IPO im Fokus: TLG Immobilien AG

Die Gewerbeimmobilienfirma TLG Immobilien will trotz der nervösen Stimmung an den Märkten noch im Oktober an die Börse gehen. Drei Viertel vom Emissionserlös bekommt der US-Investor Lone Star. Der Rest soll in das künftige Wachstum des Berliner Unternehmens fließen. Kritik am Börsengang kommt von den Grünen.

Börsengang

Der Immobilienkonzern hält damit an seinem Plan fest, den er Ende September angekündigt hatte. Die begleitenden Investmentbanken glauben, dass sich Immobilien-Anleger von den Stimmungen an den Börsen weniger beeinflussen lassen. Andere Kandidaten wie der Kabelanbieter Tele Columbus oder die Anzeigen-Plattform Scout24 erwägen dagegen wegen der volatilen Lage ihre Börsenpläne zu verschieben. Die Preisspanne bei TLG wurde auf 10,75 bis 13,75 EUR je Aktie festgesetzt. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 23. Oktober. Der endgültige Angebotspreis wird im Bookbuilding-Verfahren festgelegt. Ab 24. Oktober sollen die Wertpapiere im regulierten Prime Standard der Frankfurter Börse notieren. Insgesamt besteht das Angebot aus 36,9 Mio. TLG-Aktien, davon 9.3 Mio. Inhaberaktien aus einer Kapitalerhöhung und 24,2 Mio. Inhaberaktien von Lone Star. Weitere 3,4 Mio. Inhaberaktien des US-Investors sind für eine mögliche Mehrzuteilung vorgesehen. Sollte es dazu kommen, können die Konsortialbanken die Aktien zum Angebotspreis kaufen („Greenshoe Option“). Lone Star hat sich für sechs Monate nach dem Börsenstart verpflichtet, keine eigenen Aktien zu verkaufen („lock-up period“).

Durch den Börsengang kann TLG bis zu 507 Mio. EUR einnehmen. Davon sollen bis zu 130 Mio. EUR in das weitere Wachstum des Unternehmens fließen. Inklusive Mehrzuteilung könnte nach dem IPO der Free Float bei maximal 60% liegen. Beim Börsengang agieren J.P. Morgan und UBS als Joint Global Coordinators, mit Kempen & Co, Commerzbank und HSBC wirken sie zudem als Joint Bookrunner mit. VICTORIAPARTNERS unterstützt das Unternehmen als unabhängiger Berater und Prozesskoordinator.

Unternehmen

Die TLG gehörte früher zur Treuhandanstalt der DDR. Nach der Übernahme durch die Bundesrepublik und der Entwicklung zu einer Immobiliengesellschaft schreibt der Konzern seit Jahr 2002 Gewinne. Vor drei Jahren ging der Bestand an Wohnimmobilien an die TLG Wohnen. Anschließend wurden beide Unternehmen privatisiert. Lone Star kaufte die TLG Immobilien, während die im MDax notierte TAG Immobilien die TLG Wohnen erwarb. Zu den Gewerbeimmobilien der TLG gehören 800 Büros, Hotels und Einzelhandelsimmobilien in Berlin, Dresden und Rostock. Aushängeschilder sind die Berliner „Kulturbrauerei“ und der „Spreestern“ in der Bundeshauptstadt sowie das „Zwinger-Forum“ in Dresden, zu dem ein Einkaufszentrum mit Hotel gehört. Einige Mieter sind Konzerne wie Daimler und SAP. Zum Bestand zählen aber auch weniger attraktive Gebäude aus DDR-Zeiten in kleineren Städten und Gemeinden. Rund 35% der Mieteinnahmen stammen von Lebensmittel-Einzelhändlern. Die Supermarktketten Edeka und Rewe sowie die Discounter Aldi und Lidl zählen zu den Hauptmietern.

Geschäftszahlen

Im Geschäftsjahr 2013 setzte TLG den Aufwärtstrend der Vorjahre fort. Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg gegenüber dem Vorjahr um 1,9% auf 118,3 Mio. EUR. Das operative Ergebnis (FFO) kletterte im ersten Halbjahr 2014 um 7% auf 26 Mio. EUR. Für 2014 rechnet das Management mit rund 50 Mio. EUR. Zum 15. September 2014 erzielte das eigene Portfolio vertragliche Mieteinnahmen in Höhe von etwa 118 Mio. EUR (ohne Desinvestitionen, mit unterzeichneten Akquisitionen und neuen Mietverträgen). Im nächsten Jahr soll der Gewinn wegen geplanter Sparmaßnahmen und Übernahmen weiter steigen. TLG lockt zudem mit einer baldigen Dividende: Der Immobilienkonzern hat sich das Ziel gesetzt, jedes Jahr 70 bis 80% des FFO an die Anleger auszuschütten. Das gesamte Immobilienportfolio war laut Unternehmen am 30. Juni 2014 1,5 Mrd. Euro wert. Abzüglich Schulden bewerten Finanzexperten TLG mit rund 900 Mio. EUR. Kritisiert wird der Börsengang allerdings von den Grünen. Sie befürchten, der Bund habe sich bei dem Deal „übers Ohr hauen lassen“ und verlangen Auskunft vom Bundesfinanzministerium, ob der Bund an der Wertsteigerung durch den IPO partizipiere.

Mittelverwendung

TLG selber will mit den Aktienerlösen von bis zu 130 Mio. EUR weitere Büro- und Einzelhandels-Immobilien in Berlin und anderen ostdeutschen Großstädten kaufen. „Wir werden dieses Geld nutzen, um mit wertsteigernden Zukäufen und Investitionen in unser Kernportfolio unser zukünftiges Wachstum zu unterstützen“, sagt TLG-Vorstandsmitglied Peter Finkbeiner. Laut Management soll die Finanzkraft für Portfolio-Zukäufe insgesamt bei deutlich über 200 Mio. EUR liegen.

Fazit

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist attraktiv, wenngleich die Erträge nicht so hoch wie bei Wohnimmobilien in Großstädten sind. Sollte allerdings die Konjunktur ins Stocken geraten, würde das auch zu sinkenden Mieten für Büros und Einzelhandelsgeschäfte führen. Zudem gehören zum Bestand viele ostdeutsche Immobilien, die sanierungsbedürftig sind. Daher ist die Gewinnentwicklung bei TLG in den nächsten Jahren schwer vorhersehbar. Leider geht der Emissionserlös zum Großteil an die Alteigentümer. Wahrscheinlich werden sie sich mittelfristig von weiteren Aktien trennen. Anleger sollten darauf achten, dass der Ausgabepreis nicht über 12,25 EUR liegt. Falls das Unternehmen die Preisspanne voll ausnutzt, bleibt nur wenig Spielraum für eine langfristig positive Kursentwicklung. Der Titel eignet sich besonders für Dividendenjäger.