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Die FCR Immobilien AG fokussiert sich auf Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Lebensmittelverankerung – diese hatten sogar Sonderkonjunktur während der Lockdowns. GoingPublic sprach mit CEO Falk Raudies über das aktuelle Jahr und die Perspektiven.

GoingPublic: Herr Raudies, die FCR wächst mittels Kapitalerhöhungen – Ende Oktober hätte eigentlich eine stattfinden sollen, wurde dann aber marktbedingt vertagt –, schüttet ansehnliche Dividenden aus und fokussiert sich auf Gewerbezentren und Fachmärkte. Haben Sie schon einmal über einen REIT-Status nachgedacht?

Raudies: Wir schauen natürlich laufend, wie wir uns als Bestandshalter und Bestandsentwickler auf unserem profitablen Wachstumskurs weiterentwickeln können. Die Umwandlung zu einem REIT ist aber bisher kein Thema, da wir neben der Bestandshaltung ja auch immer mal wieder den Verkauf von Objekten als einen Ertragsbringer sehen. Zudem bin ich nach wie vor mit über 67% der Anteile Großaktionär der FCR Immobilien AG, und das passt natürlich nicht zu einem Real Estate Investment Trust.

… Der Wechsel in den Prime Standard würde übrigens zu den Voraussetzungen für den REIT-Status exakt passen!

Ja, wir sind ja seit Kurzem im Regulierten Markt notiert, im General Standard, aber hierdurch wollen wir weiteren Investorenkreisen die Möglichkeit geben, in die FCR Immobilien AG zu investieren. REIT-Überlegungen spielten da keine Rolle.

Aber konkret: Wir sprachen zuletzt direkt vor Lockdown 1.0 ab Mitte März – wie ist die FCR durch die Coronakrise gekommen?

Wir sind auf lebensmittelgeankerte Einkaufs- und Fachmärkte fokussiert, wodurch die Auswirkungen bei den Mieteinnahmen moderat waren. Durch unser Assetmanagement konnten wir in diesem Jahr bereits Mietverträge im Volumen von über 8 Mio. EUR neu abschließen bzw. verlängern. Die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Mietverträge ist dadurch im Bestandsportfolio auf über 5,3 Jahre gestiegen, nach 4,4 Jahren Ende 2019. Bemerkbar gemacht hat sich COVID-19 aber bei den Besichtigungsmöglichkeiten, vor allem im zweiten Quartal. Dennoch konnten wir mit aktuell 16 getätigten Ankäufen und sechs Verkäufen auch hier ein gutes Ergebnis erzielen, obwohl ohne COVID-19 sicher mehr möglich gewesen wäre. Wie gut wir durch die Krise gekommen sind, zeigt auch unsere Ergebnisprognose: Wir wollen 2020 mit einem Ergebnis vor Steuern von 11,1 Mio. EUR abschließen, was nur etwas unter dem Rekordwert des Vorjahres liegt.

Könnte ein börsennotierter Emittent – die FCR ja mit Eigen- und mit Fremdkapital – ggf. sogar von Opportunitäten in Ihrem Gewerbefokus profitieren? Opportunitäten liegen ja bekanntlich im Einkauf.

Wir kaufen bevorzugt aus Sondersituationen, und das gilt natürlich auch für das aktuelle Umfeld. So können wir durchschnittliche Anfangsrenditen von 9% bis 10% erzielen, wobei wir zuletzt einige Objekte am oberen Ende der Spanne, also mit mehr als 11% Rendite, erwerben konnten. Kombiniert mit den günstigen Kapitalmarktzinsen bedeutet das natürlich vom Start weg eine sehr attraktive Verzinsung des Eigenkapitals. Aber Sie haben natürlich recht: Im Einkauf liegt der Gewinn.

Die zunächst vertagte Kapitalerhöhung wird sicherlich früher oder später neu adressiert. Wie weit kommt die FCR mit einem angestrebten Erlös von rund 10 Mio. bis 15 Mio. EUR in Bezug auf die Entwicklungspipeline?

Die Kapitalerhöhung haben wir nicht nur im Hinblick auf einen Mittelzufluss geplant – hier haben wir glücklicherweise mehrere Möglichkeiten und überhaupt keinen Zeitdruck, sondern wir wollten dem Wunsch von Investoren nachkommen, dass der Free Float erhöht wird. Für 2021 planen wir den Ausbau unseres Immobilienbestands um rund 160 Mio. EUR. Hierfür stehen uns, wie angedeutet, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten inkl. der Mittelrückflüsse bzw. Gewinnrealisierungen aus Objektverkäufen zur Verfügung. Zudem sollte betrachtet werden, dass wir auf Objektebene jeweils eine Bankfinanzierung mit einbinden, die meistens um die 80% des Investitionsvolumens abdeckt.

Ich frage mal zusammen für EK- und FK-Geber an dieser Stelle: Wie sehen denn 2020 aktuelle wichtige Kennzahlen wie EBIT-Zinsdeckung oder Nettoverschuldung zu EBITDA aus?

Nach den Neunmonatszahlen 2020 konnten wir ein EBIT von 12,3 Mio. EUR ausweisen; unsere Finanzaufwendungen lagen bei 5,6 Mio. EUR, woraus ein Zinsdeckungsgrad von 2,2 resultiert. Ende 2021 können wir die nächste Anleihe zurückbezahlen, was den Zinsdeckungsgrad natürlich erheblich verbessern wird.

Das klingt so, als wären Sie mit dem Geschäftsjahr 2020 und den weiteren Perspektiven der FCR Immobilien AG sehr zufrieden.

2020 war natürlich ein sehr herausforderndes Jahr, aber unser Geschäftsmodell hat sich gerade in diesem Umfeld bewährt. Hier machen sich auch unsere Investitionen in künstliche Intelligenz positiv bemerkbar, wodurch wir gerade beim Assetmanagement sehr erfolgreich sind. Ich bin also für den weiteren profitablen Wachstumskurs der FCR Immobilien AG sehr positiv gestimmt.

Herr Raudies, einmal mehr ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und die interessanten Einblicke.

Falk Raudies Gründer und CEO der FCR Immobilien AG. Die Aktie der Münchner ist seit dem 7. November 2018 an deutschen Börsen gelistet, die Marktkapitalisierung beträgt über 100 Mio. EUR.

Über den Autor

Falko Bozicevic ist Chefredakteur des GoingPublic Magazins sowie verantwortlich für das Portal BondGuide (www.bondguide.de)