Die Düsseldorfer LEG Immobilien AG feierte vor wenigen Wochen ihr einjähriges Börsenjubiläum. Trotz dieser recht kurzen Historie ist der Konzern bereits ein etabliertes Mitglied im MDAX und mit einem Bestand von über 97.000 Wohnungen einer von Deutschlands führenden Immobilienkonzernen. Die Ursprünge der stark in Nordrhein-Westfalen verwurzelten Gesellschaft gehen auf die einst in Landesbesitz befindliche LEG NRW GmbH zurück, die in den 1980er Jahren Bestände der Neuen Heimat übernahm. Zuletzt trennte sich der Goldman-Sachs-Fonds Whitehall über die Börse von einem Großteil seiner LEG-Aktien.
GoingPublic: Herr Hegel, Ihr Börsengang jährt sich in diesen Tagen zum ersten Mal. Welches Fazit ziehen Sie aus heutiger Sicht hinsichtlich des IPOs und seiner Vorbereitungen?
Hegel: Die Vorbereitung auf das IPO ist optimal gelaufen. Unser Team aus eigenen Mitarbeitern, Banken und Beratern hat dabei sehr gute Arbeit geleistet. Seit 2008 wurde die LEG für das IPO komplett neu aufgestellt, so dass die Aktie mehrfach überzeichnet war und eine Platzierung in der Mitte der Preisspanne erreicht hat. Der Zugang zum Kapitalmarkt verschafft uns nun die Basis für zukünftiges Wachstum. Unser Akquisitionsziel für das Jahr 2013 haben wir übererfüllt. Die positive Resonanz bei den Nachplatzierungen bestätigt sowohl unseren Erfolg als auch unser Geschäftsmodell.
GoingPublic: Erst kürzlich trennte sich Ihr langjähriger Großaktionär Saturea/Whitehall von fast allen LEG-Anteilen. War dieser Schritt mit Ihnen abgesprochen?
Hegel: Nein. Ein solcher Schritt ist ausschließlich Sache der Aktionäre. Uns war allerdings klar, dass die Altaktionäre irgendwann einen Exit suchen. Wir freuen uns, dass die Aktienplatzierungen vom Kapitalmarkt so gut nachgefragt wurden. Die höhere Liquidität der Aktie ist letztlich positiv für die weitere Performance.
GoingPublic: Ihnen floss weder beim Börsengang noch bei der letzten Platzierung frisches Kapital zu. Inwiefern ist eine solche Notiz dann überhaupt sinnvoll für das Unternehmen? Schließlich verursacht diese auch Kosten.
Hegel: Wir verfügen über ausreichendes Kapital, um unsere strategischen Ziele zu erreichen und bis Ende 2014 insgesamt 10.000 Wohnungen anzukaufen. Insofern war frisches Kapital erst einmal nicht notwendig. Wir wollten zunächst aus eigener Kraft auf erste Akquisitionserfolge verweisen können, um danach neue Mittel über den Kapitalmarkt einzuwerben. Die Börse ermöglicht uns zukünftig ein Wachstum über die genannten 10.000 Wohnungen hinaus. Das Unternehmen steht zudem im ständigen Wettbewerb um Kapital mit anderen AGs. Dadurch entsteht ein Zwang zur ständigen Optimierung und damit der Realisierung von Effizienzgewinnen.
GoingPublic: Gibt es denn Planungen, die Börse in nächster Zeit für Kapitalmaßnahmen zu nutzen?
Hegel: Wir sind gut aufgestellt, um das Ziel von rund 10.000 akquirierten Wohnungen bis Ende 2014 zu realisieren. Der Ankauf größerer Pakete ist jedoch nicht ohne Kapitalmaßnahmen möglich. Über eventuelle geplante Maßnahmen werden wir zu gegebener Zeit unterrichten.
GoingPublic: Sie haben bereits frühzeitig eine genaue Ergebnisprognose für das Jahr 2014 kommuniziert. Was versprechen Sie sich hiervon?
Hegel: Wir sind schon vor dem Börsengang sehr offensiv und transparent mit Unternehmensinformationen umgegangen. Unser Reporting und unsere Kapitalmarktkommunikation sind sehr detailliert und transparent. Das schätzen die Investoren. Das Ziel dabei ist eine faire Preisbildung auf Basis der notwendigen Informationen. Kursrelevante Veränderungen kommunizieren wir daher dem Markt möglichst frühzeitig.
GoingPublic: Wo sehen Sie sich derzeit nach Wohnungszukäufen um und welche Kriterien müssen diese erfüllen?
