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Die Deutsche Konsum REIT AG ist von Montag an auch an der Johannesburg Stock Exchange (JSE) gelistet: Fred Cornet von Instinctif Partners spricht im Interview über die Relevanz des REIT-Sektors in Südafrika und Chancen an der JSE.
GoingPublic: REITs (Real Estate Investment Trusts) sind in Südafrika seit 2013 etabliert – wie macht sich die junge Asset-Klasse seither?
Cornet: Immobilien sind eine wichtige Säule der südafrikanischen Wirtschaft. Als 2013 die Gesetzgebung REITs als Anlageklasse zugänglich machte, schufen die Regulatoren damit eine neue Möglichkeit für Investoren, direkt am Immobiliensektor zu partizipieren. REITs demokratisieren den Zugang zu Immobilieneigentum. In den ersten Jahren hat sich die Anlageklasse gut entwickelt. REITs waren die Best Performer an der JSE.
Warum ist die Investition in REITs so attraktiv für Investoren?
Investoren brauchen Ertrag – und REITs liefern diesen. In der Vergangenheit haben sie fast 100% ihres Gewinns in Form von Dividenden an die Anteilseigner weitergegeben, auch wenn sie nur zu 75% gesetzlich verpflichtet sind. Die Gewinne wiederum konnten sich in Südafrika durchaus sehen lassen: Die Mieten stiegen teilweise um mehr als 8% im Jahr. Das Net Asset Value (NAV) der REITs wuchs kontinuierlich, die Aktienkurse gingen in Folge ebenso nach oben.
Um REITs hat sich ein ganze Fonds-Management-Industrie etabliert, die Trusts haben teils sehr große Anteile am Portfolio eines Fonds, weil sie schlicht besser performen als Anleihen und halb- oder sogar vierteljährlich Dividenden ausschütten.
Und Krisen wie Corona taten dem Erfolg keinen Abbruch?
Leider doch: REITs gerieten schon vor Corona in Bedrängnis – aufgrund der Wirtschaftslage und durch globale Ereignisse wie dem Brexit. Er hat den Sektor an der JSE hart getroffen. Viele REITs haben Assets in Großbritannien. Außerdem ist die Zahl der Unternehmen, die in London gelistet und über ein Dual Listing auch an die JSE gegangen sind, hoch. Das Zweit-Listing eines Unternehmens in Johannesburg gibt Investoren die Gelegenheit, mehr Kapital in eine ausländische Firma zu investieren – was ansonsten per Gesetz auf 25% für Pensionsfonds begrenzt ist. Die engen Verflechtungen mit und die Abhängigkeit von Großbritannien brachten in Folge des Brexits fallende Kurse. Der Erfolg der doppelt börsennotierten REITs mit Exposure in Großbritannien nahm ab.
Dann kam auch noch die Pandemie.
Die Auswirkungen von Corona sind massiv und die Aktienkurse brachen aufgrund der Lockdown-Restriktionen zunächst ein. Allerdings nicht unbedingt am Kapitalmarkt: Während die Realwirtschaft leidet, sind die Börsen wieder stabil, da ist die JSE keine Ausnahme. Wir beobachten, dass der Aktienkurs von Immobilienunternehmen niedriger ist, der NAV aber relativ hoch bleibt – die Differenz liegt bei bis zu 40%.
Glauben Sie an eine Erholung des Immobiliensektors und der REITs?
Unsere Lebensweise hat sich durch das Virus verändert. Viele Immobilien müssen umgenutzt werden – zum Beispiel, weil es mehr Homeoffice-Optionen für Unternehmen gibt und sie weniger Bürofläche benötigen. Aber Wohn- und Gewerbeflächen braucht man immer, der Sektor wird sich erholen.
REITs locken Investoren ja auch nicht nur mit Dividenden, sondern ebenso mit Steuervorteilen, sie werden auch weiterhin Geldgeber überzeugen.
Ausgerechnet in diesen Zeiten vollzieht die Deutsche Konsum REIT AG ihr Dual Listing an der JSE. Wie passt das zusammen?
Ich war im ersten Moment überrascht – nicht von der Entscheidung generell, eher vom Timing. Aber bei längerem Hinsehen wird klar, dass in der einsetzenden Erholung nach der Krise eine Chance liegt. Und grundsätzlich ist die Idee, als deutscher REIT an die JSE zu gehen, sicherlich eine gute.
Warum?
Südafrikanische Investoren verstehen europäische Assets: Sie kennen sie, sie sind Teilhaber, sie wissen, womit sie es zu tun haben. Zudem gibt es hier einen starken Kapitalmarkt, die Struktur ist gut, es gibt versierte Berater und keine bösen Überraschungen. Und: Eine Menge Kapital ist in Händen von Managern, die den REIT-Sektor absolut verstanden haben und seine Vorteile zu schätzen wissen. Ein deutscher REIT verschafft sich über das Listing an der JSE direkten Zugang zu diesem Kapital.
Aber warum muss es unbedingt das Zweit-Listing sein? Schließlich könnten südafrikanische Investoren auch einfach an der Frankfurter Börse in die Deutsche Konsum REIT investieren.
Dafür gibt es mehrere gute Gründe. Südafrikanische Investoren haben einen Steuervorteil, wenn sie in Unternehmen investieren, die an der „Heimatbörse“ gelistet sind. Wie eingangs erwähnt fällt mit dem Investment in eine hier gelistete REIT zudem das Investitionslimit weg, das für bestimmte südafrikanische Fonds bei ausländischen Firmen gilt.
Wenn ein Unternehmen aus dem Ausland sich für eine Notierung an der JSE entscheidet, greift es den hiesigen Investoren damit direkt unter die Arme.
Also sollten sich andere REITs die Notierung an der JSE auch überlegen?
Ich würde jeden REIT ermutigen, über ein Listing in Johannesburg nachzudenken. Es ist wirklich einfach, an der JSE Geschäfte zu machen.
Herr Cornet, vielen Dank für das Interview.
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