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Attraktive Assets sind auf dem Immobilienmarkt weiterhin Mangelware und Käufern bleibt oftmals wenig Verhandlungsspielraum. Mit einer Warranty-and-Indemnity-(W&I-)Versicherung können Käufer ihre Position im (Bieter-)Wettbewerb jedoch deutlich verbessern.
Das Interesse an Investitionen in Immobilien ist ungebrochen. Exklusive Gebäude in ausgezeichneter Lage, der sogenannten A-Lage, sind auf dem Markt jedoch schnell vergriffen. Da Investmentfonds ihr Kapital anlegen müssen, sind viele gezwungen, auf alternative Targets wie B-, C- oder D-Lagen oder andere Assetklassen auszuweichen. Oft handelt es sich dabei mittlerweile um auf den ersten Blick ungewöhnliche Objekte – Industriegebäude, Parkhäuser oder leerstehende Lagerhallen. Es ist also ein wenig Kreativität gefragt, um diese Gebäude attraktiv zu gestalten und gewinnbringend zu nutzen. Hierfür ist oft eine Umwidmung erforderlich oder die Objekte sind erst nach einem aufwendigen Umbau nutzbar, beispielsweise als Büroräume oder Datencenter. Dieses Vorgehen birgt natürlich Risiken für die Erwerber. Deswegen warten einige Investoren günstigere Immobilienmarktbedingungen ab, und auch die Zinswende dürfte diese Entwicklung weiter begünstigen. Dies sind nicht die einzigen Stolpersteine.
Veränderter Ankaufsprozess
Investoren müssen aktuell Ausdauer mitbringen und sich auf einen längeren Kaufprozess als gewöhnlich einstellen: Vom Beginn des Ankaufsprozesses bis zur Beurkundung, dem sogenannten Signing, vergehen inzwischen oftmals mehrere Monate; teilweise kommt es sogar zu kompletten Abbrüchen des Ankaufs. Die Ursache für diesen langwierigen Prozess und der ansteigenden Zahl von „Broken Deals“ liegt derzeit insbesondere in den steigenden Zinsen. Investoren stehen plötzlich vor der Frage, ob Projekte überhaupt noch rentabel sind, und müssen regelmäßig neue Berechnungen vornehmen. Dadurch verzögert sich der gesamte Ankaufsprozess. Bisweilen stellen sich die Immobilientransaktionen im Zuge dessen auch als unwirtschaftlich heraus und die Interessenten nehmen Abstand von einer Investition. Abzuwarten bleibt, ob dies nun in der aktuellen Finanzmarktsituation häufiger der Fall sein wird. Auch die Neuberechnung der Grundsteuer könnte sich auf die Rentabilität auswirken. Die möglicherweise erhöhten Kosten, die durch die neue Steuerberechnung entstehen könnten, sind zwar weiterhin im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten auf Mieter umlegbar, doch aktuell ist eine zuverlässige Berechnung (noch) nicht möglich. Ob und inwiefern die Grundsteuer die Rendite beeinflussen wird, lässt sich also derzeit nicht einschätzen.
Auch beim Vollzug, dem Closing, gibt es häufig noch offene Baustellen – im wahrsten Sinne des Wortes: Eine Immobilie mag zwar bereits aus rechtlicher Sicht für den Vollzug freigegeben sein, doch letzte Bauarbeiten im oder am Gebäude können das Closing immer wieder verzögern. Lieferengpässe, der Mangel an Baumaterialien sowie allerorts fehlende Handwerker sind hierfür die bekannten Ursachen. Darüber hinaus nehmen behördliche Genehmigungen oftmals mehr Zeit als früher in Anspruch. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Transaktionsprozesse im Immobilienmarkt aktuell insgesamt mehr Zeit benötigen.