Hegel: Unsere Kernregion ist nach wie vor Nordrhein-Westfalen. Allerdings können wir uns auch vorstellen, in einem Umkreis von 50 Kilometern von vorhandenen Standorten entfernt über die Landesgrenzen hinweg zu investieren, sofern wir Synergien aus unserer Bewirtschaftungsplattform nutzen können. Wir wählen unsere Bestände mit Bedacht aus und gehen selektiv vor. Die Portfolios müssen sich in einer guten Mikrolage befinden. Gleichzeitig müssen wir in der Lage sein, das Potenzial der Bestände zu heben. Diese sollten einen Mehrwert für uns bieten, zu unseren bestehenden Standorten und unserem Portfolio passen und dieses ergänzen. Bevorzugt interessieren wir uns für Portfolios ab einer Größe von 300 Wohneinheiten und für niedergeschossige Objekte. Diese sollten in einem guten Zustand sein und über keinen signifikanten Gewerbeanteil verfügen.
GoingPublic: Wie würden Sie Ihren Ansatz im Immobilienmanagement und in der Immobilienbewirtschaftung charakterisieren?
Hegel: Wir sind ein bestandshaltendes Immobilienunternehmen mit dem Ziel, den Unternehmenswert kontinuierlich zu steigern. Dazu gehört, Mieten und Bewirtschaftungskosten zu optimieren. Natürlich bleiben die Mieten auf einem Niveau, das die Vermietbarkeit der Wohnungen sichert und die Zahlungsfähigkeit unserer Mieter berücksichtigt. Wir agieren stets als engagierter Bestandshalter und halten unsere Bestände in einem attraktiven Zustand. Bei uns steht der Mieter als Kunde im Mittelpunkt. Wir legen zudem besonderen Wert darauf, dass die LEG sich durch „promise and deliver“ auszeichnen kann. Alles das, was wir angekündigt und versprochen haben, haben wir tatsächlich auch erreicht.
GoingPublic: Börsennotierte Immobilienfirmen haben hierzulande ein denkbar schlechtes Image. Was kann die Branche hieraus lernen?
Hegel: Ich sehe die Verbindung von Börsennotierung und Image anders. Die Börse erwartet von Immobilienunternehmen stabile Nachhaltigkeit und gesundes Wachstum. Das erreicht man nur, wenn man von Mietern positiv gesehen wird und die Mieter gerne bei uns wohnen. Beides hat die LEG erreicht. Das erste Jahr an der Börse war für uns und unsere Außenwirkung positiv. Attraktivität und Wahrnehmung der LEG haben sich erhöht, was auch unserer Stellung im Wettbewerb um die Ressource Mensch und Mitarbeiter zugute kommt. Wir tun aber auch viel für unser Image. Dieses ist das Ergebnis von Kontinuität, Engagement und Nachhaltigkeit im Sinne unserer Mieter. In unseren Wohnungen leben zum Beispiel Menschen aus 45 unterschiedlichen Nationen. Wir sind uns unserer besonderen gesellschaftspolitischen Verantwortung bewusst und bieten gezielte technische wie quartiersbezogene Angebote für ausländische Mieter an. Zu unseren Maßnahmen, die wir teilweise mit städtischen und karitativen Organisationen durchführen, gehören unter anderem Sprachkurse, Ausbildungs- und Jobvermittlungen, Behördenbegleitung, aber auch Kulturveranstaltungen und Mieterfeste.
GoingPublic: Worin sehen Sie Ihre dringlichsten Aufgaben und auf welches langfristige Ziel möchten Sie das Unternehmen vorbereiten?
Hegel: Auch zukünftig gilt es, immer neu unter Beweis zu stellen, dass unser Geschäftsmodell trägt: Nachhaltige Bewirtschaftung, gesundes Wachstum, verlässliche Ankündigungen. Besonders wichtig sind dabei weitere Akquisitionen. Unsere Restrukturierungsprojekte haben wir abgeschlossen oder sie befinden sich gerade in der Abschlussphase. Sicherlich muss man an der einen oder anderen Stelle noch nachjustieren, aber die Basis steht und wir sind auf der Zielgeraden, die für uns Wachstum bedeutet. Unser Geschäftsmodell ist sehr langfristig und auf Stabilität ausgelegt. Das muss sich in der Finanzierungsstruktur widerspiegeln. Angesichts des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus und unserer durchschnittlichen Kapitalkosten von 3,2% sind wir sehr gut beraten, bei den Akquisitionen, die wir tätigen, die Zinsen langfristig festzuschreiben. Ziel ist es, die aufgebaute Basis optimal zu nutzen, weiterzuentwickeln und Werte für die Aktionäre zu schaffen.
GoingPublic: Herr Hegel, haben Sie vielen Dank für dieses offene Gespräch.
Das Interview führte Marcus Wessel.
Vorab-Veröffentlichung aus dem GoingPublic Magazin 3/2014