Der Name GWB Immobilien steht für 14 Jahre Erfahrung als Spezialist für die Projektierung und den Bau von Einzelhandels- und Fachmarktzentren in Deutschland. 40 Projekte wurden in dieser Zeit erfolgreich realisiert, weitere 20 befinden sich in der Verwaltung. Am Anfang eines jeden Projekts steht die Standortanalyse: Wird dort, wo man sich ein brauchbares Grundstück auserkoren hat, überhaupt ein Einkaufs- oder Fachmarkt gebraucht? Ohne die positive Beantwortung dieser Schlüsselfrage wäre jeder weitere Planabschnitt sinnlos. Die Konzentration liegt auf mittelgroßen deutschen Städten, die entweder einen Kaufkraftabfluss verzeichnen oder bei denen auf Basis einer Art Fundamentalanalyse ein entsprechender Bedarf identifiziert wird.

Entwicklungsland Deutschland
Damit trifft GWB den Nerv der Zeit: Marktstudien prognostizieren, dass die großen Fachmarktzentren und Verbrauchermärkte auf dem deutschen Markt weiter auf dem Vormarsch sind. Kein Wunder, zählt Deutschland doch mit nur 140 qm Einzelhandelsfläche pro 1.000 Einwohner innerhalb Europas zu den „Entwicklungsländern“ – lediglich Polen, Tschechien, Ungarn und die Türkei reihen sich hinter der teutonischen Geiz-ist-geil-Mentalität ein. Der gleichen Studie zufolge sollen in Europa im laufenden Jahr 8,3 Mio. qm an neuen Shoppingcenter-Flächen entstehen. Das wäre der größte flächenmäßige Anstieg seit mehr als 40 Jahren.

Doppelter Boden
Entscheidend ist, dass sich GWB bei jedem Grundstückserwerb zugleich ein Rücktrittsrecht einräumen lässt. Zu oft wechselt die kommunale Politik, weil zum Beispiel Wahlzusagen zurückgezogen werden. Dann stehen die Mühlen der Bürokratie oftmals ganz schnell still. Auch wenn GWB im Anschluss an die Projektierungs- und Bebauungsplanphase nicht das selbst gesteckte Ziel von 70% Vorab-Vermietungsquote erreicht, wird vorsichtshalber die Reißleine gezogen: Es ist besser, in einem frühen Stadium auszusteigen, als später auf die richtigen Mieter hoffen zu müssen. Kostspielige Flops blieben GWB – abgesehen von einer nicht repräsentativen Ausnahme – bis heute erfreulicherweise erspart.

Geschäftszahlen
Die letzten Geschäftszahlen waren unterfüttert vom Verkaufsabschluss zweier Shoppingcenter. Die Gesamtleistung von 28,1 Mio. Euro und der Periodengewinn von 1,1 Mio. Euro lagen bereits über den Werten des Gesamtjahres 2005. Für das Gesamtjahr kann mit einem Umsatz in Höhe von ca. 45 Mio. Euro und einem Ergebnis je Aktie (post-IPO) von 0,25 Euro gerechnet werden. Rechnet man die Kosten des Börsengangs der Vergleichbarkeit halber heraus, ergäben sich ca. 0,60 bis 0,65 Euro je Anteil.

Bewertung
Mit der gewählten Bookbuilding-Spanne von 12,50 bis 17,50 Euro blieb GWB im Rahmen des Vertretbaren. Im Pre-Marketing, so Konsortialführer VEM auf Nachfrage, habe man Investoreninteresse innerhalb dieser breiten Spanne erhalten. Am unteren Ende hätte GWB ein 2007er KGV von lediglich 12,5. Angesichts der starken Nischenstellung und intakten Wachstumsperspektiven – sowohl für die Shoppingcenter-Branche allgemein als auch für GWB speziell – wäre eine Bewertung auch in der Mitte dieser Preisspanne vertretbar.

Börsengang
Im Rahmen des Börsengangs werden bis zu 1,66 Mio. Aktien aus einer Kapitalerhöhung sowie 91.000 aus dem Eigentum der bisherigen Aktionäre angeboten, zuzüglich 249.000 Aktien Mehrzuteilungsoption ebenfalls aus Altaktionärsbestand. Nach dem IPO und vollständiger Ausübung des Greenshoes (Grundkapital: 5,15 Mio. Euro) ergäbe sich ein Free Float von 37,1 %. Durch den Gang an den Geregelten Markt will sich GWB erhöhten Transparenzauflagen stellen, so Vorstandsvorsitzender Dr. Norbert Herrmann gegenüber dem GoingPublic Magazin. Mit dem Emissionserlös sollen weitere Großprojekte angegangen werden, so dass GWB bis Ende 2007 planmäßig ein Immobilienportfolio mit einem Volumen von mindestens 200 Mio. Euro verwalten dürfte.

Fazit
Ein belegbarer Track Record in der Expertise beim Bau von Einzelhandels- und Fachmarktzentren, Expansionsspielraum und eine weise gewählte Emissionsbewertung kennzeichnen den Börsengang. Das GoingPublic Magazin hält eine Zeichnung am unteren Ende für aussichtsreich. In diesem Bereich könnte auch nach vollzogenem Börsengang noch gekauft werden. Die Basis für eine langfristig positive Kursentwicklung wäre bei einem niedrig gewählten Emissionspreis – wir rechnen mit maximal 13,50 Euro – unseres Erachtens gegeben.

Falko Bozicevic

Tab. 1: GWB-Geschäftszahlen

*) in Mio., sämtliche Angaben in Euro; Quelle: Independent Research
**) auf Basis der Preisspanne
***) bereinigt um Kosten des Börsengangs (ca. 2 Mio. Euro)