Im Interview mit dem GoingPublic Magazin äußert sich Franz A. Böhke, persönlich haftender Gesellschafter der realkapital KGaA, zur Strategie seines Investment-Ansatzes und erläutert, warum er die Mischung aus Immobilien und Ackerland derzeit für besonders attraktiv hält.
Interview mit Franz A. Böhke, persönlich haftender Gesellschafter, realkapital KGaA
GoingPublic: Herr Böhke, wie funktioniert die realkapital KGaA für Anleger genau?
Böhke: Unsere Anleger zeichnen Aktien der Gesellschaft – die realkapital investiert das daraus resultierende Gesellschaftskapital direkt in Ackerflächen und Immobilien in Deutschland. Diese wiederum werden verpachtet/vermietet und bilden die laufenden Einnahmen, die dann nach Abzug der Kosten für die Dividendenzahlung an die Aktionäre zur Verfügung stehen. Neben diesem Teil der „Verzinsung“ entstehen Wertzuwächse der Beteiligung durch die Preisentwicklung des Anlagevermögens und die Tilgung der anteiligen Finanzierung der Immobilien. Alles in allem einem Direktinvestment sehr ähnlich.
GoingPublic: Warum haben Sie kein Angebot ausschließlich mit Ackerland aufgelegt, sondern mischen mit Immobilien? Ist ein reiner Ackerland-(Aktien-)Fonds denkbar/geplant?
Böhke: Ein reines Investment in Ackerflächen wäre durchaus denkbar. Jedoch wäre eine laufende Ausschüttung von max. 1% den meisten Privatanlegern sicherlich zu gering. Daher haben wir uns entschlossen, mit der realkapital die Anlageklasse Immobilien Deutschland diversifiziert abzubilden, um bei einer gesunden Gesamtallokation des Kundenvermögens dieses Investment trotzdem für möglichst breite Anlegerschichten zugänglich zu machen. Bei einer Mindestbeteiligung von ca. 100.000 EUR erschien uns dies wichtig.
GoingPublic: Bei Immobilien gibt es laufende Erträge durch Mieteinnahmen – wie vermarkten Sie Ackerflächen?
Böhke: Die Ackerflächen werden an vor Ort produzierende Landwirte langfristig verpachtet – diese sind teilweise bisher schon Pächter der Flächen oder auch deren Verkäufer. Aber auch Neuverpachtungen wertiger Flächen sind problemlos möglich. Die Pachtpreise orientieren sich hierbei an der Qualität der Böden, den klimatischen Bedingungen und dem durch den Landwirt zu erwirtschaftenden Ertrag. Alle drei Jahre erfolgt eine Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Pacht an die Marktveränderungen auf Basis von Inflationsrate und Pachtpreisindex in der jeweiligen Region.
GoingPublic: Gibt es denn hinreichend große Nachfrage nach Pachtflächen? Welche Erlöse lassen sich pro Hektar erzielen?
Böhke: Gegenüber früher – zu Zeiten der Butterberge und Milchseen – stellt die Verpachtung einer Fläche kein Problem dar. Insbesondere die Entwicklung im Bereich Biogas und Bio-Ethanol hat den Flächenbedarf überdies in den letzten Jahren deutlich beeinflusst. Jeder Hektar Ackerland in Deutschland findet einen Bewirtschafter. Dies führt teilweise zu abenteuerlichen Pacht- und daraus abgeleiteten Bodenpreisen. Wir kalkulieren bei traditioneller Bewirtschaftung (unsere Pachtverträge verpflichten den Pächter hierzu) mit anfänglichen Pachteinnahmen zwischen 2 und 3%, bezogen auf die Anschaffungskosten.
GoingPublic: Worauf achten Sie beim Kauf von Ackerland, und warum beschränken Sie sich auf die Bundesrepublik?
Böhke: Bodenqualität, infrastrukturelle Anbindung, Zuschnitt und klimatische Bedingungen spielen bei der Auswahl die entscheidende Rolle. Hieraus bestimmen sich ein durch den Bewirtschafter zu erzielender Ertrag und damit die wirklich nachhaltig zu erzielende Pacht sowie eine Kaufpreisbandbreite. Diese dient als Verhandlungsgrundlage. Die Konzentration auf Deutschland mag angesichts „traumhafter“ Renditechancen in Osteuropa und noch ferneren Regionen irritieren. Uns geht es aber eindeutig nicht um mögliche hohe Renditen, sondern um höchstmögliche Sicherheit und Transparenz. Das deutsche Grundbuch und die deutsche Gerichtsbarkeit kann jeder Anleger einschätzen.
GoingPublic: Kann man sagen, dass der Kapitalerhalt bei dieser Anlagestrategie im Vordergrund steht? Andererseits: Mit welchen Preissteigerungen rechnen Sie bei Ackerland in den kommenden Jahren und insgesamt mit welcher Rendite mittel- und langfristig?
Böhke: Der reale Kapitalerhalt steht für uns bei der realkapital ganz klar im Vordergrund. Die laufende Ausschüttung in Form der Dividende stellt lediglich den Einnahmen-Überschuss dar – den „Zins“. Entscheidender ist unseres Erachtens aber, dass das angelegte Kapital nicht „mitausgeschüttet“ wird, sondern durch die Preisentwicklung, Pflege, dauernde Instandhaltung und Tilgung der Anteilsfinanzierung kontinuierlich ansteigt. Die somit zusätzlich zur Dividende erzielte Wertentwicklung sollte in jedem Fall mindestens den Kaufkraftverlust durch Inflation ausgleichen. Wir erwarten, dass – abhängig von der Inflationsentwicklung – eine Gesamtrendite zwischen 5 und 7% erzielt werden kann.
GoingPublic: Herr Böhke, vielen Dank für das interessante Interview.
Das Interview führte Stefan Preuß.
Ursprünglich erschienen im GoingPublic Magazin 02/2013.