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Transaktion
Vom 17. bis 20. Oktober können Aktien der Design Bau AG in einer Preisspanne von 18 bis 20 Euro gezeichnet werden. Die Erstnotiz im Entry Standard des Open Market, vormals als Freiverkehr bekannt, ist für den 25. Oktober vorgesehen. Das IPO wird von der WestLB begleitet, die Baader Wertpapierhandelsbank fungiert als Selling Agent. Privatanleger können die Zeichnungsaufträge auch über ihre jeweilige Depotbank abgeben (WKN 620 833). Plaziert werden bis zu 930.000 Aktien, wovon bis zu 800.000 Stück aus einer Kapitalerhöhung stammen, 50.000 Aktien sowie der Greenshoe von 80.000 Stück werden vom Vorstandsvorsitzenden Werner Mattner abgegeben. Der Streubesitz beträgt 35 % (nach Greenshoe-Ausübung).

Unternehmen
Design Bau kauft Grundstücke i.d.R. als Bauerwartungsland von 5.000 bis 75.000 qm, parzelliert diese und errichtet darauf modulare, günstige Fertighäuser für junge Familien bzw. verkauft die Grundstücke auch ohne Bebauung weiter. Im Fokus der Aktivitäten stehen dabei die „Speckgürtel“ um Berlin, Schwerin, Lübeck und Hamburg. In den letzten Jahren verkaufte das Unternehmen ca. 80 Ausbauhäuser p.a. Zum Geschäftsjahresende 2004/05 beschäftigte Design Bau 15 Mitarbeiter.

Das Unternehmen sieht sich aufgrund des Käufermarktes bei Grundstücken vor einem Wachstumssprung. Doch ein solcher Käufermarkt existiert in den genannten Regionen lediglich in „Randlagen“. Bei solchen ist zu berücksichtigen, daß auch der Abverkauf von Fertighäusern deutlich schwieriger ist als in den Zentren.

Design Bau hat mit aufschiebender Bedingung insgesamt 379 Grundstücke erworben. Die WestLB geht in ihrer Researchstudie davon aus, daß noch im laufenden Geschäftsjahr das Baurecht für 283 Grundstücke erlangt wird. Diese liegen in Stahnsdorf bei Berlin (148 Grundstücke), Hamberge bei Lübeck (33 Grundstücke) und Warnitz bei Schwerin (102 Grundstücke) und wurden für 9,5 Mio. Euro erworben, d.h. rechnerisch ca. 33.570 Euro pro Grundstück. Aufgrund dieser umfangreichen Grundstücksbevorratung geht die WestLB von einer Absatzmenge von 350 Einheiten aus, die im kommenden Geschäftsjahr einen Umsatz von 31 Mio. Euro ermöglichen sollten. Dies soll auch ohne Börsengang realisierbar sein.

Mittelverwendung
Die zufließenden Mittel aus dem Börsengang (ca. 15 Mio. Euro) sollen zur Realisierung der vertraglich gesicherten Projekte, der weiteren Expansion sowie zur Ablösung bestehender Projektverbindlichkeiten bei der HypoVereinsbank in Höhe von 2,5 Mio. Euro genutzt werden.

Aktionärsstruktur (Pre-IPO):
58,01 %  Werner Mattner (Vorstandsvorsitzender)
33,33 %  Joachim Mattner (Finanzvorstand)
4,2 % weitere Familienmitglieder
4,57 % Familie Krekel

Geschäftsentwicklung / Bewertung
Zahlenreihen: Umsatz / EBIT / Jahresüberschuß / Ergebnis je Aktie*

2003/04:  15,46 / 1,47 / 0,75 / 0,06
2004/05:  13,96 / 2,5 / 1,53 / 0,64
2005/06e: 12,5 / 5,35 / 0,00 / 0,00
2006/07e: 31,0 / 12,8 / 3,8 / 1,58
2007/08e:  41,0 / 16,6 / 5,4 / 2,23

KGV 2006/07: 11,4 bis 12,7
Erwartete MarketCap: 43,2 bis 48 Mio. Euro
Streubesitz: 35 % (nach Greenshoe)

Angaben in Mio. Euro, *) Ergebnis je Aktie in Euro (bei 2,4 Mio. Aktien),
Geschäftsjahresende: Ende Februar,
Quelle: WestLB Equity Research

Ein Vergleich mit bereits notierten Unternehmen ist nur eingeschränkt möglich. Denn sowohl Kampa als auch Bien-Zenker sind weitaus größer, aber auch wesentlich weniger profitabel bzw. arbeiten defizitär. Die stark auf den Handel mit Immobilien fokussierte Frimag weist ein 2006er KGV von ca. 13 auf.


Fazit:
Bei Design Bau handelt es sich in dieser Branche um ein außerordentlich profitables Unternehmen. Auch die Bewertung mit einem KGV von 11 bis 13 erscheint zunächst günstig. Doch nach zwei Jahren mit rückläufigen Umsätzen und einem geplanten ausgeglichenen Nettoergebnis für das laufende Jahr werden erheblich steigende Umsätze und Gewinne für die nächsten Jahre erwartet. Diese „Hockey Stick-Planung“ erscheint trotz der umfangreichen Grundstücksbevorratung nur teilweise plausibel. So wurde insbesondere im vergangenen Geschäftsjahr Finanzkreisen zufolge Bauerwartungsland zu unglaublich günstigen Konditionen erworben. Der Jahresüberschuß von 1,53 Mio. Euro aus dem letzten Geschäftsjahr 2004/05 könnte daher eher als eine Art „außerordentlicher Ertrag“ gesehen werden. Das 15 Mitarbeiter zählende Unternehmen muß erst noch beweisen, daß derartige „Lucky Buys“ auch langfristig realisierbar sind.