Real Estate bleibt Verkäufermarkt
Neben steigenden Zinsen und langen Prozessen stellt die noch andauernde überlegene Verhandlungsposition der Verkäufer im Real-Estate-Geschäft aus Käufersicht eine zusätzliche Herausforderung dar. Oftmals führt dies im Kaufvertrag zu einer mitunter sehr eingeschränkten Haftungsübernahme des Verkäufers. Um die daraus resultierenden Risiken nicht selbst tragen zu müssen, schließen immer mehr Käufer eine Transaktionsversicherung ab: Die Warranty-and-Indemnity-(W&I-)Versicherung schützt den Versicherungsnehmer vor finanziellen Risiken aus möglichen Garantieverletzungen – und macht ihn im Immobilienankaufsprozess zu einem attraktiveren Partner. Unterschieden wird zwischen der Käufer- und der Verkäuferpolice, wobei erstere im Immobiliengeschehen deutlich häufiger genutzt wird. Durch synthetische Erweiterungen kann sie den Käufer sogar in eine noch vorteilhaftere Lage bringen.
Synthetische Verbesserungen der W&I-Versicherung
Beim Einsatz einer W&I-Versicherung haften die Verkäufer nicht für Garantiebrüche aus dem Kaufvertrag, sondern allenfalls für Vorsatz und Arglist im Wege des Regresses. Auch bedingt durch die starke Verhandlungsposition gibt der Verkäufer aber oftmals nur kenntnisqualifizierte Garantieversprechen ab, welche den Bedürfnissen der Käufer nicht gerecht werden. Der Versicherungsmarkt hat dieses Problem erkannt und entsprechend ist es nun möglich, – gegen eine geringe Mehrprämie – einen „Knowledge Scrape“ in der W&I-Police zu integrieren. Damit löscht der Versicherer die Wissensqualifikation aus dem Garantiekatalog des Kaufvertrags und übernimmt das finanzielle Risiko für eine objektive Garantieverletzung. Diese Erweiterung existiert bereits seit Längerem, jedoch ist besonders in den letzten neun Monaten ein wesentlicher Anstieg dieser Zusatzoption zu verzeichnen.
Auch hinsichtlich der Schadensdefinition im Kaufvertrag hat sich eine Einschränkung des Schadensbegriffs etabliert. Verkäufer sind meist nur bereit, direkte Schäden abzudecken – dagegen wünschen sich Käufer auch die Deckung des indirekten, vorhersehbaren Schadens sowie von Folgeschäden. Dieser erweiterte Schadensbegriff lässt sich in der W&I-Versicherung ebenfalls über eine synthetische Schadensbegriffserweiterung versichern. Die dadurch zu erlangende Sicherheit ist ein wichtiger Aspekt im Bieterverfahren. Investoren, die einen Immobilienankauf über ihre Versicherung absichern, sind oftmals die bevorzugten Vertragspartner. Aufgrund dessen sind einige Verkäufer sogar eher bereit, zusätzliche und/oder erweiterte Garantien zu geben.
Fazit
Der starke Konkurrenzkampf um die Top Targets wird auf absehbare Zeit nicht nachlassen. Investoren sind daher gehalten, Wege zu finden, um Investments erfolgreich zu tätigen. Neben der Frage nach der Rentabilität und den teilweise langen Wartezeiten für die finale Fertigstellung von Gebäuden oder deren Modernisierung erschwert der noch anhaltende Verkäufermarkt aus Käufersicht die Situation zusätzlich. Oftmals gibt es für ein Objekt mehrere Interessenten, sodass Verkäufer sich nur auf das für sie beste Angebot einlassen. Die W&I-Versicherung stellt eine geeignete Lösung dar, um die Position des Interessenten in Bezug auf mögliche Garantieverletzungen und Schadenersatzansprüche deutlich zu verbessern. Sie bietet dem Käufer die Möglichkeit, einen Kaufvertrag zu den Bedingungen des Verkäufers zu akzeptieren und gleichzeitig die eigenen Anforderungen über eine Police abzusichern.
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Autor/Autorin
Janin Kauffmann
Janin Kauffmann verantwortet seit 2018 innerhalb M&A für Corporate Risk and Broking den Bereich Transaktionsversicherung bei WTW für Deutschland und Österreich. Vor der Beratertätigkeit konnte sie bei verschiedenen Versicherern knapp fünf Jahre lang Erfahrung als M&A Underwriter sammeln.
Sonja Beier
Sonja Beier ist Counsel in der Real-Estate-Gruppe von DLA Piper. Sie verfügt über umfangreiche Expertise bei der Beratung komplexer, internationaler Immobilienportfoliotransaktionen, mit einem Schwerpunkt auf gewerblichen Immobilien wie Bürogebäuden, Hotels und Gesundheitsimmobilien.