Das Bundesverfassungsgericht hat in einem am 20.August 2019 veröffentlichten Beschluss die Mietpreisbremse für mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Streitpunkt war die Beschwerde einer Vermieterin aus Berlin, die aufgrund von Überschreitungen der geltenden Grenzen zur Rückzahlung des Mehrbetrages verurteilt worden war. Die Mietpreisbremse wurde in Deutschland 2015 eingeführt und soll Mieter in Ballungszentren vor unangemessen hohen Mieten bewahren. Für Investoren bedeutet dies, ggf. zunehmend über alternative Anlagemöglichkeiten, wie z.B. Aktien oder REITs, nachzudenken. Von Robert Steininger

 

Urteil erklärt Mietpreisbremse für rechtmäßig 

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat in seinem am 20.August 2019 veröffentlichten Beschluss die in Deutschland geltende Mietpreisbremse für vereinbar mit dem Grundgesetz erklärt – damit verstößt die seit 2015 geltende Deckelung für Mietpreise weder gegen die vom Grundgesetz festgelegte Eigentumsgarantie, noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz ( Art. 3 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 GG).

Streitpunkt des gerichtlichen Verfahrens war die Klage einer Vermieterin aus Berlin sowie zwei Kontrollanträge des Berliner Landgerichts. Die Vermieterin sollte aufgrund der Erhebung zu hoher Mieten im Vorfeld Geld zurückzahlen: Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar eingestuft.

Das BVerfG wies die Beschwerde ab und begründete seine Entscheidung wie folgt: „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.“ Ergänzend fügten die Richter hinzu, dass die Mietpreisbremse als 2015 eingeführtes Instrumentarium auch dazu geeignet sei, das benannte Ziel zu erreichen.

Die Investition in Aktien kann je nach ausgewähltem Portfolio bei langfristiger Anlage eine sehr ansehnliche Rendite generieren. Bildquelle: mohamed_hassan / pixabay.com
Die Investition in Aktien kann je nach ausgewähltem Portfolio bei langfristiger Anlage eine sehr ansehnliche Rendite generieren. Bildquelle: mohamed_hassan / pixabay.com

Grundsätzlich war die Mietpreisbremse als Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes durch die Große Koalition aus CDU, CSU und SPD mit der Intention eingeführt worden, Mieter in beliebten Wohngegenden bzw. Ballungszentren vor durch die Decke gehenden Mieterhöhungen zu bewahren – als Basis dienen die aus dem Mietspiegel hervorgehenden Vergleichsmieten.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Abgesehen davon, dass es den Landesregierungen obliegt festzulegen, welche Gebiete von der Mietpreisbremse erfasst werden und sich die Zahl vergangenes Jahr auf 313 von insgesamt 11.000 Städten und Gemeinden hierzulande belief, gilt die Mietpreisbremse indes nicht vorbehaltlos. Folgende Ausnahmen gibt es:

  • Neubauten
  • Umfassende Modernisierungen
  • Vorangegangene Modernisierungen

Da Neubauten kategorisch von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind, tangiert das vom BVerfG gefällte Urteil die Attraktivität des Wohnungsneubaus nicht. Neubauten sind demnach Wohnungen, die nach dem ersten Oktober 2014 erstmals genutzt wurden. Des Weiteren unterliegt auch die erste Neuvermietung einer Wohnung nach einer Sanierung respektive Modernisierung nicht den Vorschriften der Mietpreisbremse.

Ein Sonderfall sind vor einer Neuvermietung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, die preislich nicht komplett durch bereits durchgeführte Modernisierungsmieterhöhungen als Teil der Vormiete geltend gemacht worden sind.

Auswahl alternativer Investmentmöglichkeiten

Für Vermieter in Großstädten bzw. von der Mietpreisbremse erfassten Regionen wirft das vom BVerfG gefällte Urteil diverse Fragen auf. Gerade für Kleinvermieter wird der Wohnungsmarkt als Investitionsform mit geringeren Renditen zunehmend unattraktiv, da die geforderten Mieten somit weiterhin maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Fazit

Das ruft die Frage nach alternativen Investmentformen für Privatinvestoren, die bisher auf eine oder mehrere fremdgenutzte Immobilien setzten, auf den Plan. Eine Möglichkeit ist: Anleger können zum Beispiel in REITs oder REIT-ETFs investieren. Der Terminus steht für „Real Estate Investment Trusts“ und bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass in börsennotierte Immobiliengesellschaften bzw. in Immobilienfonds mit Schwerpunkt Real Estate investiert wird. In Deutschland handelbare REIT-ETFs können je nach Typus durchaus ansehnliche Renditen aufweisen – bei gleichzeitiger Risikostreuung. Wie hinlänglich bekannt sein sollte, eignen sich Aktien als probate Investmentmöglichkeit für langfristig orientierte Anleger – erst recht im Hinblick auf die Altersvorsorge. Wie bei jedem Investment gilt es dabei, Chancen und Risiken individuell je nach Anlagetyp für sich abzuwägen. Gerade im Kontext der beschriebenen Mietpreisbremse ist daher ratsam, über die jeweils aussichtsreichste Anlageform – hier im Bereich Real Estate / Immobilien – immer mal wieder gründlich nachzudenken.

*) Robert Steininger ist Spezialist für u.a. Anlagestrategien und publiziert regelmäßig zu Fachthemen wie Online-Strategien, Investment-Strategien und Verhaltensanalyse.