmarkt muss sich hingegen immer stärkere Nischen suchen, wie z.B. Pflegeimmobilien, um weiter voranzukommen. Der Gewerbeimmobilienmarkt mit Fokus auf Value Add bietet dagegen viel mehr Opportunitäten, da er noch nicht so überlaufen ist. Das ist ein großer Vorteil für uns.
Wie wählen Sie Ihre Objekte aus?
Lewandowski: Geografisch sind wir weit gestreut. Unser Portfolio liegt in vielen deutschen Mittelstädten, aber auch in Hannover oder Berlin. Wir schauen uns bei jedem einzelnen Objekt genau an, wie der Markt vor Ort funktioniert. Die vorhandene Infrastruktur spielt dabei eine entscheidende Rolle. Eine städtische Lage mit vielen Büros in der Umgebung ist ideal, da uns das in gewisser Weise Sicherheit bei den Vermietungen bringt. Am wichtigsten für uns ist aber die Rendite. So ist unser Ziel eine regelmäßige Bruttorendite von 6 bis 7% auf den Kaufpreis zu erzielen. Wir müssen einfach genügend Cash übrig haben, um zu investieren und die Objekte gut in Stand zu halten. Das bindet dann auch wiederum die Mieter.